„Ще ти го препиша, ама…“ – Защо устните уговорки за имоти не струват нищо пред закона

Празното обещание и горчивата реалност

Представете си следната, твърде често срещана в България, житейска картина. Една дъщеря години наред посвещава живота си на грижи за своя възрастен и болен баща. Тя живее при него, влага всичките си спестявания в основен ремонт на семейния апартамент, плаща сметките и се отказва от личния си живот. Прави го с леко сърце, защото многократно е чувала успокояващото обещание: „Всичко това ще остане за теб, дъще, ще ти го препиша“. Думи, изречени с обич и благодарност, които звучат като най-сигурната гаранция. След смъртта на бащата обаче се оказва, че няма нито завещание, нито друг документ. Внезапно се появяват други наследници – деца от предишен брак, братя, сестри – които по закон имат равни права върху имота. Дъщерята, отдала години и средства, остава с разбити надежди, без дом и без какъвто и да е правен способ да докаже своето „право“, основано на едно устно обещание.

Тази история, макар и хипотетична, илюстрира една жестока, но неоспорима правна истина: в българското право устните уговорки за прехвърляне на недвижими имоти са абсолютно нищожни. Те не пораждат никакви правни последици и не предоставят никаква сигурност. Доверието, особено в рамките на семейството, е безценно, но когато става въпрос за имотни отношения, то трябва да бъде облечено в строго определената от закона форма.

В настоящата статия ще разгледаме в дълбочина защо законът е толкова строг и не търпи компромиси. Ще анализираме капаните и опустошителните последствия от разчитането на устни договорки. Ще проучим какви са ограничените и често илюзорни възможности за защита, след като проблемът вече е налице, и най-важното – ще ви покажем как да избегнете тези житейски драми чрез навременни и законосъобразни превантивни действия. Защото в света на имотното право думите отлитат, но нотариалният акт остава.

Желязното правило на закона: Нотариалният акт като единствен път към собствеността

В основата на цялата проблематика стои една кратка, но категорична законова разпоредба, която не търпи тълкуване или изключения, когато става въпрос за сделки с имоти между частни лица. Това е фундаментът, върху който се гради сигурността на собствеността в България.

Основен правен стълб – Член 18 от ЗЗД

Законът за задълженията и договорите (ЗЗД) в своя член 18 гласи: „Договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт“. Тази норма е императивна, тоест повелителна. Тя не казва „препоръчително е“ или „добре е да бъде“, а „трябва“. Това означава, че всяка сделка, с която се цели прехвърляне на собственост (продажба, дарение, замяна) или учредяване на ограничено вещно право (право на строеж, право на ползване) върху недвижим имот, е валидна  

единствено и само ако е облечена във формата на нотариален акт. Това важи с пълна сила и за договорите за издръжка и гледане, които често са в основата на устните обещания между роднини.  

Концепцията за „форма за действителност“

За да разберем защо устната уговорка е правно нищо, трябва да разграничим два основни типа форма в правото: форма за доказване (ad probationem) и форма за действителност (ad solemnitatem). Формата за доказване служи само за улеснение при доказване на сключен договор (например писмен договор за заем). Ако такъв договор липсва, съществуването му може да се доказва и с други средства.

При сделките с имоти обаче, законът изисква форма за действителност. Това означава, че нотариалният акт не е просто доказателство за сключена сделка – той е самата сделка. Без него, от правна гледна точка, сделка просто не съществува. Неспазването на тази форма води до най-тежката санкция в гражданското право – пълна нищожност. Нищожната сделка се счита за несъществуваща от самото начало, тя не поражда никакви права и задължения и тази нищожност не може да бъде „поправена“ или „заздравена“ с течение на времето. Правният резултат е вакуум – все едно никога не е имало никакво съглашение. Именно от тази правна празнота произтичат всички последващи проблеми, тъй като страните не могат да търсят изпълнение, неустойки или други права, произтичащи от договор, който никога не е съществувал.

Ролята на нотариуса и публичната достоверност

Строгият формализъм, наложен от законодателя, не е бюрократична прищявка, а фундаментален инструмент за гарантиране на правна сигурност и стабилност в имотния оборот. Ролята на нотариуса е ключова в този процес. Той е безпристрастен държавно овластен орган, който има няколко важни функции:

• Проверява собствеността: Нотариусът изисква и проверява документи, удостоверяващи, че прехвърлителят действително е собственик на имота.
• Установява самоличността и дееспособността: Той се уверява, че страните по сделката са тези, за които се представят, и че са способни да разбират и ръководят действията си.
• Гарантира свободна воля: Нотариусът прочита и разяснява съдържанието на акта на страните, за да е сигурен, че те разбират последиците и изразяват волята си свободно, без принуда или заблуда.

