Как да станете собственик на имот без документ

Какво е придобивна давност и защо е важна?

В правния мир на недвижимите имоти често се срещат ситуации, в които едно лице дълги години се грижи за имот, третира го като свой и е прието от околните за негов собственик, но не разполага с нотариален акт или друг документ, който да удостовери това. Българското законодателство е предвидило правен механизъм за разрешаване на подобни казуси – института на придобивната давност.

Придобивната давност е първичен (оригинерен) способ за придобиване на право на собственост и други вещни права. Това означава, че правото възниква за първи път в полза на владелеца, а не се получава по наследство или чрез сделка от предишен собственик. Нейната основна цел е да внесе правна сигурност и стабилност в гражданския оборот, като трансформира едно дълготрайно фактическо състояние (владението) в правно такова (собственост). По този начин законът, от една страна, защитава лицето, което трайно и открито се е грижило за имота, а от друга, санкционира пасивността на формалния собственик, който се е дезинтересирал от своята собственост.

Важно е придобивната давност да се разграничава от погасителната. Докато придобивната давност създава нови права за владелеца, погасителната давност единствено погасява възможността едно съществуващо право (например правото да се търси дълг) да бъде осъществено по принудителен ред.

Настоящата статия, подготвена от екипа на адвокатска кантора „Росица Астакова“ в София, има за цел да предостави изчерпателна и практически насочена информация по темата. Ще разгледаме в дълбочина същността на владението, законовите срокове, процедурата по снабдяване с констативен нотариален акт, специфичните хипотези при общински имоти и начините за защита срещу неправомерно придобиване по давност.

Фундаментът на придобивната давност – Владението

За да се придобие имот по давност, не е достатъчно просто да се живее в него или да се ползва. Необходимо е да е налице владение – ключово понятие във вещното право, което трябва да бъде ясно разграничено от обикновеното държане.

Разграничение между владение (Possessio) и държане (Detentio)

Законът за собствеността (ЗС) дефинира два различни начина на упражняване на фактическа власт върху вещ:

Владение: Това е упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи, лично или чрез другиго, като своя.
Държане: Това е упражняване на фактическа власт върху вещ, която лицето не държи като своя, а за другиго. Класически пример за държател е наемателят – той живее в апартамента, ползва го, но съзнава и признава, че имотът принадлежи на наемодателя. Поради тази причина държателят никога не може да придобие имота по давност, освен ако не промени намерението си и не го демонстрира по категоричен начин пред собственика.

Двата стълба на владението: Corpus и Animus

Владението се състои от два елемента, които трябва да са налице едновременно. Те произлизат още от римското право и са фундаментални за разбирането на института:

Обективен елемент (Corpus possessionis): Това е самото фактическо господство върху имота, физическата власт. То се изразява в конкретни действия, които демонстрират контрол: живеене в жилище, обработване на земеделска земя, извършване на ремонти, строеж, ограждане на имота и недопускане на трети лица до него. Не е необходимо владелецът да осъществява непрекъснат физически контакт с вещта; достатъчно е да има възможността да й въздейства по всяко време.
Субективен елемент (Animus domini): Това е намерението, волята на владелеца да държи вещта за себе си, да я свои. Латинският термин animus domini буквално означава „дух/намерение на господар“. Това е вътрешното убеждение на лицето, че то е собственик и не дължи обяснение на никого за действията си спрямо имота.

Петте характеристики на „законното“ владение за придобивна давност

Макар съвременният Закон за собствеността да не ги изброява изрично, съдебната практика и правната доктрина са категорични, че за да доведе до придобиване на собственост, владението трябва да притежава пет специфични характеристики. Тези изисквания са наследство от стария Закон за имуществата, собствеността и сервитутите (ЗИСС) и показват как правната традиция допълва действащия закон. Това е и една от причините, поради които повърхностното прочитане на закона може да бъде подвеждащо, а експертната правна помощ – наложителна. Владението трябва да бъде:

Постоянно: Действията на владелеца не трябва да са случайни или епизодични, а да показват траен интерес и отношение към имота като към свой.
Непрекъснато: Владението не трябва да е прекъсвано за период, по-дълъг от шест месеца. Съгласно чл. 81 от ЗС, изгубването на владението за повече от шест месеца прекъсва давността.
Спокойно: Владението не трябва да е установено с насилие или други противоправни методи. То трябва да се осъществява без съпротива от страна на собственика.
Явно (открито): Владението не може да бъде тайно или скрито. Действията на владелеца трябва да са видими за всички, включително и за действителния собственик, така че той да има възможност да се противопостави.
Несъмнено: Не трябва да има никакво съмнение относно намерението на владелеца да свои имота. Поведението му трябва еднозначно да демонстрира, че той се счита за собственик.

