Съдържание:

„На Зелено“ – Мечтаната Инвестиция или Финансов Капан?

Покупката на недвижим имот „на зелено“ се утвърди като една от най-популярните практики на българския имотен пазар, особено в динамични градски центрове като София. Привлекателността на този тип сделки е лесно обяснима. На първо място, това е възможността за придобиване на имот на значително по-ниска цена, която може да бъде с до 30% по-изгодна в сравнение с вече завършени или готови за обитаване жилища. В допълнение, купувачите често получават гъвкавост да влияят върху интериорни решения, да избират довършителни работи и дори, в някои случаи, да променят разпределението на пространството, за да отговаря то напълно на техните нужди. Не на последно място, инвестицията в добре позициониран проект от надежден строител крие потенциал за значително поскъпване на имота след неговото завършване, превръщайки го в доходоносен актив.

Въпреки тези безспорни предимства, е изключително важно да се разбере, че те са огледален образ на сериозни и многопластови рискове. За разлика от продавача, за когото рискът е сравнително нисък, особено при бърза разпродажба на обектите, за купувача ситуацията е коренно различна. Купувачът инвестира значителна, често спестявана с години, сума пари в един бъдещ, все още несъществуващ актив, доверявайки се изцяло на обещанията на строителя. Именно тук се крие същината на проблема – асиметрията на риска.

Целта на настоящия материал е да послужи като изчерпателно експертно ръководство за всеки, който обмисля подобна стъпка. Ще дефинираме и анализираме понятието „червен флаг“ – онзи индикатор за потенциален проблем, който изисква повишено внимание, задълбочена проверка и често пъти незабавна професионална намеса. Нашата задача е да ви въоръжим със знанията, необходими за идентифицирането на тези сигнали за опасност, и да ви покажем как да предприемете правилните стъпки, за да превърнете една потенциално рискова инвестиция в сигурна и успешна сделка, водеща до мечтания нов дом.

Фундаментът на Сигурността – Цялостна Проверка на Продавача и Проекта (Due Diligence)

Преди да се стигне до обсъждане на договори, цени и схеми на плащане, трябва да се положи основата на всяка сигурна сделка – щателната предварителна проверка, известна в юридическите среди като „due diligence“. Пропускът на този етап може да обезсмисли всички последващи усилия и да направи дори най-добре изготвения договор неизпълним. Затова първата и най-важна стъпка е да се отговори на два фундаментални въпроса: „С кого сключвам сделка?“ и „Върху какво ще бъде построен моят дом?“.

Кой стои зад проекта? Проучване на Инвеститора и Строителя

Често срещана грешка сред купувачите е да не правят разлика между инвеститор и строител. Важно е да се знае, че това обикновено са две различни юридически лица с различни функции и отговорности. Инвеститорът (или възложителят) е дружеството, което притежава правата върху земята (собственост или право на строеж) и финансира целия проект. Строителят, от своя страна, е изпълнителят – фирмата, наета да извърши физическата работа по изграждането на сградата. Провалът на която и да е от тези две страни може да компрометира целия проект, затова проверката трябва да обхване и двете.

Практическо ръководство за проверка в Търговския регистър

Търговският регистър и регистърът на юридическите лица с нестопанска цел е публичен и достъпен онлайн. Той е първата и абсолютно задължителна спирка във вашето проучване. Ето на какво трябва да обърнете специално внимание:

История и капитал: От кога съществува дружеството? Има ли регистрирана дейност през годините? Какъв е размерът на внесения капитал? Макар размерът на капитала да не е единствен критерий, фирма с капитал от 2 лева, създадена преди няколко месеца, е значително по-рисков партньор.
Финансово състояние: Проверете за вписани обстоятелства като открито производство по несъстоятелност или ликвидация. Наличието на такъв запис е абсолютен „червен флаг“, който трябва да прекрати всякакви по-нататъшни преговори.
Управление и собственост: Кой управлява и притежава дружеството? Има ли чести смени на собственици или управители? Подобна динамика може да е индикатор за нестабилност или опити за прикриване на отговорност.