След изповядването на сделката, нотариалният акт се вписва в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Това вписване има оповестително-защитно действие – то прави сделката публично известна и защитава правата на новия собственик срещу всякакви последващи претенции от трети лица. Устната уговорка е невидима за правния мир; нотариалният акт е публичен, официален и трудно оспорим факт.

Изключението, което потвърждава правилото

За да се подчертае колко стриктен е режимът за гражданите, може да се посочи специфичното изключение, предвидено в чл. 18 от Закона за собствеността (ЗС). Тази разпоредба се отнася за сделки с имоти – частна държавна или общинска собственост. За тях се изисква писмена форма (договор, подписан от кмета или областен управител), но не и нотариална. Това изключение обаче е неприложимо за сделки между граждани или частни фирми и само потвърждава желязното правило – за тях единственият път към собствеността минава през кабинета на нотариуса.  

Капанът на доверието: Последици от инвестирането на база устна уговорка

Какво се случва, когато обещанието „ще ти го препиша“ не бъде спазено, а вие вече сте дали значителна сума пари, вложили сте години труд в грижи или сте направили основен ремонт на имота? Законът предвижда определени механизми за защита, но те са сложни, скъпи, бавни и с изключително несигурен изход. Разчитането на устна договорка често се превръща в капан, от който измъкването е почти невъзможно.

Връщане на даденото: Искът за неоснователно обогатяване (чл. 55 ЗЗД)

Тъй като устната уговорка е нищожна и не съществува договор, на който да се позовете, единственият възможен път да си върнете дадените пари е чрез института на неоснователното обогатяване. Този принцип гласи, че никой не може да се обогатява за сметка на другиго без правно основание.  

Чл. 55, ал. 1 от ЗЗД предвижда три основни хипотези :  

1. Получаване без основание (начална липса на основание): Това е точната хипотеза при устна уговорка за имот. Тъй като уговорката е правно нищо, парите, които сте дали, са получени от другата страна без каквото и да е правно основание.
2. С оглед на неосъществено основание: Например, дали сте пари с уговорката да сключите окончателен договор до 6 месеца, но това така и не се случва.
3. При отпаднало основание: Например, платили сте цена по предварителен договор, който впоследствие е развален по вина на продавача.

Макар на теория този иск да изглежда като спасителен пояс, на практика той често е илюзорен поради едно огромно препятствие: доказателствената тежест. В съдебния процес вие (ищецът) трябва да докажете, че сте дали определена сума пари на ответника. Ответникът от своя страна трябва да докаже, че е имал основание да ги получи. Когато парите са дадени „на ръка“, без разписка или банков превод, доказването на самото плащане става изключително трудно. Законът за ограничаване на плащанията в брой забранява плащания в брой на стойност над 10,000 лв. (а доскоро и над 5,000 лв.), което допълнително усложнява доказването. Свидетелските показания са допустими, но често съдът гледа на тях с недоверие, особено ако свидетелите са близки или роднини.  

Дори да успеете да докажете плащането, трябва да знаете, че правото ви да предявите иск по чл. 55 ЗЗД се погасява с 5-годишна давност, която започва да тече от момента на самото плащане.  

Обезщетение за подобрения в чужд имот

Друг често срещан сценарий е влагането на средства и труд за подобрения в чужд имот – например, син прави основен ремонт на къщата на родителите си или жена инвестира в апартамента на партньора си, с когото живее на семейни начала. Ако обещанието за прехвърляне не се изпълни, претенцията за стойността на тези подобрения отново се основава на принципа на неоснователното обогатяване. Собственикът на имота се е обогатил с увеличената му стойност, а вие сте обеднели със сумата на вложените средства и труд.  

Тук е важно да се прави разлика между различните видове разноски :  

• Необходими разноски: Те са за поддържане и запазване на имота (напр. ремонт на протекъл покрив).
• Полезни разноски (подобрения): Те увеличават стойността на имота (напр. изграждане на изолация, смяна на дограма, построяване на гараж).
• Луксозни разноски: Те служат само за украса и задоволяване на личен вкус (напр. позлатени кранчета).

Обезщетение се дължи предимно за полезните разноски, и то до размера на по-малката сума между направените разходи и реалното увеличение на стойността на имота. Доказването в съда отново е изключително трудно – изискват се фактури за материали, договори с майстори, свидетелски показания и назначаване на съдебно-техническа експертиза, която да оцени стойността на подобренията.  

Особено рискова е ситуацията при фактическо съжителство без брак. За разлика от брака, тук не се прилага режимът на съпружеска имуществена общност. Всеки от партньорите остава изключителен собственик на придобитото на негово име, дори и другият да е допринесъл финансово. Липсата на специална законова уредба превръща имуществените отношения в такъв тип съжителство в правен „Див Запад“, където хората действат като семейство, но законът ги третира като напълно чужди лица. Влагането на средства в имота на партньора без документ е равносилно на подарък, освен ако не се премине през мъчителния и скъп съдебен процес за доказване на неоснователно обогатяване.  

