Какво е важно да знаем при сключването на договор за наем?

Защо договорът за наем е ключов документ?

Договорът за наем е един от най-често срещаните договори в ежедневието, засягащ както осигуряването на жилище, така и нуждите на бизнеса за помещения, офиси или оборудване. Въпреки неговата широка приложимост, много хора подценяват значението на детайлното и законосъобразно уреждане на наемните отношения. Често се разчита на устни договорки или стандартни бланки, които не отчитат спецификите на конкретния случай. Именно тази практика крие значителни рискове и може да доведе до сериозни недоразумения и правни спорове между наемодател и наемател.

Един добре структуриран договор за наем е много повече от формалност; той е правен инструмент, който създава, урежда или унищожава правна връзка между страните. Неговата цел е да внесе яснота относно правата и задълженията на всяка от страните, условията за ползване на наетия обект, размера и начина на плащане на наемната цена, отговорностите за поддръжка и ремонти, както и условията за прекратяване на правоотношението. Липсата на такъв детайлен документ или наличието на неясни клаузи често води до конфликти, които могат да ескалират до скъпоструващи и времеемки съдебни процедури. Необходимостта от договор за наем произтича не само от законовите изисквания, но и от практическата нужда за предотвратяване на бъдещи конфликти, тъй като много хора подценяват сложността на наемните отношения. Инвестицията в правна консултация при сключване на договор за наем е превантивна мярка срещу по-големи бъдещи разходи и проблеми. В този контекст, Адвокатска кантора Астакова, със седалище в гр. София, предлага своята експертиза и съдействие за изготвяне и преглед на договори за наем, гарантирайки защитата на интересите на своите клиенти.

Какво представлява договорът за наем съгласно българското законодателство?

Съгласно чл. 228 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно и възмездно ползване, а наемателят – да му плати определена цена. Тази легална дефиниция очертава основните характеристики на наемното правоотношение.

Основните характеристики на договора за наем са следните:

• Двустранен: Той поражда взаимни права и задължения и за двете страни – наемодателя и наемателя. Наемодателят има задължение да предостави вещта и право да получи наемната цена, докато наемателят има право да ползва вещта и задължение да плати цената.
• Възмезден: Срещу предоставеното право на ползване наемателят дължи насрещна престация, която най-често е парична (наемна цена), но може да бъде и друга, стига да е определена или определяема.
• Консенсуален: Договорът се счита за сключен от момента, в който страните постигнат съгласие по неговите съществени елементи (обикновено вещта и наемната цена). Законът по принцип не изисква специална форма за неговата действителност, макар писмената форма да е силно препоръчителна и често срещана в практиката. Въпреки че ЗЗД не изисква задължителна писмена форма за валидност на договора за наем , което означава, че дори устна договорка за вещта и цената е правно обвързваща, при евентуален спор доказването на уговорените клаузи (срок, специфични задължения, условия за прекратяване) става изключително трудно без писмен документ. Това поставя в неизгодна позиция страната, която твърди наличието на определена уговорка, която не е писмено отразена. Ето защо, макар и законово допустима, устната форма е силно непрепоръчителна от практическа гледна точка.

Предмет на договора за наем може да бъде както недвижим имот (например апартамент, къща, офис, магазин, земеделска земя), така и движима вещ (например автомобил, машина, оборудване). Важно е вещта да бъде индивидуализирана в достатъчна степен, за да няма съмнение относно обекта на наемното правоотношение.

Струва си да се отбележи и разликата с договора за лизинг. Макар лизингът да е вид наемно отношение, той представлява самостоятелен вид договор, особено в търговското право, и има специфични правни последици, които го отличават от обикновения договор за наем, уреден в ЗЗД.

Задължителни елементи и форма на договора за наем – какво да не пропускаме?

За да бъде един договор за наем валиден и да защитава адекватно интересите на страните, той трябва да съдържа определени съществени елементи и да отговаря на някои формални изисквания, макар последните да не са винаги условие за неговата действителност.

Основни елементи на договора за наем:

1. Идентификация на страните: Необходимо е пълно и точно посочване на данните на наемодателя (лицето, което предоставя имота/вещта) и наемателя (лицето, което ще ползва имота/вещта). Това включва техните имена, единен граждански номер (ЕГН) за физически лица или единен идентификационен код (ЕИК) за юридически лица, както и актуални адреси за кореспонденция.
2. Подробно описание на наетия имот/вещ: За недвижими имоти това включва точен адрес, площ, етаж, брой стаи, вид на имота (апартамент, къща, офис, магазин и др.), както и неговото предназначение. Ако имотът се отдава обзаведен, е препоръчително да се изготви опис на наличното обзавеждане и оборудване, който да стане неразделна част от договора (обикновено под формата на приемо-предавателен протокол). Точното описание е важно за избягване на бъдещи недоразумения относно обхвата на наетото.
3. Срок на договора: Договорът за наем може да бъде сключен за определен срок (напр. една година) или да бъде безсрочен. Съгласно чл. 229 ЗЗД, договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка. Лицата, които могат да извършват само действия по обикновено управление (т.е. действия, целящи събиране или съхраняване на плодовете на вещта, или по-леко обременяване на собствеността), не могат да сключват договор за наем за повече от три години. Ако договор бъде сключен за по-дълъг срок от законово допустимия, той има сила съответно за десет или за три години. Ограничението от 3 години за договори, сключвани от лица с правомощия само за обикновено управление, е важна защита на собственика. Това често се пренебрегва, особено когато имотът се управлява от пълномощник с ограничени права или от съсобственик без съгласието на останалите за по-дълъг срок. Сключването на дългосрочен наем (напр. над 3 години) се счита за действие, надхвърлящо обикновеното управление, тъй като обвързва имота за значителен период. Ако такъв договор бъде сключен от лице без необходимите правомощия, договорът за срока над 3 години може да се окаже недействителен спрямо собственика, което създава риск за наемателя.
4. Наемна цена: Трябва ясно да се определи размерът на наемната цена, валутата, в която се дължи, начинът на плащане (в брой, по банков път, с посочване на банкова сметка) и сроковете за плащане (напр. ежемесечно до определена дата). Важно е да се уточни дали в наемната цена са включени разходите за консумативи (ток, вода, отопление, интернет, такса смет и др.) или те се заплащат отделно от наемателя.

Форма на договора:

• Писмена форма: Както беше споменато, ЗЗД не изисква задължителна писмена форма за валидността на договора за наем. Достатъчно е страните да постигнат съгласие по съществените елементи. Въпреки това, писмената форма е изключително силно препоръчителна. Тя служи като неоспоримо доказателство за постигнатите договорености и значително улеснява разрешаването на евентуални спорове.
• Нотариална заверка: Нотариалната заверка на подписите на страните по договора за наем не е задължителна по закон за неговата валидност. Тя обаче придава на договора достоверна дата, което е от значение при прехвърляне на собствеността на имота (вж. по-долу относно вписването) и може да осигури по-голяма правна сигурност, особено при дългосрочни договори или при значителни финансови ангажименти. Нотариално заверен договор може да улесни и процедурата по принудително изпълнение при неплащане на наем.
• Вписване в Имотния регистър: Вписването на договора за наем на недвижим имот в Имотния регистър към Агенцията по вписванията също не е условие за неговата валидност между страните. То обаче има важно оповестително действие спрямо трети лица и осигурява значителна защита на наемателя, особено в случаите на прехвърляне на собствеността върху наетия имот. Съгласно чл. 237 ЗЗД:
  • Ако договорът за наем е бил вписан, той остава в сила спрямо приобретателя (новия собственик) за целия уговорен срок.
  • Ако договорът не е вписан, но има достоверна дата (напр. от нотариална заверка на подписите), той е задължителен за приобретателя до предвидения в него срок, но не за повече от една година от прехвърлянето.
  • Ако договорът няма достоверна дата и не е вписан, но наемателят е във владение на имота, договорът е задължителен за приобретателя като договор за наем без определен срок, което означава, че новият собственик може да го прекрати с едномесечно предизвестие. Невписването на договора, особено при дългосрочен наем на недвижим имот, излага наемателя на сериозен риск при смяна на собствеността. Макар вписването да е свързано с определени такси и процедури, то осигурява спокойствие на наемателя, че договорът му ще бъде уважен от новия собственик за целия срок. Това е особено важно за търговски обекти, където наемателят може да е направил значителни инвестиции.

Права и задължения на страните – баланс на интереси

Договорът за наем създава реципрочни права и задължения за наемодателя и наемателя. Тяхното ясно разбиране и спазване е основа за безпроблемни наемни отношения. Законът за задълженията и договорите (ЗЗД) урежда основните от тях, но страните могат да договарят и допълнителни условия, стига те да не противоречат на императивни правни норми и добрите нрави.

Задължения и права на наемодателя:

• Основни задължения на наемодателя:

  • Да предаде вещта (имота): Наемодателят е длъжен да предаде наетата вещ в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета, освен ако не е уговорено друго (чл. 230, ал. 1 ЗЗД). Ако вещта не е в надлежно състояние, наемателят може да иска поправянето ѝ, съразмерно намаление на наемната цена, да развали договора, както и да иска обезщетение.
  • Да поддържа вещта в надлежно състояние: Наемодателят е длъжен да поддържа вещта в състояние, годно за уговореното ползване, като извършва за своя сметка всички поправки на повреди, които не са причинени виновно от наемателя и не се дължат на обикновено употребление (т.нар. основни ремонти) (чл. 231, ал. 2 ЗЗД). Такива ремонти могат да включват поправка на покрив, подмяна на основни елементи от ВиК или ел. инсталации, ремонт на общи части на сградата, които засягат и наетия имот. Ако наемодателят не извърши тези поправки, наемателят има правата по чл. 230, ал. 2 ЗЗД (да иска поправяне, намаление на цената, разваляне на договора, обезщетение) или може сам да извърши поправката с грижата на добър стопанин и да прихване стойността ѝ срещу наема.
  • Да обезпечава необезпокояваното ползване: Наемодателят трябва да осигури на наемателя спокойно и необезпокоявано ползване на наетата вещ, като го защитава от правни и фактически действия на трети лица, които биха ограничили това ползване.
  • Отговорност за недостатъци: Наемодателят отговаря за недостатъците на наетата вещ, които съществено ограничават нейното ползване, дори и да не ги е знаел при сключване на договора. Той обаче не отговаря за недостатъци, които наемателят е знаел или при обикновено внимание е могъл да узнае при сключването на договора, освен ако недостатъците са опасни за неговото здраве или за здравето на лицата от неговото домакинство (чл. 230, ал. 2 и 3 ЗЗД).

