Нотариалният Акт: Повече от просто документ за собственост. Какво още удостоверява и Каква е неговата сила?

Вълнението при покупката на първи дом, отговорността при наследяване на семеен имот или стратегическото решение за ипотекиране на актив – всички тези ключови моменти в живота на човек и в развитието на един бизнес завършват с един и същ документ: нотариалният акт. За повечето хора той е тържественият финал на дълъг процес, символ на придобитата собственост. Но какво всъщност държите в ръцете си, когато получите този официален документ? Дали неговата роля се изчерпва с това да удостовери, че сте новият собственик?

Истината е, че нотариалният акт е сложен правен инструмент с огромна сила, различни форми и потенциални рискове, които остават скрити за неподготвеното око. Той е много повече от пасивно доказателство – той е активно средство за защита на права, а понякога, ако не е изготвен правилно, и източник на бъдещи проблеми.

Ние от адвокатска кантора Астакова в София вярваме, че информираният клиент е защитеният клиент. В следващите редове ще бъдем ваш доверен пътеводител в света на нотариалните актове. Ще разкрием неговите скрити пластове, ще обясним различните му функции и ще ви покажем как да навигирате правния лабиринт уверено и сигурно, защитавайки най-ценните си активи.

Анатомия на Нотариалния Акт: Какво Представлява и Кой Го Издава?

За да разберем силата на нотариалния акт, първо трябва да разглобим неговите съставни части – от правната му дефиниция и ролята на нотариуса до самата процедура по неговото издаване.

Дефиниция и правна рамка

Нотариалният акт е официален писмен документ, издаден от нотариус по специално установен в закона ред. Неговата цел е да удостовери скрепените в него правни сделки (като покупко-продажба) или факти с правно значение (като принадлежността на право на собственост). Той е един от основните видове нотариални действия, които нотариусът извършва.  

Нормативната уредба, която регулира статута, съдържанието и силата на нотариалния акт, се съдържа основно в два ключови закона:

• Закон за нотариусите и нотариалната дейност (ЗННД): Този закон урежда статута на нотариуса, неговите права, задължения и отговорности, както и общите правила на нотариалната дейност.  
• Граждански процесуален кодекс (ГПК): Глава петдесет и четвърта от ГПК детайлно описва нотариалните производства, включително специфичните правила за издаване на различните видове нотариални актове.  

Фигурата на Нотариуса: Гарант за Законосъобразност, но не и за Вашите Интереси

Централна фигура в процеса е нотариусът – лице, на което държавата е възложила публичната функция да извършва предвидените в закона нотариални действия. При изпълнение на своята дейност нотариусът се ползва с независимост и се подчинява единствено и само на закона.  

Това обаче води до едно фундаментално, но често неразбрано разграничение. Ключовото задължение на нотариуса, съгласно чл. 25 от ЗННД, е да бъде безпристрастен. Той е длъжен да опазва правата и интересите на всички страни по сделката, да изяснява тяхната обща воля и да ги запознае с правните последици от техните действия. Нотариусът е арбитър на формата и законосъобразността, но не и защитник на конкретните интереси на една от страните. Той ще се увери, че сделката не противоречи на закона, но няма да ви посъветва дали цената е справедлива, дали неустойките са във ваша полза, или дали съществува по-изгоден за вас начин да постигнете целта си.  

Тази безпристрастност създава своеобразен „консултантски вакуум“. Клиентите често погрешно приемат, че нотариусът „пази“ техния интерес, докато всъщност той пази абстрактната законност на самия акт. Този вакуум е мястото, където ролята на адвоката става незаменима. Докато нотариусът носи имуществена отговорност за виновно причинени вреди, тя е ограничена до размера на удостоверявания материален интерес. Адвокатът, от своя страна, е вашият пристрастен защитник, чиято единствена цел е да гарантира, че вашите права и интереси са максимално защитени.  

