Данък при Продажба на Имот 2025/2026: Кога Дължите и Кога Не

Планирате Продажба на Имот? Какво Трябва да Знаете за Данъците през 2025/2026 г.

Продажбата на недвижим имот е една от най-значимите финансови трансакции в живота на повечето хора. Независимо дали продавате апартамент, в който сте живели години наред, наследствена къща или инвестиционен парцел, процесът е съпътстван от редица правни и финансови въпроси. Един от най-важните, но често подценяван аспект, са данъчните задължения, които могат да възникнат от сделката.

Всеки продавач си задава ключови въпроси: „Ще дължа ли данък при продажбата?“, „Ако да, колко точно ще трябва да платя на държавата?“, „Съществуват ли законови начини да се намали или избегне този данък?“. Отговорите на тези въпроси не са просто формалност – те могат да окажат влияние върху нетната печалба от сделката в размер на хиляди, а понякога и десетки хиляди левове. Пазарът на имоти е динамичен, но данъчното законодателство, макар и сравнително стабилно, съдържа множество нюанси. Именно тези специфики в прилагането на Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) могат да доведат до огромни финансови разлики за продавача.

В Адвокатска кантора Астакова разбираме, че нашите клиенти не търсят академично изложение на закона, а ясни, практически и финансово ефективни решения. Ето защо създадохме този наръчник – най-пълното и актуално ръководство по темата за данъчното облагане при продажба на имот за 2025/2026 г. В следващите редове ще разгледаме детайлно всички хипотези – от напълно освободените от данък продажби до сложните казуси, при които изчисляването на дължимата сума изисква експертна намеса. Ще ви преведем стъпка по стъпка през законовите изисквания, ще илюстрираме всяка ситуация с конкретни примери и ще ви покажем как правилното планиране може да оптимизира вашите данъчни задължения.

Прочетете внимателно, за да сте напълно подготвени и да избегнете скъпоструващи грешки. А ако вашият казус е по-сложен или имате нужда от персонална консултация, нашият екип в София е на ваше разположение, за да ви съдейства.

Златните Правила за Освобождаване от Данък: Кога НЕ Дължите Нищо на Държавата?

Българското законодателство, в частност чл. 13 от ЗДДФЛ, предвижда няколко ясни хипотези, при които доходът от продажба на недвижим имот е необлагаем. Познаването на тези „златни правила“ е първата и най-важна стъпка към законовото избягване на данъчно задължение. Важно е да се отбележи, че ако вашата сделка попада в някоя от долуописаните категории, вие не само не дължите данък, но и нямате задължение да подавате данъчна декларация за този доход.

Правилото за 3-те години: Вашият Основен Жилищен Имот

Най-често срещаната хипотеза за освобождаване от данък касае продажбата на жилищен имот. Законът гласи, че доходът от продажба или замяна на един недвижим жилищен имот в рамките на една данъчна (календарна) година е необлагаем, ако между датата на придобиването и датата на продажбата (датата на нотариалния акт) са изминали повече от три години.

Тук е важно да се обърне внимание на няколко ключови елемента:

Един имот годишно: Облекчението важи само за първия продаден жилищен имот в рамките на календарната година. Ако продадете втори жилищен имот в същата година, дори и да сте го притежавали повече от 3 години, доходът от втората продажба ще бъде облагаем (освен ако не попада в 5-годишното правило, разгледано по-долу).
Жилищен имот: Законът изрично използва термина „жилищен“, което означава, че имотът трябва да има статут на такъв по документи (например, апартамент, къща, вила със статут на жилище). Това е важен нюанс, тъй като показва намерението на законодателя да облекчи данъчно хората, които продават своя дом, а не имоти с друго предназначение. Ако продавате ателие, което по документи не е със статут на жилище, или самостоятелен гараж, дори това да е единствената ви продажба за годината, ще трябва да изчакате 5 години, за да се възползвате от данъчно облекчение.
Повече от три години: Срокът се изчислява от датата на документа за собственост (нотариален акт за покупко-продажба, дарение и др.) до датата на нотариалния акт за продажбата. Например, ако сте придобили апартамент на 15 май 2022 г., можете да го продадете без данък най-рано на 16 май 2025 г.