Отвъд регистрите – качествена проверка

Документалната проверка е само началото. За да придобиете пълна картина, е необходимо да проучите и реалната дейност на компаниите:

Репутация и завършени обекти: Направете списък на предишни проекти на инвеститора и строителя. Посетете ги на място. Огледайте качеството на строителството, състоянието на общите части. Ако имате възможност, разговаряйте със собственици на имоти в тези сгради. Техните отзиви са безценен източник на информация.
Онлайн проучване: Проверете за отзиви и дискусии в специализирани форуми за недвижими имоти и социални мрежи. Бъдете критични, но обърнете внимание на повтарящи се оплаквания относно качество, срокове или коректност.
Професионална консултация: Опитните брокери на имоти и адвокати, специализирани във вещно право, често имат подробна информация за репутацията на повечето строителни компании на пазара.

Ключов „Червен флаг“: Феноменът на „фирмите за един проект“

При проучването си може да установите една често срещана практика – много инвеститори създават ново, отделно дружество за всеки свой строителен проект. На пръв поглед това може да изглежда като стандартна бизнес практика за управление на риска. В действителност обаче, това често е стратегия за „капсулиране“ на отговорността. Ако проектът, изпълняван от „Дружество А“, се провали или натрупа дългове, кредиторите (включително и вие като купувач) няма да могат да предявят претенции към активите на „Дружество Б“, което изгражда друг, успешен проект, дори крайните собственици да са едни и същи. Това означава, че в случай на сериозен проблем, рискувате да водите дела срещу дружество без никакви активи и с минимален капитал, което прави събирането на обезщетение или връщането на парите ви практически невъзможно. Сделка с новорегистрирано дружество, без история и активи, представлява значително по-висок риск и изисква безупречно изготвен предварителен договор, който да предвижда сериозни обезпечения.

Върху какво ще бъде построен Вашият дом? Проверка на Терена

След като сте проучили хората зад проекта, е време да проверите и самия „фундамент“ – правния статут на земята. Трябва да сте абсолютно сигурни, че продавачът има право да строи върху този терен и да продава обекти в бъдещата сграда.

Проверка в Имотния регистър

Имотният регистър към Агенцията по вписванията е публичен и основен източник на информация за правния статут на всеки имот в страната. Ето какво трябва да проверите:

Собственост: Дали теренът (поземленият имот) е собственост на фирмата-инвеститор? Ако не е, трябва да има вписан договор, с който на инвеститора е учредено право на строеж (т.нар. суперфиция).
Тежести: Това е най-критичната част от проверката. Трябва да се търсят всякакви вписани права на трети лица, които биха могли да засегнат вашите права в бъдеще. За улеснение, партидата на всеки имот в регистъра е разделена на части, всяка от които носи важна информация.

Таблица 1: Дешифриране на партидата на имот в Имотния регистър

Част от партидата	Наименование	Какво съдържа?	Защо е важно за купувача „на зелено“?
Част А	За имота	Идентификатор, адрес, площ, описание на имота (терена).	Уверявате се, че проверявате правилния имот.
Част Б	Собственик	Данни за настоящия собственик и как е придобил имота (покупка, дарение, и т.н.).	Потвърждава, че продавачът (инвеститорът) наистина е собственик на земята.
Част В	Други вещни права	Учредено право на строеж, право на ползване, сервитути.	Проверявате дали инвеститорът има право да строи, ако не е собственик.
Част Г	Ипотеки	Вписани ипотеки в полза на банки или други кредитори.	Критично! Показва дали имотът е заложен като обезпечение по кредит.
Част Д	Възбрани	Вписани възбрани, искови молби, договори за наем.	Абсолютен червен флаг! Сигнализира за активни правни спорове или дългове.

Тази таблица превежда сложния юридически език на разбираем и практичен такъв, като ви дава конкретен инструмент за анализ. Вместо просто да знаете, че трябва „да проверите за тежести“, вие вече знаете къде точно да гледате (Част Г и Част Д) и какво означава написаното там.

Строителни книжа

Проверете в съответната община по местонахождение на имота (много общини, включително Столична, поддържат публични онлайн регистри) за издадено и влязло в сила Разрешение за строеж. Липсата на такъв документ означава, че всякакви продажби са незаконни и изключително рискови, тъй като няма никаква гаранция, че строежът изобщо ще бъде разрешен.