• Основни права на наемодателя:

  • Да получава уговорената наемна цена в срок.
  • Да изисква от наемателя да ползва вещта грижливо и съобразно предназначението ѝ.
  • Да получи вещта обратно след прекратяване на договора в състоянието, в което е била предадена (като се отчете нормалното износване), освен ако повредите не са по вина на наемателя.
  • При определени условия, уговорени в договора, може да има право на достъп до имота за огледи или извършване на необходими ремонти, без да пречи на ползването от страна на наемателя.

Задължения и права на наемателя:

• Основни задължения на наемателя:

  • Да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта: Това включва уговорения наем, както и консумативните разходи (ток, вода, отопление, интернет, такси за поддръжка на общи части, такса смет и др.), ако това е предвидено в договора (чл. 232, ал. 2 ЗЗД).
  • Да ползва вещта с грижата на добър стопанин: Наемателят е длъжен да си служи с вещта за определеното в договора ползване, а при липса на такова – съгласно нейното предназначение (чл. 232, ал. 1 ЗЗД). Той не може да променя предназначението на имота без изричното съгласие на наемодателя.
  • Да извършва дребни поправки: Дребните поправки, дължащи се на обикновено употребление на вещта (като замърсяване на стени, разяждане на кранове, повреди по брави, ключове, контакти, запушване на комини и др.), са за сметка на наемателя (чл. 231, ал. 1 ЗЗД). Ясното разграничаване между „дребни поправки“ и „основни ремонти“ е чест източник на спорове. Понятието „дребни поправки, дължащи се на обикновено ползване“ е общо и може да се тълкува различно. Примерите в закона са илюстративни, не изчерпателни. Детайлна клауза в договора, която конкретизира видовете ремонти и отговорността за тях, може значително да намали споровете.
  • Да съобщава незабавно на наемодателя за повреди и посегателства: Наемателят е длъжен да информира наемодателя за всякакви повреди на наетата вещ, както и за посегателства от трети лица върху нея (чл. 233, ал. 2 ЗЗД).
  • Да върне вещта след прекратяване на договора: След изтичане на срока или при друго основание за прекратяване на договора, наемателят е длъжен да върне вещта. Той дължи обезщетение за вредите, причинени през време на ползването от вещта, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря (вината на наемателя се предполага до доказване на противното) (чл. 233, ал. 1 ЗЗД). До доказване на противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние. Това предположение силно накланя везните в полза на наемодателя, ако няма надлежен приемо-предавателен протокол, описващ съществуващи недостатъци при наемането. Без детайлен протокол, наемателят трудно може да обори тази презумпция, което може да доведе до несправедливо задържане на депозита.
  • Да спазва вътрешния ред в етажната собственост: Ако наетият имот е в сграда в режим на етажна собственост, наемателят е длъжен да изпълнява наредбите по реда и управлението на етажната собственост. В противен случай той може да бъде изваден от наетото помещение и по искане на управата на етажната собственост (чл. 235 ЗЗД).

• Основни права на наемателя:

  • Да получи вещта в състояние, годно за уговореното ползване.
  • Да ползва вещта спокойно и необезпокоявано по предназначение през целия срок на договора. Това включва и право на неприкосновеност на личния живот и защита от ненужно натрапване от страна на наемодателя.
  • Да иска от наемодателя да извърши необходимите основни ремонти, които не са по негова вина.
  • При определени условия, ако не е уговорено противното, наемателят може да пренаеме части от наетата вещ без съгласието на наемодателя, но остава отговорен пред първоначалния наемодател (чл. 234 ЗЗД).

Приемо-предавателен протокол:

Изключително важен документ, който често се пренебрегва или изготвя формално, е приемо-предавателният протокол. Той се съставя и подписва от двете страни както при предаване на имота на наемателя, така и при връщането му на наемодателя. В протокола се описва подробно състоянието на имота към момента на предаването – налично обзавеждане и оборудване, състояние на стени, подови настилки, дограма, санитарни възли, наличие на повреди или дефекти. Препоръчително е протоколът да бъде придружен със снимков или видео материал. Адвокатска кантора Астакова силно препоръчва изготвянето на такъв детайлен протокол, тъй като той служи като ключово доказателство при евентуални спорове относно състоянието на имота и нанесени щети, и е от съществено значение при решаване на въпроси, свързани с гаранционния депозит.

Таблица 1: Основни права и задължения на страните по договор за наем

Гаранционен депозит (капаро) – гаранция за спокойствие

Гаранционният депозит, често наричан и „капаро“ (макар юридически терминът „депозит“ да е по-точен в този контекст), е стандартна практика при сключване на договори за наем. Той служи като важен инструмент за обезпечаване на интересите на наемодателя.

