Прехвърляне на имот чрез дарение: Процедура, такси и рискове

Дарението на недвижим имот е един от най-честите начини за прехвърляне на собственост между близки роднини. Макар да изглежда като бърз и безплатен акт на щедрост, от юридическа гледна точка дарението крие специфични рискове и разходи, които трябва да бъдат преценени внимателно.

Екипът на адвокатска кантора „Астакова“ е подготвил това детайлно практическо ръководство, за да ви преведе през процеса. Тук ще разберете какви документи са ви нужни, колко ще ви струва прехвърлянето и как да защитите волята си от бъдещи съдебни спорове.

Искате ли да планирате следващите си стъпки с увереност? Започнете, като прегледате нашите възнаграждения за адвокатски услуги в София. След като имате ясна представа, не се колебайте да се свържете с нас, за да запазите своя час за индивидуална консултация

Правни Възнаграждения

Нашите анализи по темата

Наводнен сте от съседа? Как да получите обезщетение – стъпки, образец на покана и застраховка

19.07.2025/by angel

Семеен бизнес и развод: Пълно ръководство за разделяне на фирмата и запазване на дейността

08.08.2025/by angel

Контролен списък: Необходими документи за дарение

Подготовката за изповядване на сделката пред нотариус изисква стриктно събиране на набор от документи. За да ви улесним, създадохме следния списък:

Документ за собственост на дарителя: Най-често стар нотариален акт, съдебно решение или договор за делба.
Удостоверение за данъчна оценка: Издава се от съответната община. В него задължително трябва да е отбелязано, че дарителят няма непогасени задължения за имота.
Скица (за парцели) или Схема (за апартаменти): Издава се от Агенция по геодезия, картография и кадастър (АГКК).
Удостоверение за вещни тежести: Издава се от Агенция по вписванията за период от поне 10 години назад.
Удостоверение за родствени връзки (ако е приложимо): Доказва връзката между дарител и надарен с цел освобождаване от местен данък.
Декларация по чл. 264, ал. 1 от ДОПК: Декларира се липсата на публични задължения към държавата. (Забележка: Нотариусите вече правят и служебна електронна проверка).
Декларации за гражданство и семейно положение.

Колко струва дарението? (Данъци и нотариални такси)

При дарението, разходите се изчисляват на базата на материалния интерес (данъчната оценка на имота, която от 2026 г. се изчислява в евро). Основният разход е местният данък за придобиване на имущество, чийто размер зависи пряко от родствената връзка между страните.

Ето ясно сравнение на дължимия местен данък според Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ):

Родствена връзка	Размер на местния данък	Коментар
Съпрузи и роднини по права линия (деца, внуци, родители)	0%	Напълно освободени от местен данък придобиване.
Братя, сестри и техните деца (племенници)	от 0.4% до 0.8%	Точният процент се определя от съответната Община.
Лица без роднинска връзка (приятели, трети лица)	от 3.3% до 6.6%	Точният процент се определя от съответната Община.

Освен местния данък, страните дължат:

Нотариална такса: Изчислява се по Тарифата за нотариалните такси въз основа на материалния интерес.
Такса вписване: 0.1% от материалния интерес, платима към Агенция по вписванията.

Рискове: Запазена част и оспорване на дарението

Това е най-важният и често пренебрегван аспект на дарението. Според българския Закон за наследството (ЗН), дарението е безвъзмезден акт, който може да бъде оспорен след смъртта на дарителя.

Законът гарантира така наречената „запазена част“ от наследството за най-близките роднини:

Низходящи (деца, внуци);
Родители;
Съпруг/а.

Ако дарителят подари единствения си имот на едното си дете, след неговата смърт другото дете може да заведе съдебен иск за възстановяване на своята запазена част. Срокът за това оспорване е 5 години от откриване на наследството (смъртта на дарителя).

Важен съвет от Росица Астакова: Ако целта ви е да оставите имота на конкретно лице и искате да елиминирате риска от бъдещо оспорване от други наследници, дарението често не е най-подходящата форма. В такива случаи правна кантора „Астакова“ препоръчва алтернативни способи – например прехвърляне срещу задължение за издръжка и гледане или фиктивна покупко-продажба (макар последната да има своите собствени рискове от разкриване на симулацията).

Често задавани въпроси (FAQ)

Мога ли да даря имота си, но да продължа да живея в него?

Да. Това е много честа практика, наречена „дарение със запазено право на ползване“. В нотариалния акт изрично се вписва, че дарителят запазва правото си да ползва имота пожизнено и безвъзмездно. Надареният става собственик, но не може да ви изгони или да ползва имота пълноценно, докато сте живи.