Нюансиран поглед: Ипотеката не винаги е „червен флаг“

Много купувачи се паникьосват при вида на вписана ипотека върху терена, мислейки си, че ако инвеститорът спре да плаща кредита си, банката ще вземе имота и те ще загубят всичко. Това е основателен страх, но ситуацията изисква по-дълбок анализ. Ипотека, учредена в полза на реномирана банка-кредитор специално за

проектно финансиране на конкретния строеж, често е положителен сигнал. Това означава, че банката е извършила своя собствена, много по-задълбочена финансова и правна проверка на проекта, отколкото купувачът някога би могъл. Тя е оценила риска и е преценила проекта за жизнеспособен и печеливш. Истинският „червен флаг“ е ипотека, учредена в полза на небанкова финансова институция, физическо лице или за обезпечаване на стари задължения на инвеститора, които не са свързани с конкретния строеж. Това е силен индикатор за финансов стрес и отчаян опит за набиране на средства.

Предварителният Договор – Вашият Щит срещу Бъдещи Проблеми

След като сте се уверили в стабилността на продавача и правната чистота на проекта, фокусът се измества към документа, който ще урежда вашите отношения в следващите месеци, а понякога и години. Предварителният договор за покупко-продажба не е просто формалност по пътя към нотариалния акт; той е основният правен инструмент за защита на вашите права и пари. Неговият текст трябва да бъде изработен прецизно и да предвижда решения за всички възможни бъдещи проблеми.

Анатомия на „железния“ предварителен договор

Законът изисква предварителният договор да бъде в писмена форма и да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Един добре написан договор обаче съдържа много повече от законовия минимум. Той трябва да бъде вашата „пътна карта“ за цялата сделка. Ето кои са ключовите клаузи, за чието включване трябва да настоявате:

Изчерпателно описание на имота: Не е достатъчно да пише „апартамент №5“. Необходимо е пълно описание с идентификатор по кадастралната карта и схема, точна квадратура (с ясно разграничение между чиста застроена площ, идеални части от общите части на сградата и площ на прилежащи складови помещения/мазета), етаж, изложение, както и детайлно описание на степента на завършеност, в която се задължава да го предаде продавачът (напр. „стени и тавани – гипсова шпакловка, под – циментова замазка, PVC дограма – петкамерна, троен стъклопакет, монтирана външна блиндирана врата“ и т.н.).
Окончателна цена: Цената трябва да бъде ясно и категорично записана като „окончателна и неподлежаща на промяна“. Всякакви изключения от това правило трябва да бъдат изрично и много прецизно договорени, както ще разгледаме по-долу.
Схема на плащане: Най-сигурната схема за купувача е тази, при която плащанията са обвързани с реалното постигане на ключови етапи от строителството, удостоверени с официални държавни актове и протоколи. Типичната и препоръчителна схема е: депозит при подписване на предварителен договор, по-голяма вноска при достигане на „груб строеж“ (удостоверен с Акт 14), следваща вноска при завършване на сградата (удостоверено с Акт 15) и окончателно плащане при нотариалното прехвърляне на собствеността, което обикновено се случва след издаване на Разрешение за ползване (Акт 16).
Срокове: Договорът трябва да съдържа конкретни, крайни календарни дати (а не периоди в месеци) за завършване на всеки от етапите (Акт 14, Акт 15, Акт 16) и за сключване на окончателен договор.
Неустойки: Задължително трябва да се предвидят сериозни неустойки в полза на купувача при всяко забавяне от страна на продавача. Размерът им трябва да е достатъчно висок, за да го мотивира реално да спазва уговорените срокове.

Червен флаг: Предложен ви е бланкетен, стандартен договор, изготвен от продавача, който е пълен с общи формулировки, без конкретни срокове и с минимални или никакви санкции за продавача при неизпълнение. Такъв договор защитава само едната страна и трябва да бъде изцяло ревизиран с помощта на адвокат.

„Червеният флаг“ на 2020-те: Клаузата за Индексация на Цената

През последните години, особено след 2021 г., се наложи една изключително порочна практика – инвеститори започнаха едностранно да изискват от купувачите доплащане към вече договорената в предварителния договор цена. Като мотив те изтъкват инфлацията, поскъпването на строителните материали и труда. Тази практика поставя купувачите, които вече са платили значителна част от сумата, в изключително неизгодна позиция на икономическа принуда.