Презумпцията по чл. 69 от ЗС: Кой какво доказва?

Тъй като субективният елемент (animus) е вътрешно намерение и е труден за доказване, законът въвежда важна презумпция (предположение) в чл. 69 от ЗС: „Предполага се, че владелецът държи вещта като своя, докато не се докаже, че я държи за другиго“.

На практика това означава, че лицето, което претендира да придобие имот по давност, трябва да докаже само обективния елемент – че упражнява фактическа власт (corpus). Законът предполага, че щом упражнява такава власт, той го прави за себе си. Тежестта да обори тази презумпция, т.е. да докаже, че лицето е било само държател (наемател, пазач и т.н.), се носи от този, който оспорва придобивната давност.

Сроковете – колко време е необходимо?

Законът за собствеността предвижда два различни срока за придобиване на недвижим имот по давност, в зависимост от това дали владението е добросъвестно или недобросъвестно.

Кратка 5-годишна давност: Добросъвестно владение (чл. 79, ал. 2 ЗС)

Тази хипотеза е по-рядко срещана, но е важно да бъде позната. За нея са необходими 5 години непрекъснато владение. Съгласно чл. 70 от ЗС, владението е добросъвестно, когато са налице едновременно две условия:

Владелецът владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик.
Владелецът не знае за порока, който е попречил на това основание да породи вещно-прехвърлителен ефект.

Тук се крие един от най-често срещаните капани в практиката. „Правно основание, годно да направи собственик“ означава сделка, която по своята същност прехвърля собственост – нотариален акт за покупко-продажба, дарение, замяна и др.. Порокът може да бъде от различно естество, като разграничението е от критично значение. Например, ако едно лице закупи имот с изряден по форма нотариален акт, но впоследствие се окаже, че продавачът не е бил действителният собственик (продал е чужд имот), а купувачът не е знаел и не е могъл да знае за това, тогава владението на купувача е добросъвестно и той може да придобие имота след 5 години.

Обратно, ако сделката е нищожна поради липса на предписаната от закона форма (например договор за продажба на недвижим имот, сключен в обикновена писмена или устна форма, вместо с нотариален акт), порокът се счита за известен на всички. В този случай владението е недобросъвестно и е необходим 10-годишен срок.

Дълга 10-годишна давност: Недобросъвестно владение (чл. 79, ал. 1 ЗС)

Това е общият и значително по-често срещан случай. Срокът тук е 10 години непрекъснато владение. Недобросъвестен е всеки владелец, който не отговаря на строгите изисквания за добросъвестност. Това включва хипотези, при които лицето:

Знае за порока в основанието си (например знае, че купува от несобственик).
Изобщо няма правно основание. Типични примери са завладяването на запустял имот или необработваема земеделска земя.
Владее имота въз основа на предварителен договор за покупко-продажба. Предварителният договор създава само задължение за сключване на окончателен такъв, но не прехвърля собственост, поради което владението, установено въз основа на него, е недобросъвестно.

Спиране и прекъсване на давностните срокове

Давностните срокове не текат безспирно. Законът предвижда две фигури, които им влияят:

Спиране на давността: При настъпване на определени обстоятелства (изброени в чл. 115 от Закона за задълженията и договорите, към който препраща чл. 84 от ЗС), давностният срок временно спира да тече. Такива са например отношенията между деца и родители, докато траят родителските права, или между съпрузи. След като основанието за спиране отпадне, срокът продължава да тече, като изтеклото до момента време се запазва.
Прекъсване на давността: Това е много по-драстично събитие. При прекъсване, целият изтекъл до момента давностен срок се заличава и започва да тече изцяло нов срок. Основанията за прекъсване са:
- Естествено прекъсване: С изгубване на владението за повече от 6 месеца.
- Гражданско прекъсване: С признаване на правото на собственика от страна на владелеца ; с предявяване на иск за собственост от собственика срещу владелеца ; или с предприемане на действия за принудително изпълнение.

Присъединяване на владение (чл. 82 ЗС)

Законът позволява на настоящия владелец да присъедини към своя давностен срок и срока на владение на своя праводател (лицето, от което е получил владението). Например, ако баща е владял недобросъвестно имот в продължение на 9 години и почине, неговият наследник може да продължи владението за още 1 година, да присъедини владението на баща си и да придобие имота по давност.

Процедурата: От владелец до собственик с нотариален акт

Изтичането на 5 или 10-годишния срок не превръща автоматично владелеца в собственик. Това е само първата и необходима предпоставка. За да се завърши процесът, е нужен съзнателен акт от страна на владелеца.