Може ли дарението да бъде отменено от самия дарител?

Да, но само в три строго специфични хипотези, предвидени в закона (чл. 227 от ЗЗД): ако надареният умишлено убие или се опита да убие дарителя; ако го набеди в престъпление; или ако надареният откаже да даде на дарителя издръжка, от която последният трайно се нуждае.

Задължително ли ми е нужен адвокат за дарение?

Въпреки че нотариусът е този, който изповядва сделката, той е неутрално лице. Наемането на експерт от Адвокатско дружество „Астакова“ ви гарантира, че предварително ще бъдат анализирани рисковете със запазената част на останалите наследници, ще бъдат подготвени перфектни клаузи (например за пожизнено ползване) и ще бъдете защитени от бъдещи съдебни атаки.

      ОТЛИЧНО  
   Въз основа на 93 отзива 
    
 
 
 
   
 
 
       Публикувано на Google  
   
   Dilyana Keti 
 
 
 
  Адв. Астакова е повече от отличен професионалист – тя е човек, който разбира и подкрепя. Благодарение на нея приключих развода си спокойно и наскоро промених фамилията си – затворих една стара страница и започнах нова. Тя се отнася с внимание, етика и желание да помогне. Ако търсите адвокат, на когото да се доверите – това е тя.
  
 
      Публикувано на Google  
   
   Милтен Иванов 
 
 
 
  Чудесен професионалист!
  
 
      Публикувано на Google  
   
   Radostina Mihaylova 
 
 
 
  Много съм доволна и благодаря за помощта и професионалната помощ от  адвокат Астакова!
Препоръчвам на всеки,който има нужда!
Ще бъде посрещнат с човечност и професионализъм!
Още веднъж Благодаря, адвокат Астакова!
  
 
      Публикувано на Google  
   
   Maria Ruskova 
 
 
 
  Адвокат Астакова е страхотен професионалист и човек. Препоръчвам.
  
 
      Публикувано на Google  
   
   Ani Borisova 
 
 
 
  С огромна благодарност препоръчвам адв. Росица Астакова.

Работата с нея беше истинско удоволствие. Имах й пълно доверие през целия процес и всичко премина гладко и безпроблемно, въпреки голямото претеснение

Професионализъм, отдаденост и човешко отношение – силно препоръчвам!
  
 
      Публикувано на Google  
   
   Nikoleta Tsonkova 
 
 
 
  Днес, на 8 март, искам да изразя своята искрена признателност към адвокат Астакова – жена, която съчетава изключителен професионализъм, принципност и истинска човешка сила.
От ден първи и запознаването и с моя случай, тя се зае да защити мен и децата ми. За броени дни организира нашата защита по съдебен път.
Благодаря за оказаната подкрепа през цялото време и за успешно приключилите съдебни дела!
  
 
      Публикувано на Google  
   
   Miglena Koprinarova 
 
 
 
  С удоволствие препоръчвам адв. Росица Астакова като изключително компетентен и отдаден професионалист. В процеса на работа получих не само ясна и точна правна помощ, но и отношение, внимание и коректност. Останах истински удовлетворена от съдействието и с увереност бих се обърнала към адв. Астакова отново, при необходимост.
  
 
      Публикувано на Google  
   
   Magdalena Avramova 
 
 
 
  С огромна благодарност препоръчвам адв. Росица Астакова. Тя ми помогна да разреша имотен въпрос с бившия ми съпруг, който се беше проточил с години и носеше много напрежение.

Още от самото начало беше изключително комуникативна, информирана и уверена в действията си. Винаги намираше време да обясни подробно всяка стъпка и да ме държи в течение. Поради различните часови зони, в които се намирахме, комуникацията ни често беше по Viber и чрез съобщения, и тя винаги беше отзивчива и гъвкава.

Работата с нея беше истинско удоволствие. Имах й пълно доверие през целия процес и всичко премина гладко и безпроблемно, въпреки голямото разстояние.

Професионализъм, отдаденост и човешко отношение – силно препоръчвам!
  
 
  
  
 
 
 Показване на най-новите ни отзиви

Имате още въпроси? Чувствайте се свободни да се свържете с нас!

Въпреки, че в София има много адвокати, които предлагат безплатни консултации, ние сме единствената правна кантора, която предоставя юридически съвети при поискване, на които можете да получите бърз и лесен достъп през вашия смартфон, таблет или компютър. Нещо повече, всеки, който използва в бъдеще нашите правни услуги, може да избере последващ телефонен разговор, за да гарантира, че на всичките му въпроси се отговаря точно и ясно с вникване в детайли в същината на проблема и казуса.

Оставете ни съобщение