Изготвяне на нотариален акт: Процедура, необходими документи и цени

Изготвянето на нотариален акт е ключовият и финален етап при всяка сделка с недвижим имот в България. Независимо дали става въпрос за покупко-продажба, дарение или учредяване на вещни права, нотариалният акт е документът, който удостоверява правото на собственост.

За да премине сделката гладко и интересите ви да бъдат напълно защитени, е важно да сте запознати с етапите на процедурата, какви документи трябва да подготвите и какви разходи да предвидите.

Искате ли да планирате следващите си стъпки с увереност? Започнете, като прегледате нашите възнаграждения за адвокатски услуги в София. След като имате ясна представа, не се колебайте да се свържете с нас, за да запазите своя час за индивидуална консултация

Правни Възнаграждения

За какви сделки е необходимо изготвянето на нотариален акт?

Българското законодателство (Закон за задълженията и договорите и Закон за собствеността) изисква нотариална форма за действителност при следните видове сделки:

Покупко-продажба на недвижим имот (апартамент, къща, парцел, земеделска земя).
Дарение на недвижим имот.
Замяна на недвижими имоти.
Учредяване на право на строеж (суперфиция).
Учредяване на право на ползване или преминаване (сервитути).

Нашите анализи по темата

Дарение или Продажба: Как най-сигурно да прехвърлим имот на децата си?

02.06.2026/by адв. Росица Астакова

„Ще ти го препиша, ама…“ – Защо устните уговорки за имоти не струват нищо пред закона

25.08.2025/by адв. Росица Астакова

Етапи при изготвяне и изповядване на нотариален акт

Процесът по прехвърляне на собствеността е строго формален и преминава през няколко основни стъпки:

1. Юридическо проучване на имота

Преди да се пристъпи към съставяне на самия акт, е силно препоръчително адвокат по вещно право да извърши детайлна проверка на собствеността. Това включва анализ на историята на имота и проверка за тежести (ипотеки, възбрани, съдебни спорове).

2. Събиране на необходимите документи

Снабдяването с пълния набор от скици, удостоверения и данъчни оценки отнема технологично време и изисква координация с различни институции (Агенция по геодезия, картография и кадастър, Община, НАП).

3. Съставяне на проекта за нотариален акт

Проектът за нотариален акт се изготвя най-често от вашия адвокат. В него се описват прецизно страните, обектът на сделката, цената, начинът на плащане и всички специфични клаузи, които защитават вашите права.

4. Изповядване на сделката пред нотариус

Страните се явяват пред нотариус, в чийто район на действие се намира имотът. Нотариусът прочита акта, уверява се в самоличността и дееспособността на страните и потвърждава волята им. Важно нововъведение: Съгласно последните промени в чл. 264 от ДОПК, проверките за липса на непогасени подлежащи на принудително изпълнение публични задължения (към НАП) вече се извършват от нотариусите по електронен път в реално време, което спестява нуждата от вадене на хартиени удостоверения в някои случаи. Местните данъци за самия имот обаче трябва да са изцяло платени.

5. Вписване в Имотния регистър

След подписването, нотариусът представя акта за вписване в Агенция по вписванията в същия ден, с което сделката става противопоставима на трети лица.

Необходими документи за нотариален акт

Макар всяка сделка да има своите специфики, стандартният списък с документи, които продавачът/дарителят трябва да осигури, включва:

Документ за собственост: Предходен нотариален акт, договор за доброволна делба, съдебно решение или друг титул за собственост.
Актуална скица / Схема на имота: Издава се от Службата по геодезия, картография и кадастър (СГКК). За самостоятелни обекти в сгради (апартаменти) се вади схема.
Удостоверение за данъчна оценка: Издава се от отдел „Местни данъци и такси“ към съответната Община. В него трябва да е изрично вписано, че няма непогасени задължения за имота. Валидно е до края на текущата година (или до първото полугодие, в зависимост от датата на издаване).
Удостоверение за тежести: Издава се от Имотния регистър (Агенция по вписванията).
Удостоверение за семейно положение и (ако е приложимо) Удостоверение за сключен граждански брак.
Удостоверение за наследници: Изисква се, ако имотът е придобит по наследство.
Декларации: По чл. 264, ал. 1 от ДОПК, по Закона за мерките срещу изпирането на пари (ЗМИП) и декларации за гражданство и семейно положение.

Цена за изготвяне на нотариален акт и съпътстващи такси

Разходите при прехвърляне на имот обикновено се поемат от купувача (или поравно, ако е уговорено друго). Те се формират на база материалния интерес – по-високата сума между продажната цена и данъчната оценка на имота. Основните такси включват:

Адвокатски хонорар за изготвяне на проекта: Заплаща се за юридическата експертиза и съставянето на документа. Определя се съгласно Наредба №1 за минималните размери на адвокатските възнаграждения.
Нотариална такса: Изчислява се пропорционално на материалния интерес по Тарифата към Закона за нотариусите и нотариалната дейност.
Местен данък придобиване: Определя се от общината по местонахождение на имота (в повечето общини варира между 2.5% и 3% от материалния интерес). При дарение между роднини по права линия данък не се дължи или е в намален размер.
Такса за вписване: Заплаща се към Имотния регистър и възлиза на 0.1% от материалния интерес.

Защо ви е нужен адвокат при сделка (Адвокат спрямо Нотариус)?

Много хора се питат дали нотариусът не може сам да изготви акта. Отговорът е да, може. Въпреки това, ролите им са различни.