Интересен детайл е, че за да се възползвате от това облекчение, не е задължително имотът да е бил ваше „основно жилище“ или изобщо да сте живели в него. Достатъчно е той да има юридически статут на жилищен имот и да са изминали трите години.

Правилото за 5-те години: За Всички Останали Имоти

Законодателят е предвидил и по-широкообхватно правило, което касае не само жилищни, но и всякакви други видове недвижими имоти. Доходът от продажба или замяна на до два недвижими имота, както и на неограничен брой селскостопански и горски имоти, е необлагаем, ако между датата на придобиването и датата на продажбата са изминали повече от пет години.

Тази разпоредба е изключително гъвкава и важна за собствениците на повече от един имот:

До два имота: Можете да продадете до два имота в една календарна година, без да дължите данък, стига да сте ги притежавали повече от 5 години.
Всякакъв вид имот: За разлика от 3-годишното правило, тук не се прави разграничение. Облекчението важи за жилищни имоти, офиси, магазини, ателиета, гаражи, складове, производствени обекти и други.
Земеделски и горски земи: За тези видове имоти облекчението е още по-голямо – можете да продадете неограничен брой такива имоти в рамките на годината, стига за всеки от тях да е спазено 5-годишното условие за притежание.

Това правило е насочено към дългосрочните инвеститори и собственици, като отново се следва логиката, че държавата не цели да облага еднократните сделки, свързани с управление на лични активи, а по-скоро дейности, които имат спекулативен или търговски характер.

Специалният Статут на Наследствените Имоти

Това е най-категоричното и безусловно освобождаване от данък, предвидено в закона. Доходите, придобити от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство или завет, са напълно необлагаеми.

Това правило е абсолютно и не зависи от никакви допълнителни условия:

Без значение от срока: Няма изискване за минимален срок на притежание. Можете да продадете наследен имот веднага след като уредите документите за собственост и няма да дължите данък върху дохода.
Без значение от вида на имота: Правилото важи за всякакъв вид наследено имущество – апартаменти, къщи, земи, търговски обекти.
Не се брои в лимита: Продажбата на наследен имот не се зачита към лимита от „един“ или „два“ имота по другите две правила. Това е изключително важен момент. Например, ако през 2025 г. продадете наследен апартамент и в същата година продадете и друг ваш апартамент, който сте притежавали повече от 3 години, доходът и от двете сделки ще бъде необлагаем. Продажбата на наследения имот е „невидима“ за целите на данъчното облагане на доходите.

Това абсолютно освобождаване превръща наследяването в най-мощния и данъчно ефективен инструмент за планиране при прехвърляне на собственост между поколенията. Както ще видим в следващия раздел, то стои в пълен контраст с данъчните последици при придобиване на имот чрез дарение.

За да обобщим визуално цялата информация, представяме следната таблица:

Тип на имота и сделката	Срок на владеене	Брой продажби в годината	Дължи ли се данък?
Жилищен имот	Повече от 3 години	Една	НЕ
Всякакъв недвижим имот	Повече от 5 години	До две	НЕ
Земеделска/горска земя	Повече от 5 години	Неограничен	НЕ
Имот, придобит по наследство/завет	Без значение	Без значение	НЕ
Жилищен имот	По-малко от 3 години	Една или повече	ДА
Всякакъв недвижим имот	По-малко от 5 години	Една или повече	ДА
Имот, придобит по дарение	Без значение (ако не са минали 3/5 г.)	Една или повече	ДА (с важна особеност при изчислението)

Ключова Разлика с Огромни Финансови Последици: Наследство срещу Дарение

В практиката си като адвокати често се сблъскваме с казуси, в които семейства планират прехвърляне на имоти между поколенията. Най-често изборът се свежда до два варианта: дарение или изчакване на наследяване. На пръв поглед и двете изглеждат като „безплатни“ начини за придобиване на собственост. Данъчните последици при последваща продажба на имота обаче са коренно различни и неразбирането на тази разлика може да доведе до изключително неприятни финансови изненади.