Цел на депозита: Основната цел на гаранционния депозит е да предостави финансова сигурност на наемодателя срещу евентуални рискове, свързани с изпълнението на задълженията от страна на наемателя. Тези рискове могат да включват:

• Нанесени щети по наетия имот, които надхвърлят нормалното износване и са причинени виновно от наемателя или лица от неговото домакинство.
• Неплатен наем за последния месец или други периоди.
• Неплатени консумативни разходи (ток, вода, парно, интернет и др.), които са били задължение на наемателя, и които наемодателят е бил принуден да покрие след напускането на наемателя.
• Неспазване на срока на предизвестие при предсрочно прекратяване на договора, ако в договора е предвидена неустойка, която може да се покрие от депозита.

Обичаен размер на депозита: В българската практика най-често размерът на гаранционния депозит е равен на един или два месечни наема. Законът за задълженията и договорите (ЗЗД) не поставя изрично ограничение за размера на депозита, така че той е въпрос на договаряне между страните. Важно е да се отбележи, че депозитът по правило не е лихвоносен за наемателя, освен ако страните не са уговорили друго.

Условия за задържане на депозита от наемодателя: Наемодателят може законосъобразно да задържи целия или част от гаранционния депозит само при наличие на основателни причини, които обикновено са свързани с неизпълнение на договорни задължения от страна на наемателя. Такива са:

• Неплатен наем: Ако наемателят не е заплатил дължими наемни вноски.
• Неплатени консумативи: Ако наемателят е оставил неплатени сметки за ток, вода, парно и др., за които е бил отговорен, и наемодателят ги е платил.
• Щети по имота: Ако при огледа след напускане се установят щети, които са извън рамките на нормалното износване и са причинени от наемателя. Размерът на задържаната сума трябва да съответства на разходите за отстраняване на тези щети. Тежестта на доказване на основанията за задържане на депозита пада върху наемодателя.

Връщане на депозита: Депозитът следва да бъде върнат на наемателя след прекратяване на договора за наем и освобождаване на имота, при условие че наемателят е изпълнил всички свои задължения. Процедурата обикновено включва:

1. Освобождаване на имота от наемателя.
2. Извършване на съвместен оглед на имота от наемодателя и наемателя и сравняване на състоянието му с данните от приемо-предавателния протокол, съставен при наемането.
3. Представяне от страна на наемателя на доказателства за платени всички консумативни разходи до датата на напускане. В българското законодателство липсва изрична разпоредба, която да определя точен срок, в който наемодателят трябва да върне депозита. Тази липса на детайлна законова уредба е основна причина за спорове. Ето защо е изключително важно в самия договор за наем да се предвидят ясни клаузи относно срока за връщане на депозита (напр. 15 или 30 дни след освобождаване на имота и уреждане на сметките), процедурата за установяване на евентуални щети и документите, които наемателят трябва да представи. В практиката връщането често става в рамките на един месец или след като са изчистени и последните сметки за консумативи, които понякога се отчитат със закъснение. Наемателите понякога прибягват до спиране на плащането на последния наем или консумативи, разчитайки, че депозитът ще ги покрие. Това поведение е нарушение на договора, но е често срещана практика поради опасения от неправомерно задържане на депозита. Прозрачните и коректно формулирани условия за връщане на депозита в договора могат значително да намалят подобни ситуации.

Прекратяване и разваляне на договора за наем – какви са правилата?

Всеки договор за наем, независимо дали е срочен или безсрочен, рано или късно достига до своя край. Важно е страните да са наясно с различните законови и договорни основания и процедури за неговото прекратяване или разваляне, за да се избегнат спорове и нежелани последици.

Общи основания за прекратяване на договор за наем: Съществуват няколко общи основания, при които един договор за наем може да бъде прекратен :

• С изтичане на уговорения срок: Това е най-естественият начин за прекратяване на срочен договор за наем. С настъпването на крайната дата, посочена в договора, той автоматично прекратява своето действие, освен ако страните не са уговорили друго (напр. възможност за подновяване).
• По взаимно съгласие на страните: Независимо от вида на договора (срочен или безсрочен) и от оставащия срок, наемодателят и наемателят могат по всяко време да се споразумеят за неговото прекратяване. Препоръчително е такова споразумение да бъде оформено в писмен вид, за да се удостовери волята на страните.
• С погиване на наетата вещ: Ако наетият имот или вещ погине изцяло (напр. бъде унищожен от природно бедствие или пожар, за който никоя от страните не носи отговорност), договорът за наем се прекратява поради невъзможност за изпълнение (чл. 231, ал. 3 ЗЗД във вр. с чл. 89 ЗЗД).

Прекратяване на безсрочен договор за наем: Ако договорът за наем е сключен без определен срок (безсрочен), всяка от страните може да се откаже от него, като отправи писмено предизвестие до другата страна (чл. 238 ЗЗД). Срокът на предизвестието по закон е:

• Един месец, ако наемът е уговорен на месечна база.
• Един ден, ако наемът е уговорен на дневна база. Разпоредбата на чл. 238 ЗЗД има диспозитивен характер, което означава, че страните могат да уговорят в договора и други срокове за предизвестие (по-дълги или по-кратки), както и специфични условия за неговото отправяне.