Семейното изключение: Клаузата за „нравствен дълг“ (чл. 55, ал. 2 ЗЗД)

Дори да преодолеете всички доказателствени трудности, в капана на устните уговорки, особено между близки роднини, ви дебне още една опасност. Чл. 55, ал. 2 от ЗЗД въвежда едно изключение, основано на морала: „Не може да иска връщане онзи, който съзнателно е изпълнил един свой нравствен дълг“.  

„Дигитален номад“ в България: Правно ръководство за пребиваване и работа за граждани извън ЕС

Полезни съвети преди да престъпим към регистрация на търговска марка

Какво означава това на практика? Ако родител даде пари на детето си за покупка на жилище, дори с устната уговорка „после ще ми прехвърлиш половината“, съдът може да приеме, че родителят не е сключвал сделка, а е изпълнявал своето морално задължение да подпомогне детето си. В такъв случай, дори плащането да е доказано, родителят губи правото си да иска парите обратно. Тази разпоредба често се използва като щит от страната, получила парите, и превръща теоретичната правна защита на далия парите в напълно илюзорна.  

Когато лошата вяра се превърне в престъпление: Устната уговорка като инструмент за измама

Важно е да се разбере, че не всяко неизпълнено устно обещание е престъпление. Гражданското право урежда спорове, произтичащи от добросъвестно, макар и неправилно, поведение. Когато обаче едната страна още от самото начало не е имала никакво намерение да изпълни обещанието си, а го е използвала единствено като примамка, за да получи имотна облага, тогава прекрачваме границата и навлизаме в територията на Наказателния кодекс.

Анализ на чл. 209 от Наказателния кодекс (НК)

Престъплението „измама“ е уредено в чл. 209 от НК. За да е налице измама, трябва да са изпълнени няколко условия в последователност :  

1. Измамно действие: Деецът, с цел да набави за себе си или за друг имотна облага, възбужда или поддържа у някого заблуждение. В нашия случай, това е твърдението „Продавам ти имота, дай ми пари на ръка, а после ще отидем при нотариус“.
2. Имуществено разпореждане от жертвата: Вследствие на създадената заблуда, жертвата доброволно извършва акт на имуществено разпореждане – предава пари, подписва запис на заповед и т.н.
3. Имотна вреда и облага: В резултат на това разпореждане настъпва имотна вреда за жертвата (тя губи парите си) и имотна облага за измамника (той ги получава).

Ключовият елемент, който отличава престъплението от обикновения граждански спор, е умисълът. Трябва да се докаже, че още към момента на даване на обещанието и получаване на парите, деецът е знаел, че не може или не иска да прехвърли имота, и е действал с единствената цел да се облагодетелства. Съдебната практика показва случаи, в които „продавач“ взема пари за имот, знаейки, че той е ипотекиран, че има вписана искова молба от трето лице, или че просто не е негов собственик.  

Устната уговорка е перфектният параван за престъпно намерение. Измамниците я предпочитат именно защото не оставя следи. Липсата на писмен договор затруднява неимоверно доказването на престъпния умисъл. Измамникът винаги може да твърди, че е имал намерение да изпълни, но „обстоятелствата са се променили“, превръщайки наказателното дело в граждански спор. Това прави жертвата двойно по-уязвима и подчертава необходимостта от незабавна консултация с адвокат при първи съмнения за измама.

В по-тежки случаи може да е налице и документна измама по чл. 212 от НК, когато престъплението е извършено чрез използване на неистински или подправен документ, например фалшиво пълномощно или удостоверение за наследници.  

Превенцията като най-добра защита: Как да си осигурим правата върху имот правилно

След като очертахме мрачната картина на рисковете, е време да се фокусираме върху светлината в тунела – законовите, сигурни и ефективни начини да защитите вашите права и инвестиции. Превенцията е в пъти по-евтина и по-безболезнена от последващото лечение на проблема в съда.

Силата на предварителния договор (чл. 19 ЗЗД)

Най-мощният инструмент за защита на страните преди сключването на окончателна сделка е предварителният договор. Важно е да се знае, че той не прехвърля собственост, а създава едно сигурно и взаимно задължение за страните да сключат окончателен договор (нотариален акт) в бъдеще при вече договорени условия. Той на практика „бетонира“ постигнатите уговорки.  

За да е валиден, предварителният договор трябва да отговаря на две задължителни изисквания :  

1. Да бъде в писмена форма. Устен предварителен договор е също толкова нищожен, колкото и устна окончателна сделка.
2. Да съдържа всички съществени условия на окончателния договор. При покупко-продажба това са: точно и недвусмислено описание на имота (адрес, площ, идентификатор по кадастрална карта) и договорената продажна цена.  