Както вече установихме, продажбата на имот, придобит по наследство, е напълно и безусловно освободена от данък върху дохода. Това е чиста и ясна законова разпоредба.

При дарението обаче се крие сериозен „данъчен капан“. Макар самото получаване на дарение между роднини по права линия (деца, родители) да е освободено от местен данък, проблемът възниква, когато дареният реши да продаде имота, преди да са изтекли сроковете за освобождаване (3 или 5 години). В този случай законът прилага една правна фикция с тежки финансови последици: цената на придобиване на дарен имот се счита за нула.

Какво означава това на практика? Нека илюстрираме с пример: Да приемем, че през 2024 г. родители даряват на своето дете апартамент, който те самите са купили преди години за 80,000 евро. През 2025 г. детето решава да продаде апартамента и намира купувач за 120,000 евро. Тъй като не е изминал 3-годишният срок от придобиването (в случая – дарението), доходът е облагаем. Ако имотът беше купен, а не дарен, данъкът щеше да се изчисли върху печалбата от 40,000 евро. Но тъй като е придобит чрез дарение, изчислението изглежда така:

Продажна цена: 120,000 евро
Цена на придобиване: 0 евро
Облагаем доход (печалба): 120,000−0=120,000 евро
Нормативно признати разходи: 10% от 120,000=12,000 евро
Данъчна основа: 120,000−12,000=108,000 евро
Дължим данък: 10% от 108,000=10,800 евро

Както виждате, данъкът се дължи не върху реалната печалба, а върху почти цялата продажна цена. Това е една от най-честите и скъпи грешки, които хората допускат при планиране на прехвърлянето на имоти в семейството. Комбинацията от правилото, че продажбата на дарен имот не е освободена от данък , и изчислителното правило, че цената му на придобиване е нула , създава перфектни условия за максимално данъчно облагане. Това не е просто правило, а причинно-следствена връзка: Дарение -> Нулева цена на придобиване -> Максимална данъчна основа -> Висок данък.

Преди да решите дали да прехвърлите имот чрез дарение или да изчакате наследяване, е критично важно да оцените бъдещите планове за този имот. Една консултация в нашия офис в София може да ви спести десетки хиляди левове, като ви помогне да изберете най-правилната правна и данъчна стратегия за вашия конкретен случай.

Кога Данъкът е Неизбежен: Сценарии за Облагаем Доход

След като разгледахме случаите на освобождаване, е време да систематизираме и ситуациите, в които плащането на данък е задължително. Разбирането на тези сценарии е също толкова важно, за да можете да планирате бюджета си и да избегнете неприятности с приходната администрация. Данък върху дохода от продажба на имот се дължи винаги, когато сделката не попада в нито едно от „златните правила“ за освобождаване.

Ето и основните сценарии, които служат като „червени флагове“ за данъчно задължение:

Сценарий 1: „Бърза“ продажба. Това е най-очевидният случай. Ако продадете жилищен имот преди да са изтекли 3 години от придобиването му или друг вид недвижим имот (офис, гараж, парцел) преди да са изтекли 5 години, доходът от сделката е облагаем. Законодателството третира тези сделки като потенциално спекулативни и поради това ги облага.
Сценарий 2: „Активна търговия“. Дори да сте спазили сроковете за притежание, данък може да се дължи, ако надвишите броя на разрешените необлагаеми продажби за една година. Например:
- Продажба на втори жилищен имот в рамките на една година, дори и двата да са притежавани повече от 3 години. Доходът от първия е необлагаем, но от втория – облагаем.
- Продажба на трети недвижим имот в рамките на една година, дори и трите да са притежавани повече от 5 години. Доходите от първите два са необлагаеми, но от третия – облагаем. Тези ограничения ясно показват намерението на закона да разграничи обикновения гражданин, който управлява личните си активи, от лицата, които системно търгуват с имоти.
Сценарий 3: Продажба на дарен имот. Както обяснихме подробно в предходния раздел, продажбата на имот, придобит чрез дарение, почти винаги води до данъчно задължение, ако не са изминали 3 или 5 години от датата на дарението. Поради нулевата цена на придобиване, данъчната основа обикновено е много висока.
Сценарий 4: Продажба на имот, придобит чрез замяна. Замяната на имоти се третира от данъчния закон като две насрещни продажби. Ако впоследствие решите да продадете имота, който сте придобили чрез замяна, за негова цена на придобиване ще се счита пазарната му цена към момента на замяната. Определянето на тази цена може да бъде сложно и често изисква експертна оценка. Ако продажната цена е по-висока от тази пазарна оценка, ще реализирате облагаем доход.

Ако вашият казус попада в някой от тези сценарии, следващата стъпка е да изчислите точно размера на дължимия данък.

Как да Изчислите Дължимия Данък: Ръководство стъпка по стъпка с Реални Примери

Когато продажбата на имот е облагаема, данъкът не се начислява върху цялата продажна цена, а само върху реализираната печалба, наречена „облагаем доход“. Процесът на изчисление следва ясна формула, регламентирана в ЗДДФЛ. Ставката на данъка е плоска – 10%.

Формулата за изчисление е следната:

Определяне на облагаемия доход: Продажна цена–Цена на придобиване=Облагаем доход
Определяне на данъчната основа: Законът позволява от така изчисления облагаем доход да се приспаднат 10% нормативно признати разходи, без да е нужно да ги доказвате документално. Облагаем доход–(10%∗Облагаем доход)=Данъчна основа
Изчисляване на дължимия данък: Данъчна основа∗10%=Дължим данък

Ключовият елемент – „Цена на придобиване“

Както се вижда от формулата, най-важният и често най-сложен за определяне компонент е „цената на придобиване“. От нейната стойност зависи пряко размерът на печалбата и съответно на данъка. Ето как се определя тя в различните хипотези съгласно чл. 33 от ЗДДФЛ:

При покупка: Цената на придобиване е документално доказаната цена, която сте платили за имота, записана в нотариалния акт за покупка. Тук е критично важно да пазите не само нотариалния акт, но и документи, доказващи самото плащане (банкови извлечения, платежни нареждания).
При липса на документи: Ако по някаква причина не можете да докажете документално цената, на която сте придобили имота, приходната администрация ще приеме, че цената на придобиване е нула. Това е най-неблагоприятният за данъкоплатеца сценарий, тъй като води до максимален размер на данъка. Тежестта на доказване е изцяло ваша.
При дарение: Както вече изяснихме, цената на придобиване на имот, получен по дарение, се счита за нула.
При строеж по стопански начин: Ако вие сами сте построили имота, цената на придобиване е сборът от всички документално доказани разходи за строежа – фактури за материали, договори със строителни фирми, платени такси за разрешителни и др. Събирането и съхраняването на тази документация е от изключително значение, но често е трудно и непълно, което може да доведе до спорове с НАП.
При имоти, придобити преди 1 януари 1998 г.: За такива стари имоти законът предвижда специален режим, при който документално доказаната цена на придобиване се индексира с общия индекс на потребителските цени, обявен от НСИ, за да се отчете инфлацията.

Практически казуси

Нека приложим формулата в няколко реални сценария:

Пример 1: Стандартна продажба с печалба Иван купува апартамент в София през юни 2023 г. за 150,000 евро. През октомври 2025 г. (след по-малко от 3 години) го продава за 180,000 евро.