Нотариусът е независим орган. Той следи за законосъобразността на сделката и спазването на формата, но няма задължение да консултира страните относно скрити търговски или юридически рискове.
Адвокатът защитава изключително вашите лични и финансови интереси. Той проверява историята на имота за 10 години назад, съставя сигурни клаузи за предаване на владението и плащането и гарантира, че няма да станете жертва на измама.

Често задавани въпроси (FAQ)

Колко време отнема изготвянето на нотариален акт?

Самото съставяне на текста от адвокат отнема от 1 до 3 работни дни. Процесът по набавяне на всички необходими документи (скици, оценки, тежести) обаче може да отнеме между 2 и 4 седмици в зависимост от натовареността на държавните и общински администрации. Изповядването при нотариуса става в рамките на 1 час.

Каква е разликата между това адвокат или нотариус да изготви акта?

Нотариусът е неутрално лице и пази баланса между двете страни, докато вашият адвокат работи само за вас. Адвокатът ще впише специфични клаузи (например неустойки), които максимално да гарантират вашите права. Освен това, адвокатът ще извърши дълбочинно проучване за скрити тежести, което не влиза в преките задължения на нотариуса.

Трябва ли да вадя удостоверение за липса на данъчни задължения към НАП?

С последните изменения в ДОПК (чл. 264), нотариусите имат задължение и възможност да проверяват по електронен път наличието на подлежащи на принудително изпълнение публични задължения към държавата. Въпреки това, задължително трябва да имате удостоверение за данъчна оценка от Общината, в което изрично е посочено, че нямате неплатени местни данъци и такси за конкретния имот.

      ОТЛИЧНО  
   Въз основа на 93 отзива 
    
 
 
 
   
 
 
       Публикувано на Google  
   
   Dilyana Keti 
 
 
 
  Адв. Астакова е повече от отличен професионалист – тя е човек, който разбира и подкрепя. Благодарение на нея приключих развода си спокойно и наскоро промених фамилията си – затворих една стара страница и започнах нова. Тя се отнася с внимание, етика и желание да помогне. Ако търсите адвокат, на когото да се доверите – това е тя.
  
 
      Публикувано на Google  
   
   Милтен Иванов 
 
 
 
  Чудесен професионалист!
  
 
      Публикувано на Google  
   
   Radostina Mihaylova 
 
 
 
  Много съм доволна и благодаря за помощта и професионалната помощ от  адвокат Астакова!
Препоръчвам на всеки,който има нужда!
Ще бъде посрещнат с човечност и професионализъм!
Още веднъж Благодаря, адвокат Астакова!
  
 
      Публикувано на Google  
   
   Maria Ruskova 
 
 
 
  Адвокат Астакова е страхотен професионалист и човек. Препоръчвам.
  
 
      Публикувано на Google  
   
   Ani Borisova 
 
 
 
  С огромна благодарност препоръчвам адв. Росица Астакова.

Работата с нея беше истинско удоволствие. Имах й пълно доверие през целия процес и всичко премина гладко и безпроблемно, въпреки голямото претеснение

Професионализъм, отдаденост и човешко отношение – силно препоръчвам!
  
 
      Публикувано на Google  
   
   Nikoleta Tsonkova 
 
 
 
  Днес, на 8 март, искам да изразя своята искрена признателност към адвокат Астакова – жена, която съчетава изключителен професионализъм, принципност и истинска човешка сила.
От ден първи и запознаването и с моя случай, тя се зае да защити мен и децата ми. За броени дни организира нашата защита по съдебен път.
Благодаря за оказаната подкрепа през цялото време и за успешно приключилите съдебни дела!
  
 
      Публикувано на Google  
   
   Miglena Koprinarova 
 
 
 
  С удоволствие препоръчвам адв. Росица Астакова като изключително компетентен и отдаден професионалист. В процеса на работа получих не само ясна и точна правна помощ, но и отношение, внимание и коректност. Останах истински удовлетворена от съдействието и с увереност бих се обърнала към адв. Астакова отново, при необходимост.
  
 
      Публикувано на Google  
   
   Magdalena Avramova 
 
 
 
  С огромна благодарност препоръчвам адв. Росица Астакова. Тя ми помогна да разреша имотен въпрос с бившия ми съпруг, който се беше проточил с години и носеше много напрежение.

Още от самото начало беше изключително комуникативна, информирана и уверена в действията си. Винаги намираше време да обясни подробно всяка стъпка и да ме държи в течение. Поради различните часови зони, в които се намирахме, комуникацията ни често беше по Viber и чрез съобщения, и тя винаги беше отзивчива и гъвкава.

Работата с нея беше истинско удоволствие. Имах й пълно доверие през целия процес и всичко премина гладко и безпроблемно, въпреки голямото разстояние.

Професионализъм, отдаденост и човешко отношение – силно препоръчвам!
  
 
  
  
 
 
 Показване на най-новите ни отзиви

Имате още въпроси? Чувствайте се свободни да се свържете с нас!

Въпреки, че в София има много адвокати, които предлагат безплатни консултации, ние сме единствената правна кантора, която предоставя юридически съвети при поискване, на които можете да получите бърз и лесен достъп през вашия смартфон, таблет или компютър. Нещо повече, всеки, който използва в бъдеще нашите правни услуги, може да избере последващ телефонен разговор, за да гарантира, че на всичките му въпроси се отговаря точно и ясно с вникване в детайли в същината на проблема и казуса.

Оставете ни съобщение

Адвокатска кантора Астакова · 1309, София, ул. Царибродска 99 · +359 87 931 9933