Истинската сила на предварителния договор обаче се крие в неговата способност да се превърне в процесуално оръжие. Чл. 19, ал. 3 от ЗЗД дава право на всяка от страните (както на купувача, така и на продавача), ако другата страна откаже да сключи окончателен договор, да заведе съдебен иск и да поиска от съда да обяви предварителния договор за окончателен. Ако искът бъде уважен, съдебното решение, след влизането му в сила, изцяло замества нотариалния акт и има същата прехвърлителна сила. То подлежи на вписване в Имотния регистър и купувачът става законен собственик.  

Това е фундаментална разлика спрямо устната уговорка, която не отключва никакви правни механизми. Предварителният договор превръща едно обещание в принудително изпълнимо задължение. Важно е да се знае, че правото да се води такъв иск се погасява с 5-годишна давност, която започва да тече от датата, на която е трябвало да се сключи окончателният договор. За да се предпази от недобросъвестни действия на продавача (напр. да продаде имота на трето лице, докато тече делото), купувачът трябва незабавно да впише исковата си молба по партидата на имота. Това вписване прави всяка последваща сделка непротивопоставима на неговите права.  

Навигиране на сделки при съсобственост (чл. 33 ЗС)

Когато имотът е съсобствен, законът въвежда допълнителни правила, целящи да защитят интересите на всички съсобственици. Съгласно чл. 33 от Закона за собствеността, съсобственик, който желае да продаде своята идеална част на трето, външно за съсобствеността лице, е длъжен първо да предложи на останалите съсобственици да изкупят тази част при същите условия.  

Пред нотариуса продавачът трябва да представи писмени доказателства, че е отправил такова предложение до другите съсобственици и че те са отказали. Това обикновено става чрез нотариална покана или чрез подписване на декларация за отказ от тяхна страна. Ако тази процедура бъде заобиколена или ако се докаже, че сделката с третото лице е сключена при привидно уговорени условия (напр. завишена цена в нотариалния акт, за да се откажат съсобствениците), увреденият съсобственик има право по съдебен ред да изкупи дела при реално договорените условия.  

Практическо ръководство: Сравнение на разходите – сделка срещу съдебен спор

Често хората избягват формалните процедури и адвокатската помощ, водени от желанието да „спестят“ пари. Финансовата реалност обаче е коренно различна. Инвестицията в правна сигурност в началото е в пъти по-малка от разходите, несигурността и стреса при последващ съдебен спор. Нека сравним примерни разходи за имот в София на стойност 200,000 лв., като при спора приемем, че се претендира връщане на дадена на ръка сума от 100,000 лв.

Таблица 1: Примерни разходи при законосъобразно прехвърляне на имот (Стойност: 200,000 лв.)

Таблица 2: Примерни разходи при съдебен иск за 100,000 лв. (дадени на ръка)

Изводът от сравнението е ясен и категоричен. Разходите по една законосъобразна сделка са предвидими, еднократни и представляват малък процент от стойността на имота. Те купуват сигурност. Разходите по един съдебен спор са високи, непредсказуеми, могат да се мултиплицират при обжалване на няколко инстанции и най-важното – не гарантират никакъв положителен резултат. Първоначално „спестеният“ адвокатски хонорар може да ви коства цялата инвестиция.

Не залагайте бъдещето си на празни думи

Житейските пътища са сложни и често ни поставят в ситуации, в които доверието изглежда достатъчно. Но както видяхме, в света на имотното право добрите намерения и устните обещания нямат никаква стойност. Обобщението на ключовите изводи е безпощадно:

• Устните уговорки за прехвърляне на имоти са абсолютно нищожни и не пораждат права.
• Пътят за връщане на дадени пари или за получаване на обезщетение за направени подобрения е труден, скъп, бавен и изключително несигурен.
• Разчитането на устни договорки крие реален риск от финансова загуба и дори от имотна измама.
• Единствената реална и сигурна защита е спазването на закона – сключване на писмен предварителен договор и прехвърляне на собствеността с нотариален акт.

Ако се намирате в подобна ситуация, ако някой ви е дал устно обещание за имот, или ако вие сте дали пари на база такава уговорка, времето не е на ваша страна. Всеки изминал ден може да намали шансовете ви за защита и да увеличи финансовите ви загуби. Не рискувайте спестяванията, имота и спокойствието на семейството си.

Адвокатска кантора Росица Астакова в София е специализирана в разрешаването на сложни имотни казуси. Нашият екип може да анализира в дълбочина вашата ситуация, да ви разясни какви са реалните ви възможности и да изгради най-добрата стратегия за защита на вашите интереси – било то чрез преговори, изготвяне на необходимите документи или процесуално представителство.

Свържете се с нас още днес, за да запазите час за консултация и да направите първата и най-важна стъпка към правната и финансовата си сигурност.