Облагаем доход: 180,000 евро–150,000 евро=30,000 евро
Нормативно признати разходи: 10%∗30,000 евро=3,000 евро
Данъчна основа: 30,000 евро–3,000 евро=27,000 евро
Дължим данък: 10%∗27,000 евро=2,700 евро

Пример 2: Продажба на дарен имот (данъчният капан) Мария получава като дарение от родителите си гарсониера през 2024 г. През 2025 г. я продава за 100,000 евро, за да финансира покупката на по-голямо жилище.

Облагаем доход: 100,000 евро–0 евро (цена на придобиване)=100,000 евро
Нормативно признати разходи: 10%∗100,000 евро=10,000 евро
Данъчна основа: 100,000 евро–10,000 евро=90,000 евро
Дължим данък: 10%∗90,000 евро=9,000 евро

Пример 3: Продажба на загуба или без печалба Петър купува имот през 2024 г. за 120,000 евро. Поради спешна нужда от средства, през 2025 г. го продава за 115,000 евро.

Облагаем доход: 115,000 евро–120,000 евро=−5,000 евро Тъй като резултатът е отрицателна величина (загуба), не се формира положителен облагаем доход и съответно не се дължи данък. Въпреки това, тъй като сделката по принцип е облагаема (извършена е преди изтичане на 3/5 г.), доходът от нея следва да се декларира в годишната данъчна декларация, като се посочи, че данък не се дължи.

Административни Стъпки: Деклариране и Плащане на Данъка

Когато продажбата на имот е облагаема, освен задължението за плащане на данък, възниква и задължение за неговото деклариране пред Националната агенция за приходите (НАП). Процедурата е стандартизирана и е важно да се спазят установените срокове.

Какъв документ се подава? Доходът от продажба на недвижим имот се декларира в Годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ. Конкретните данни за сделката (продажна цена, цена на придобиване, изчислен облагаем доход) се попълват в Приложение 5 от декларацията.
Кога се подава? Срокът за подаване на годишната данъчна декларация е от 10 януари до 30 април на годината, следваща годината, в която е извършена продажбата. Например, ако сте продали имот през 2025 г., трябва да подадете декларация до 30 април 2026 г.
Как се подава? НАП предоставя няколко начина за подаване на декларацията :
- По електронен път: Това е най-бързият и препоръчителен начин. Може да се осъществи чрез Персонален идентификационен код (ПИК), който се издава безплатно от всеки офис на НАП, или чрез Квалифициран електронен подпис (КЕП).
- На място в офис на НАП: Можете да подадете декларацията на хартиен носител в компетентния офис на НАП по постоянен адрес.
- По пощата: Декларацията може да бъде изпратена и по пощата с обратна разписка.
Кога се плаща данъкът? Дължимият данък трябва да бъде платен в същия срок, в който се подава декларацията – до 30 април на годината, следваща годината на продажбата.
Има ли отстъпки? Да, законът предвижда стимул за ранно и електронно деклариране. Можете да ползвате 5% отстъпка върху данъка за довнасяне (но не повече от 500 лв.), ако отговаряте едновременно на следните условия :
1. Подали сте годишната данъчна декларация по електронен път.
2. Направили сте това в по-ранния срок – до 31 март.
3. Към момента на подаване нямате други подлежащи на принудително изпълнение публични задължения.

Често Задавани Въпроси (FAQ)

В този раздел сме събрали отговори на някои от най-често задаваните въпроси от наши клиенти, свързани с данъците при продажба на имот.

Въпрос 1: Какво точно означава „основно жилище“ по смисъла на закона?

Отговор: Легалната дефиниция се съдържа в Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) и гласи, че „основно жилище“ е имотът, който служи за задоволяване на жилищните нужди на гражданина и членовете на неговото семейство през преобладаващата част от годината. Макар, както споменахме, доказването на този факт да не е пряко условие за 3-годишното данъчно облекчение при продажба, той има значение за ползването на 50% намаление от годишния данък сгради. При евентуална данъчна проверка, доказването на статута на „основно жилище“ може да бъде допълнителен аргумент във ваша полза.