Предсрочно прекратяване на срочен договор за наем: По правило, срочният договор за наем обвързва страните за целия уговорен период и не може да бъде прекратен едностранно преди изтичането на този срок, освен по взаимно съгласие или при виновно неизпълнение от другата страна (разваляне). Въпреки това, практиката и съдебните решения допускат възможността в самия срочен договор изрично да се предвиди клауза за предсрочно прекратяване с предизвестие от едната или от двете страни. Такива клаузи често са съчетани с уговорки за неустойки при предсрочно напускане или прекратяване. Важно е да се осъзнае, че подобна уговорка за предсрочно прекратяване на срочен договор с предизвестие може да бъде подвеждаща. Тя на практика може да превърне срочния договор в безсрочен след изтичане на минимален период, в който предизвестието не може да тече, или го прави значително по-несигурен. Страните, особено наемодателят, който може да разчита на доход за определен период, или наемателят, който може да е направил инвестиции, трябва да са наясно, че такава клауза намалява сигурността на срока.

Видове търговски марки и кой от тях да изберете?

Как се прекратява трудов договор в България?

Продължаване на договора (мълчаливо подновяване): Съгласно чл. 236, ал. 1 ЗЗД, ако след изтичане на уговорения наемен срок наемателят продължи да ползва вещта със знанието и без противопоставянето на наемодателя, договорът се счита за продължен за неопределен срок (т.е. става безсрочен). В този случай за неговото прекратяване вече ще важат правилата за безсрочните договори (с предизвестие). Ако обаче наемателят продължи ползването въпреки изричното противопоставяне на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от вече прекратения наемен договор (чл. 236, ал. 2 ЗЗД).

Разваляне на договора поради виновно неизпълнение: Всяка от страните по договора за наем може да иска неговото разваляне, ако другата страна виновно не изпълнява съществено свое задължение. Типични примери за неизпълнение, даващи основание за разваляне, са:

• От страна на наемателя: неплащане на наемната цена или на консумативните разходи в срок, ползване на имота не по предназначение, извършване на съществени промени без съгласие, причиняване на значителни повреди по имота, системно нарушаване на реда в етажната собственост.
• От страна на наемодателя: непредоставяне на имота в годно за ползване състояние, неотстраняване на сериозни повреди, които пречат на ползването и за които той отговаря, съществено възпрепятстване на спокойното ползване на имота.

Процедурата за разваляне на двустранни договори е уредена в чл. 87 ЗЗД. Изправната страна трябва да даде на неизправната подходящ срок за изпълнение, като я предупреди, че след изтичането на този срок ще смята договора за развален. Предупреждението трябва да бъде направено в писмена форма, ако самият договор е сключен в писмена форма. Разваляне без даване на срок е допустимо, ако изпълнението е станало изцяло или отчасти невъзможно, ако поради забавата на длъжника то е станало безполезно за кредитора, или ако задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време. При договорите с продължително или периодично изпълнение, какъвто е договорът за наем, развалянето по правило има действие занапред, т.е. не засяга вече осъществените престации. Изправната страна има право и на обезщетение за вредите, претърпени от неизпълнението. Както предизвестието за прекратяване на безсрочен договор, така и предупреждението за разваляне по чл. 87 ЗЗД трябва да бъдат направени по доказуем начин (напр. чрез нотариална покана или писмо с обратна разписка). Устните предупреждения са изключително рискови от гледна точка на доказването, тъй като при спор страната, която твърди, че е отправила предизвестие или предупреждение, носи тежестта да докаже, че то е получено от адресата и кога.

Таблица 2: Сравнение на прекратяване на срочен и безсрочен договор за наем

Неплащане на наем – сериозен проблем с ясни последици

Неплащането на уговорената наемна цена е едно от най-честите и съществени нарушения на задълженията на наемателя по договора за наем. Този проблем може да доведе до сериозни финансови затруднения за наемодателя и изисква адекватни и законосъобразни мерки за защита на неговите права.

Права на наемодателя при неплащане на наем:

Когато наемателят спре да плаща наема, наемодателят разполага с няколко законови възможности:

1. Да иска плащане на дължимите суми: Наемодателят има право да претендира заплащане на всички неплатени наемни вноски, ведно със законната лихва за забава от датата на падежа на всяка вноска до окончателното плащане. Ако в договора за наем са предвидени неустойки за забавено плащане, наемодателят може да ги изисква и тях. В случай че наемателят не плати доброволно, наемодателят може да предяви съдебен иск за събиране на тези суми.
2. Да развали договора поради неизпълнение: Системното неплащане на наема или неплащането на значителна част от него представлява съществено неизпълнение на договора от страна на наемателя. В този случай наемодателят може да развали договора, като спази процедурата, предвидена в чл. 87 ЗЗД – да изпрати на наемателя писмено предупреждение (препоръчително чрез нотариална покана или писмо с обратна разписка), с което му дава подходящ срок за плащане на дължимите суми и го уведомява, че ако не плати в този срок, ще счита договора за развален.
3. Право на задържане върху вещи на наемателя: Някои източници сочат, че наемодателят има право да задържи движими вещи на наемателя, които се намират в наетия имот, като обезпечение за дължимите наеми или обезщетения, позовавайки се на чл. 90 ЗЗД. Тълкуването и приложимостта на тази разпоредба в контекста на наемните отношения е сложно. Чл. 90 ЗЗД урежда възражението за неизпълнен договор, при което длъжник по едно правоотношение може да откаже да изпълни своето задължение, докато кредиторът не изпълни своето насрещно задължение от същото правоотношение. При наема, наемодателят вече е изпълнил основното си задължение – предоставил е имота за ползване. По-скоро може да се обсъжда приложението на чл. 91 ЗЗД (право на задържане върху движима вещ за вземания, свързани с нея), ако се приеме, че наемът е такъв разход, или по-общо законово право на задържане като специфично обезпечение. Важно е да се подчертае, че това право, дори да се приеме за съществуващо, не дава право на самоуправство – наемодателят не може сам да продава задържаните вещи или да се разпорежда с тях без съдебно решение. Упражняването на такова право е рисковано и изисква внимателна правна преценка.
4. Да иска обезщетение за вреди: Освен неплатения наем, наемодателят може да претендира и обезщетение за други вреди, причинени от неизпълнението на наемателя, както и обезщетение за неправомерно ползване на имота след прекратяването или развалянето на договора, ако наемателят не го освободи доброволно.

Процедура по изваждане на наемател от имота:

Ако след прекратяване или разваляне на договора за наем (включително поради неплащане) наемателят откаже доброволно да освободи имота, наемодателят няма право да предприема самоуправни действия като смяна на ключалки, изхвърляне на вещите на наемателя или физическо отстраняване. Такива действия са незаконни и могат да доведат до наказателна отговорност за самоуправство по чл. 323 от Наказателния кодекс. Единственият законен път е чрез съда:

• Иск за опразване на имота (ревандикационен иск или иск по чл. 310 ГПК): Наемодателят трябва да заведе съдебно дело, с което да иска осъждане на наемателя да му предаде владението върху имота.
• Бързо производство по чл. 310, ал. 1, т. 2 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК): Този текст предвижда ускорена процедура за разглеждане на искове за опразване на наети помещения, когато договорът за наем е прекратен (например поради изтекъл срок, разваляне поради неплащане) и наемателят държи имота без правно основание. Съдът разглежда молбата в кратки срокове и насрочва делото приоритетно. Успешното прилагане на това производство обаче зависи от наличието на изрядни писмени доказателства – договор за наем, доказателства за неговото прекратяване (напр. изтекъл срок, надлежно връчено предизвестие за разваляне).
• Заповедно производство по чл. 410 ГПК: За събиране на чисто парични вземания (дължим наем, неплатени консумативи, неустойки) наемодателят може да използва процедурата на заповедното производство. То позволява по-бързо издаване на изпълнителен лист срещу длъжника, ако той не подаде възражение в срок.
• Значение на формата на договора: Наличието на нотариално заверен договор за наем, особено с изрична уговорка за незабавно изпълнение при неплащане, или вписан в Имотния регистър договор, може значително да улесни и ускори процедурата по издаване на изпълнителен лист за неплатени наемни вноски и опразване на имота. Предварителната подготовка на документацията и формата на договора са от съществено значение за последващата ефективна защита на правата на наемодателя.

При възникване на проблеми с неплащане на наем, своевременната намеса на опитен юрист е ключова. Правна кантора Астакова в София може да окаже пълно съдействие – от изготвяне на необходимите покани и водене на преговори, до подготовка на искови молби и процесуално представителство пред съда за защита на правата на наемодателя.

Кога един договор за наем може да бъде обявен за недействителен (унищожен)?

Недействителността на договорите е сложен правен институт, който обхваща случаите, при които един договор, макар и сключен, не поражда желаните от страните правни последици или тези последици могат да бъдат заличени с обратна сила. Важно е да се прави разграничение между двата основни вида недействителност – нищожност и унищожаемост.

Нищожни договори за наем: Нищожните договори са тези, които страдат от толкова тежък порок, че се считат за несъществуващи от самото им сключване. Те не пораждат никакви правни последици ab initio. Основанията за нищожност са изброени в чл. 26 ЗЗД и включват:

• Противоречие със закона или неговото заобикаляне.
• Накърняване на добрите нрави.
• Договори върху невъзможен предмет.
• Липса на съгласие (напр. изтръгнато с насилие, направено на шега).
• Липса на предписана от закона форма за действителност (ако законът изисква такава, напр. нотариален акт за прехвърляне на недвижим имот, което не се отнася за обикновения договор за наем).
• Привидни (симулативни) договори, които прикриват друга сделка. На нищожността може да се позове всяка заинтересована страна, както и съдът служебно, без ограничение във времето.

Унищожаеми договори за наем: Унищожаемите договори, за разлика от нищожните, пораждат правни последици, но тези последици могат да бъдат заличени с обратна сила по искане на определена в закона страна, ако тя успее да докаже наличието на специфичен порок при сключването на договора. Докато не бъдат унищожени по съдебен ред, те са валидни и обвързват страните.