От правна гледна точка, ситуацията е ясна. Съгласно българското законодателство, сключеният договор има силата на закон за страните, които са го подписали (pacta sunt servanda). Ако в предварителния ви договор

няма изрична клауза, която да позволява промяна на цената, всяко искане на продавача за доплащане е правно необосновано. Той е търговец и като такъв носи търговския риск от промяна в пазарните условия. Ако в договора има клауза за индексация, трябва да се анализира внимателно нейната валидност. Клауза, която дава право на продавача едностранно, по негова преценка и неограничено да променя цената, най-вероятно би била обявена за нищожна от съда като неравноправна по смисъла на Закона за защита на потребителите.

За да се разбере защо много купувачи все пак се съгласяват да платят, трябва да се погледне отвъд правото, към икономическата логика. Представете си купувач, който е сключил договор преди две години, платил е 80% от цената и е чакал търпеливо. Изправен пред искане за доплащане от 15%, той има две опции: да откаже и да заведе дело (което е бавно, скъпо и несигурно) или да се съгласи. В същото време, за тези две години пазарните цени на имотите са се покачили с 30-40%. За купувача е икономически по-изгодно да плати исканата „индексация“, защото дори и така, цената на неговия имот остава по-ниска от пазарната. Инвеститорът знае това много добре и залага именно на тази форма на икономическа принуда.

Червен флаг: Всяко предложение за договор, което съдържа клауза за индексация на цената, трябва да бъде третирано с изключително внимание. Ако не можете да я избегнете, с помощта на адвокат трябва да настоявате за въвеждане на ясни лимити (напр. не повече от 5-10% от първоначалната цена) и обвързването ѝ с обективен, официален критерий като годишния инфлационен индекс, обявяван от Националния статистически институт, а не с неясни понятия като „поскъпване на материалите“ или „промяна в пазарните цени“.

Схеми на плащане: Как да не финансирате чужд риск?

Различните схеми на плащане разпределят риска между купувача и продавача по различен начин.

Червен флаг: Инвеститорът изисква голямо авансово плащане (например 50%, 70% или дори повече) преди сградата да е достигнала етап „груб строеж“, удостоверен с Акт 14.

До получаването на Акт 14 съществува най-големият риск проектът да се провали по технически или административни причини. Когато плащате голяма сума преди този етап, вие на практика финансирате със собствени средства най-рисковата част от строителството, докато инвеститорът може все още да не е вложил значителен собствен ресурс. Най-сигурната и балансирана схема на плащане включва разумен депозит при подписване (10-20%), основно плащане при Акт 14 (когато правото на собственост вече може да бъде прехвърлено), и разсрочване на остатъка до Акт 15 и Акт 16.

От Строеж до Ключ – Финалните Етапи и Вашата Защита

Преминаването през етапите на строителство и достигането до финалната права е свързано с ключови юридически действия, които финализират сделката и ви превръщат в пълноправен собственик. Важно е да знаете какви са тези стъпки и как да защитите правата си, ако възникнат проблеми.

Прехвърляне на собствеността: Моментът на истината

Съществуват два основни механизма, по които можете да придобиете собствеността върху имот „на зелено“:

Прехвърляне на право на строеж (суперфиция): Това може да се случи по всяко време преди завършването на сградата в груб строеж. Чрез нотариален акт вие купувате не готов апартамент, а правото да бъде построен такъв за вас в сградата. След като сградата бъде построена, вие автоматично ставате собственик на съответния апартамент по силата на притежаваното право на строеж.
Сключване на окончателен договор за покупко-продажба: Това е по-често срещаният вариант. Той обаче е възможен едва след като сградата бъде завършена в етап „груб строеж“ (изградени носещи стени и покрив) и това обстоятелство бъде удостоверено с подписването на констативен акт (Акт образец 14) от надзорните органи.