Въпрос 2: Направих скъп ремонт. Разходите за него намаляват ли дължимия данък?

Отговор: За съжаление, не. ЗДДФЛ не позволява реално направените разходи за подобрения, ремонти или обзавеждане да се прибавят към цената на придобиване или да се приспаднат от облагаемия доход при продажба. Законът признава единствено фиксираните 10% нормативно признати разходи, които се приспадат от печалбата, без да е необходимо да се доказват. Съществува отделно данъчно облекчение за труд при ремонт на жилище (до 2,000 лв.), но то се ползва чрез годишната декларация и не е свързано с изчисляването на данъка при последваща продажба.

Въпрос 3: Какви документи трябва да пазя след продажбата?

Отговор: От изключителна важност е да съхранявате грижливо всички документи, свързани както с придобиването, така и с продажбата на имота. Това включва: нотариален акт за придобиване, нотариален акт за продажба, договори, фактури (при строеж), както и документи, доказващи реално извършени плащания (банкови извлечения, платежни нареждания). Тези документи са вашето основно доказателство пред НАП за цената на придобиване и ще са ви абсолютно необходими при евентуална данъчна ревизия.

Въпрос 4: Дължи ли се данък, ако съм заменил имот, а не съм го продал?

Отговор: Да. Както споменахме, за данъчни цели замяната се третира като две насрещни продажби. Всяка от страните по договора за замяна се счита за продавач на имота, който прехвърля, и за купувач на имота, който получава. Правилата за данъчно облагане са абсолютно същите. Облагаемият доход се формира на база пазарната оценка на придобития при замяната имот, а не на база данъчната оценка.

Въпрос 5: Продажната цена в нотариалния акт е по-ниска от реално платената. Коя цена се гледа?

Отговор: Законът е категоричен, че облагаемият доход се формира на база на реално получената сума от продавача, която включва всичко придобито във връзка със сделката, включително и възнаграждения, различни от пари. Практиката на изповядване на сделки на по-ниска цена (например, данъчна оценка) с цел спестяване на нотариални такси е изключително рискована и представлява данъчно нарушение. При проверка НАП има правомощията да установи действителната пазарна цена и да начисли дължимия данък върху нея, заедно със съответните лихви и санкции. Винаги съветваме нашите клиенти да декларират реалната продажна цена, за да си гарантират правна и финансова сигурност.

Вашата Следваща Стъпка към Сигурна и Спокойна Сделка

Навигацията в данъчното законодателство при продажба на имот може да изглежда сложна, но с правилната информация и подготовка, процесът става значително по-ясен и предвидим. Обобщено, най-важните точки, които трябва да запомните, са:

Правилото за 3 години: Важи за продажба на един жилищен имот годишно.
Правилото за 5 години: Важи за продажба на до два всякакви недвижими имота и неограничен брой земеделски/горски земи.
Безусловно освобождаване при наследство: Най-благоприятната хипотеза, която не зависи от срокове и бройки.
Данъчният капан при дарение: Води до нулева цена на придобиване и потенциално висок данък при последваща продажба.

Макар тази статия да е изчерпателна, всеки казус има своите индивидуални специфики – начин на придобиване, документална обезпеченост, специфични семейни обстоятелства. Една малка подробност може да промени изцяло данъчния режим на сделката.

Не оставяйте данъчните въпроси на случайността. Една грешка, породена от неразбиране на закона, може да ви струва хиляди. За да сте напълно сигурни и спокойни при продажбата на вашия имот, свържете се с нас. Екипът на Адвокатска кантора Астакова в София е на ваше разположение за персонална консултация, в която ще анализираме вашия конкретен случай, ще прегледаме наличните документи и ще ви дадем най-добрия правен съвет, съобразен с вашите цели.

Запазете час за консултация още днес и направете сигурна стъпка към успешна и финансово изгодна сделка.