Позоваването на давността: Ключова стъпка, която не е автоматична

Законът изисква владелецът активно да се позове на изтеклата в негова полза придобивна давност. Това е волеизявление, с което той заявява, че е станал собственик. Съдът или нотариусът не могат служебно да констатират този факт.

Този въпрос е изяснен в детайли от Тълкувателно решение № 4/2012 г. на Общото събрание на гражданската колегия на Върховния касационен съд (ВКС). Според него :

Позоваването не е елемент от фактическия състав на придобиването по давност (те са само владение и изтекъл срок), а е процесуално условие за неговото реализиране.
Веднъж направено, позоваването има обратно действие – правото на собственост се счита за придобито от момента на изтичане на давностния срок, а не от момента на позоваването.
Правото да се позове на изтекла давност се наследява. Ако наследодателят е владял имота през целия изискуем срок, но е починал преди да се позове, неговите наследници могат да го направят.

Позоваването може да стане по три начина:

Чрез предявяване на иск за собственост в съда.
Чрез възражение в случай, че срещу владелеца е заведен иск за собственост.
Чрез процедура по снабдяване с констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка.

Снабдяване с констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка (чл. 587, ал. 2 ГПК)

Това е най-често използваният извънсъдебен способ за формализиране на собствеността, придобитa по давност, когато владелецът няма никакъв документ за собственост. Процедурата е формална и изисква прецизно изпълнение на няколко стъпки, обобщени в таблицата по-долу.

Стъпка	Действие	Необходими документи/Участници	Компетентен орган
1	Подготовка на документи	Молба-декларация по образец; Удостоверение за данъчна оценка; Актуална скица/схема на имота от АГКК; Удостоверение за наследници (ако е приложимо); Лични данни на трима свидетели.	Молител (владелец), АГКК, Община
2	Административни заверки	Подаване на молбата-декларация за заверка, че имотът не е държавна или общинска собственост и за него няма съставен акт.	Община/Районна администрация, Областна администрация по местонахождение на имота
3	Нотариално производство	Подаване на окомплектованата преписка при нотариус с район на действие по местонахождение на имота.	Нотариус
4	Разпит на свидетели	Нотариусът разпитва поотделно тримата свидетели, за да установи фактите относно владението (начало, продължителност, характер). Разпитът се протоколира.	Нотариус, трима свидетели
5	Издаване на постановление	Нотариусът анализира събраните документи и свидетелски показания и издава мотивирано постановление, с което признава или отказва да признае правото на собственост.	Нотариус
6	Издаване и вписване	При положително постановление, нотариусът съставя констативен нотариален акт и го подава за вписване в Имотния регистър.	Нотариус, Агенция по вписванията
7	Деклариране на имота	В 2-месечен срок от издаването на акта, новият собственик е длъжен да го декларира в съответната данъчна служба.	Собственик, Община

Ролята на тримата свидетели

Свидетелите са ядрото на обстоятелствената проверка. Техните показания са основното доказателство, въз основа на което нотариусът формира своята преценка. Законът изисква те да са посочени от кмета по указание на собственика, като по възможност трябва да са съседи на имота. На практика молителят ги намира и посочва в молбата си, а кметството удостоверява, че те са подходящи. Свидетелите трябва да могат да потвърдят под клетва откога познават владелеца, откога той владее имота, дали владението му е било прекъсвано, дали някой го е оспорвал и дали той се е държал като собственик. Поради честите злоупотреби, Нотариалната камара от години настоява за въвеждане на наказателна отговорност за лъжесвидетелстване в тази специфична процедура.

Оспорване на придобивна давност и констативен нотариален акт

Констативният нотариален акт не е непробиваема броня

Важно е да се знае, че констативният нотариален акт, издаден по обстоятелствена проверка, няма силата на нотариален акт за сделка. Той само констатира едно твърдяно право на собственост, но тази констатация може да бъде оборена по съдебен ред. Доказателствената му сила е оборима, което означава, че в един съдебен спор тежестта е върху оспорващия да докаже, че титулярът по акта не е собственик.

Кой и кога може да оспорва?

Всеки, който има правен интерес, може да оспори такъв акт. Това най-често е действителният собственик на имота, неговите наследници или други съсобственици.

Ключов е въпросът за срока. Правото да се оспорва констативен нотариален акт се погасява с 5-годишна давност. Този срок обаче не започва да тече от датата на издаване на акта, а от момента на узнаването за неговото съществуване от страна на заинтересованото лице.

Правни способи за защита на собственика

Истинският собственик разполага с два основни иска за защита на правата си. Изборът между тях не е произволен, а зависи от ключовия факт кой упражнява фактическата власт (corpus) върху имота.