Независимо от избрания механизъм, финалният документ, който ви легитимира като собственик, е нотариалният акт. Той трябва задължително да бъде вписан в Имотния регистър от нотариуса, извършил сделката. Едва с вписването вашето право на собственост става публично известно и може да бъде противопоставено на всички трети лица.

Критичното значение на Акт 16

Често наричан „Разрешение за ползване“, Акт 16 е административният акт, който удостоверява, че строежът е изпълнен съгласно одобрените проекти и е годен за въвеждане в експлоатация, т.е. за живеене. Покупката на имот, който няма изгледи да получи Акт 16, означава, че вие придобивате собственост върху обект, който не можете да използвате законно по предназначение, не можете да регистрирате партиди за ток и вода на свое име и не можете да се регистрирате по постоянен адрес.

Когато нещата се объркат: Вашите правни механизми за защита

Какво се случва, ако продавачът неоснователно бави строежа, отказва да се яви пред нотариус за сключване на окончателен договор или дори се опитва да продаде вашия имот на друго лице?

Основният ви инструмент за защита е искът по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). С този иск вие, като изправна страна по предварителния договор, можете да поискате от съда да обяви предварителния договор за окончателен. Ако съдът уважи иска ви, съдебното решение напълно замества нотариалния акт и след вписването му в Имотния регистър вие ставате собственик.

Ключова превантивна мярка: Вписване на исковата молба

Това е може би най-важната процесуална стъпка, която много хора пропускат или не знаят за нея. Веднага след завеждането на делото по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, трябва да поискате от съда да издаде удостоверение, въз основа на което да впишете исковата молба в Имотния регистър по партидата на терена. Защо това е толкова важно? Представете си, че водите дело, което може да отнеме години. През това време недобросъвестният продавач може да продаде същия апартамент на друго лице с нотариален акт. Ако това трето лице впише своя акт преди вашето съдебно решение да е влязло в сила и да е вписано, то ще стане собственик, а вие ще загубите имота. Вписването на исковата молба има оповестително-защитно действие. От този момент нататък всеки потенциален купувач се счита за официално уведомен за вашия правен спор. Ако вие спечелите делото, всички сделки, сключени след датата на вписване на вашата искова молба, ще бъдат непротивопоставими на вас. На практика, вписването „замразява“ правното положение и ви дава сигурността, че ако съдът ви признае за прав, вие действително ще получите имота.

Не поемайте излишен риск. Потърсете експертна правна помощ.

Покупката на имот „на зелено“ може да бъде изключително изгодна и успешна инвестиция, но само при условие, че подходите към нея с необходимата доза предпазливост и подготовка. Обобщено, най-критичните „червени флагове“, които трябва да ви накарат да спрете и да се консултирате със специалист, са:

Продавач: Новосъздадена фирма без история, активи и завършени обекти.
Терен: Наличие на вписани възбрани, искови молби или неясни ипотеки. Липса на влязло в сила разрешение за строеж.
Договор: Бланкетен договор, защитаващ само продавача; наличие на клауза за едностранна индексация на цената; липса на ясни срокове и неустойки.
Плащане: Изискване за прекалено голям процент от сумата преди достигане на етап „груб строеж“ (Акт 14).

Сделката за нов дом не е хазартна игра. С адекватна подготовка, задълбочена проверка и най-вече с професионална правна помощ, рисковете могат да бъдат идентифицирани, оценени и сведени до минимум. Разходът за квалифициран имотен адвокат е незначителна инвестиция в сигурност, когато го съпоставим с потенциалната загуба на стотици хиляди левове, години съдебни битки и пропилени нерви. Адвокатът не е просто консултант, а ваш партньор и защитник в една от най-важните сделки в живота ви.

Не оставяйте бъдещето на най-голямата си инвестиция на случайността. Покупката на дом е твърде важна, за да бъде правена с компромиси. Ако обмисляте покупка на имот „на зелено“ в София или вече сте изправени пред предизвикателство по сключен договор, свържете се с адвокатска кантора Астакова.

Нашият екип от експерти по имотно право в София ще извърши пълна правна проверка на инвеститора, имота и договора, ще идентифицира всички „червени флагове“ и ще защити Вашите интереси на всеки етап от сделката. Запазете час за консултация в нашата кантора в София още днес и направете първата стъпка към сигурния си нов дом.