Основните основания за унищожаемост на договор за наем съгласно ЗЗД (чл. 27-33) са :

1. Сключен от недееспособно лице: Например, договор, сключен от малолетно лице (под 14 години) или от лице, поставено под пълно запрещение. Също така, ако е сключен от представител на недееспособния (настойник, попечител) без спазване на законовите изисквания (напр. без необходимото разрешение от съда, когато такова се изисква за определени сделки) (чл. 27 ЗЗД).
2. Сключен от дееспособно лице, което при сключването не е могло да разбира или да ръководи действията си (чл. 31 ЗЗД): Това може да се дължи на моментно състояние (напр. силно алкохолно или наркотично опиянение, силен стрес) или на трайно психично разстройство, което обаче не е довело до поставяне под запрещение към момента на сделката. Съгласно Тълкувателно решение № 5/2020 на ВКС, договор, сключен от дееспособно лице в състояние на трайна неспособност да разбира или ръководи действията си, е именно унищожаем по чл. 31, ал. 1 ЗЗД, а не нищожен.
3. Сключен при грешка (чл. 28 ЗЗД): Грешката трябва да е съществена. Ако грешката е в предмета на договора (напр. наема се един имот, а се мисли, че е друг), това е основание за унищожаване. Ако грешката е относно други качества на предмета или относно личността на другата страна (напр. наемодателят е сключил договора с оглед на определени професионални качества на наемателя, които се оказват неверни), договорът е унищожаем само ако е сключен именно с оглед на тези качества или личност.
4. Сключен при измама (чл. 29 ЗЗД): Измамата е налице, когато едната страна е била умишлено въведена в заблуждение от другата страна (или от трето лице с нейно знание), за да сключи договора. Заблуждението трябва да е относно съществени обстоятелства и да е мотивирало сключването на договора.
5. Сключен под заплашване (чл. 30 ЗЗД): Заплашването трябва да е предизвикало основателен страх у заплашения, който го е принудил да сключи договора. Заплашването може да изхожда от другата страна или от трето лице.
6. Сключен при крайна нужда и явно неизгодни условия (чл. 33 ЗЗД): Това основание изисква кумулативното наличие на два елемента: едната страна да се е намирала в състояние на крайна нужда (тежко материално или лично положение) и договорът да е сключен при условия, които са очевидно неизгодни за нея, като другата страна се е възползвала от това. Не всяка неизгодна сделка е унищожаема. Основанията за унищожаемост са строго определени в закона и изискват доказване на сериозен порок във волята на една от страните при сключването.

Процедура и срок за искане на унищожаване:

• Унищожаването на договора се иска по съдебен ред чрез предявяване на конститутивен иск.
• Правото да се иска унищожение принадлежи само на страната, в чиято полза законът е предвидил тази възможност (напр. недееспособният, измаменият, заплашеният).
• Това право се погасява с тригодишна давност. Началният момент на давностния срок е различен в зависимост от основанието за унищожаемост:
  • При недееспособност – от навършване на пълнолетие или от вдигане на запрещението.
  • При грешка или измама – от деня на откриването им.
  • При заплашване – от деня на прекратяването му.
  • В останалите случаи (включително чл. 31 ЗЗД и крайна нужда) – от деня на сключването на договора. Краткият 3-годишен давностен срок означава, че засегнатата страна трябва да действа бързо. Пропускането на този срок води до „саниране“ на договора, т.е. той става окончателно действителен, въпреки първоначалния порок.
• След унищожаване на договора, всяка от страните трябва да върне на другата всичко, което е получила по него (чл. 34 ЗЗД).

Въпросите, свързани с недействителността на договорите, са изключително комплексни и изискват задълбочен правен анализ. При съмнения за наличие на порок, който би могъл да доведе до нищожност или унищожаемост на договор за наем, е препоръчително своевременно да се потърси консултация с опитен юрист, какъвто е адвокат по имотно право Росица Астакова, за да се преценят законовите възможности и да не се пропуснат важни срокове.

Често срещани капани при договорите за наем и как да ги избегнем

Сключването на договор за наем, макар и рутинна процедура за мнозина, крие редица потенциални „капани“, които могат да доведат до сериозни недоразумения, финансови загуби и правни спорове. Познаването на тези рискове и предприемането на превантивни мерки е от ключово значение както за наемателите, така и за наемодателите.