Установителен иск (чл. 124 ГПК): Този иск се предявява, когато истинският собственик все още владее имота, но друго лице се е снабдило с констативен нотариален акт и по този начин създава правен спор. С този иск собственикът иска от съда просто да установи (да признае), че той е собственик, а ответникът не е, и да отмени акта на ответника. Няма искане за предаване на владение, тъй като ищецът вече го има.
Ревандикационен иск (чл. 108 ЗС): Това е по-силният иск, който се използва, когато истинският собственик е лишен от владение. С него той иска от съда две неща: 1) да го признае за собственик и 2) да осъди ответника, който владее имота без основание, да му го предаде.

Изборът на грешен иск може да доведе до неговото отхвърляне от съда като недопустим, което подчертава необходимостта от прецизна правна стратегия.

Основанията за успешно оспорване обикновено се свеждат до доказване, че владението на лицето, снабдило се с акта, не е отговаряло на някое от петте изисквания (например било е прекъсвано, скрито или е било просто държане), или че давността е била прекъсната с предявяване на иск.

Специфични хипотези и актуални въпроси

Придобиване на имоти – частна държавна и общинска собственост

Това е една от най-сложните и динамични области на вещното право. Тук разграничението на видовете собственост е от първостепенно значение:

Имоти публична държавна или общинска собственост (улици, площади, паркове, републикански пътища, обществени сгради) са изключени от гражданския оборот и не могат да бъдат придобити по давност.
Имоти частна държавна или общинска собственост (изоставени сгради, жилища, земеделски земи, които не са за обществени нужди) могат да бъдат придобити по давност при спазване на 10-годишния срок.

През 2006 г. беше въведен мораториум, който спря течението на придобивната давност за тези имоти. Този мораториум беше в сила повече от 15 години, докато не беше обявен за противоконституционен с Решение № 3/2022 г. на Конституционния съд, влязло в сила на 08.03.2022 г..

Това създаде изключително сложна ситуация за изчисляване на давностния срок. Тъй като давността е била спряна, а не прекъсната, изтеклият до 31.05.2006 г. период се зачита и се сумира с периода на владение след 08.03.2022 г.. Например, ако едно лице е владяло частен общински имот 7 години до 31.05.2006 г., то ще трябва да продължи да го владее още 3 години след 08.03.2022 г., за да изпълни 10-годишния срок. Поради високата вероятност общината да оспори такова придобиване, единственият сигурен и правно издържан път за легитимация като собственик е

предявяването на установителен иск пред съд, а не процедурата по обстоятелствена проверка пред нотариус.

Придобивна давност при съсобственост

Когато един съсобственик иска да придобие по давност идеалните части на останалите, законът и практиката поставят много по-високи изисквания. Обикновеното ползване на целия имот, дори и за повече от 10 години, не е достатъчно. Необходимо е съсобственикът-владелец да извърши действия, които

недвусмислено и явно да демонстрират на останалите съсобственици, че той отрича техните права и започва да свои целия имот изцяло за себе си. Такива действия могат да бъдат например физическо недопускане до имота, изпращане на нотариална покана, с която ги уведомява, че счита имота за свой и др.

Предложения за законодателни промени

С цел борба с имотните измами и засилване на правната сигурност, Нотариалната камара е предложила 10-годишният срок за недобросъвестно владение да бъде удължен на 20 години. Към момента това е само предложение, което не е прието като закон.

Консултацията с адвокат – гаранция за Вашите права

Институтът на придобивната давност е сложен и изпълнен с множество юридически нюанси и практически капани. От прецизното дефиниране на характеристиките на владението, през правилното изчисляване на сроковете и отчитане на спирания и прекъсвания, до навигирането в сложната процедура по обстоятелствена проверка или воденето на съдебен процес – всяка стъпка изисква задълбочени познания и опит.

Опитът за самостоятелно преминаване през този процес крие сериозни рискове от пропуски, които могат да доведат до отхвърляне на претенциите или до издаване на нотариален акт, който впоследствие да бъде лесно атакуван и отменен.

Ето защо професионалната правна помощ от опитен адвокат по имотно право е не просто препоръчителна, а незаменима. Специалистът ще извърши задълбочен анализ на Вашия казус, ще изгради правилната стратегия, ще събере необходимите доказателства и ще Ви представлява компетентно пред административните органи, нотариус или съда, за да защити максимално Вашите права и интереси.

Ако владеете имот от дълго време без документ за собственост или ако Вашето право на собственост е оспорено чрез придобивна давност, не се колебайте да се свържете с екипа на адвокатска кантора „Росица Астакова“ в София. Ние ще Ви предоставим експертна консултация и съдействие за успешното разрешаване на Вашия казус.