Най-често срещани проблеми и „капани“:

1. Липса на писмен договор или непълен/неясен такъв: Разчитането на устни уговорки или използването на стандартни бланки, които не отразяват спецификите на конкретния случай, е една от основните причини за бъдещи проблеми. Устните договорки са трудни за доказване, а непълните договори оставят много въпроси неуредени.
2. Неясноти относно разходите: Често възникват спорове кой точно поема разходите за консумативи (ток, вода, отопление, интернет), такса смет, поддръжка на общи части и ремонти. Ако това не е ясно уговорено, всяка страна може да има различни очаквания.
3. Проблеми с гаранционния депозит: Неясни условия за размера на депозита, кога и как се връща, както и неоснователно задържане на сумата от страна на наемодателя са чести оплаквания.
4. Скрити дефекти на имота: Наемателят може да не забележи съществуващи проблеми с имота (влага, течове, проблеми с инсталации) при първоначалния оглед, ако той е повърхностен или ако наемодателят умишлено ги прикрие.
5. Неизпълнени обещания за ремонти: Наемодателят може да обещае извършването на определени ремонти или подобрения преди или в началото на наемния период, но впоследствие да не изпълни ангажимента си.
6. Неясни условия за увеличение на наемната цена: Ако договорът не предвижда ясен механизъм или ограничения за увеличение на наема, наемателят може да бъде изправен пред неочаквано и непосилно повишение.
7. Неясни условия за прекратяване на договора: Особено при предсрочно прекратяване, липсата на ясни клаузи относно предизвестия, неустойки и процедури може да доведе до сериозни конфликти.
8. Липса на приемо-предавателен протокол или непълен такъв: Както беше многократно подчертано, това е критичен пропуск, който затруднява установяването на състоянието на имота при наемане и връщане, и е предпоставка за спорове относно щети и депозита.

Съвети за избягване на „капани“:

• За наематели:

  • Четете внимателно всяка клауза преди подписване. Не се притеснявайте да задавате въпроси, ако нещо не е ясно.
  • Изисквайте пълна яснота по всички финансови въпроси: наем, депозит, консумативи, такси, условия за увеличение на наема.
  • Направете щателен оглед на имота преди подписване. Документирайте (снимки, видео) всички забелязани дефекти или повреди.
  • Настоявайте за изготвяне на подробен приемо-предавателен протокол при нанасяне, в който да се опише състоянието на имота и наличното обзавеждане.
  • Уговорете ясни правила за извършване на ремонти – кои са за сметка на наемодателя и кои за ваша.
  • Уверете се, че условията за прекратяване на договора, включително срокове за предизвестие и евентуални неустойки, са ясни и приемливи за вас.

• За наемодатели:

  • Изгответе подробен и ясен договор за наем, който да урежда всички важни аспекти на наемните отношения.
  • Обмислете проверка на потенциални наематели (в рамките на законовите възможности и етичните норми), за да се уверите в тяхната надеждност.
  • Винаги изисквайте гаранционен депозит като обезпечение.
  • Задължително съставяйте и подписвайте приемо-предавателен протокол при предаване на имота и при неговото връщане.
  • Поддържайте имота в добро състояние, като извършвате своевременно необходимите основни ремонти, за които отговаряте.
  • Поддържайте ясна и коректна комуникация с наемателя.
  • Включете ясни клаузи относно плащанията, сроковете, отговорността за консумативи и условията за прекратяване.

Много от тези „капани“ произтичат от незнание на закона или от използване на стандартни, неадаптирани договори. Инвестицията в превенция на спорове е много по-изгодна от разходите за съдебни дела впоследствие. Консултацията с юрист преди подписване на договор за наем може да спести много бъдещи главоболия и разходи и за двете страни. Юрист, специализиран в договорно право, може да идентифицира потенциални рискове, да предложи корекции на съществуващ проект на договор или да изготви индивидуален договор, който максимално защитава интересите на клиента.

Таблица 3: Чеклист преди подписване на договор за наем

Този чеклист предоставя практическо ръководство, което читателите могат да използват директно. Той обобщава най-важните аспекти, които трябва да се проверят, и насърчава проактивното поведение, повишавайки практическата стойност на информацията.

Вашият сигурен договор за наем с помощта на Адвокатска кантора Астакова

Сключването на договор за наем е важна стъпка, която изисква внимание към детайла, познаване на законовите рамки и предвиждане на потенциални рискове. Както стана ясно от настоящия анализ, добре изготвеният договор е основата за спокойни и предвидими наемни отношения, защитаващи интересите и на наемодателя, и на наемателя. Информираността относно основните елементи на договора, правата и задълженията на страните, правилата за гаранционния депозит, условията за прекратяване и разваляне, както и последиците от неизпълнение, е от съществено значение за избягване на спорове.

Въпреки предоставената подробна информация, следва да се има предвид, че всеки конкретен казус има своите специфики. Универсалните съвети и стандартните бланки не винаги могат да отчетат индивидуалните нужди и обстоятелства. Ето защо професионалната правна помощ е незаменима, когато става въпрос за изготвяне на договор за наем, съобразен с вашите конкретни изисквания, или за разрешаване на вече възникнали спорове.

Адвокатска кантора Астакова, намираща се в гр. София, притежава необходимата експертиза и опит в областта на вещното и договорното право, за да Ви предостави квалифицирана правна консултация и съдействие по всички въпроси, свързани с договори за наем. Независимо дали сте наемодател, който иска да защити своята собственост и да си осигури коректни наематели, или сте наемател, който търси сигурност и справедливи условия, екипът на Правна кантора Астакова е готов да Ви помогне. Свържете се с нас, за да обсъдим Вашия случай и да намерим най-доброто правно решение за Вас, гарантирайки професионализъм и защита на Вашите интереси.