Процедурата по Издаване Стъпка по Стъпка

Процесът по издаване на нотариален акт за недвижим имот следва строга процедура, регламентирана в ГПК :  

1. Подаване на молба: За разлика от много други нотариални действия, които започват с устна молба, производството за издаване на нотариален акт за прехвърляне или учредяване на вещно право върху имот задължително започва с писмена молба до нотариуса. Компетентен е нотариусът, в чийто район на действие се намира имотът.  
2. Проверка на страните и документите: Нотариусът извършва серия от задължителни проверки :
   • Самоличност и дееспособност: Проверява личните карти и установява дали страните са пълнолетни и могат да извършват правни действия.
   • Представителна власт: Ако страна се представлява от пълномощник, нотариусът щателно проверява пълномощното – дали е валидно и дали обхваща правомощия за извършване на конкретната сделка.
   • Собственост: Проверява документите, удостоверяващи, че прехвърлителят действително е собственик на имота.
   • Тежести: Извършва проверка в Имотния регистър за наличие на вписани тежести върху имота – ипотеки, възбрани, договори за наем и други права на трети лица, които биха могли да повлияят на правата на купувача.  
3. Изготвяне и прочитане на проекта: Нотариусът изготвя проект на нотариалния акт в няколко еднообразни екземпляра. Съгласно чл. 578 от ГПК, проектът трябва да е написан четливо, а всички суми, свързани със съдържанието на сделката, се изписват както с цифри, така и с думи. След това нотариусът задължително прочита на глас съдържанието на акта пред всички участващи лица.  
4. Подписване: Ако страните одобрят прочетения текст, те изписват пълните си имена и полагат своите подписи пред нотариуса. Накрая, нотариусът също подписва акта и поставя своя печат.  
5. Вписване в Имотния регистър: Това е финалната и изключително важна стъпка. Нотариусът незабавно представя подписания акт в съответната Служба по вписванията към Агенцията по вписванията за вписване в Имотния регистър. Едва след вписването прехвърлянето на собственост или учреденото право става публично известно и може да бъде противопоставено на всички трети лица. Поради тази процедура, нотариалният акт обикновено не се получава в същия ден, а след няколко работни дни.  

Конститутивен срещу Констативен: Двете Лица на Нотариалния Акт

Макар външно да си приличат, нотариалните актове се делят на два фундаментално различни вида според правния ефект, който произвеждат. Разликата между тях не е просто юридическа терминология, а фундаментален индикатор за сигурност и потенциален риск.

Конститутивни нотариални актове: Създателите на Права

Конститутивният нотариален акт е този, който създава, прехвърля, изменя или прекратява вещни права. Той не просто описва една ситуация, а активно я променя. Това е самата сделка, облечена в изискуемата от закона нотариална форма.  

Най-често срещаните примери за конститутивни актове са тези за:

• Покупко-продажба на недвижим имот
• Дарение
• Замяна
• Учредяване на договорна ипотека
• Учредяване на ограничени вещни права като право на строеж или право на ползване

Тези актове се считат за „златния стандарт“ по отношение на правната сигурност, тъй като са резултат от активна, двустранна сделка, при която волята на двете страни се среща и бива удостоверена от нотариуса.  

Констативни нотариални актове: Удостоверителите на Права

За разлика от конститутивните, констативните нотариални актове не създават права. Тяхната функция е само да констатират (удостоверят), че едно лице вече е станало собственик на някакво друго правно основание, за което обаче не притежава надлежен документ.  

Необходимостта от такъв акт възниква, когато собственикът на имот няма документ за правото си, както е предвидено в чл. 587 от ГПК. Типични ситуации са:  

• Наследяване: Наследник сте на имот, но вашият наследодател го е притежавал без нотариален акт (например, придобит е преди десетилетия по силата на отдавна изгубен документ).  
• Придобивна давност: Владели сте имот добросъвестно или недобросъвестно за законоустановения срок (съответно 5 или 10 години) и сте го придобили по давност, но се нуждаете от документ, който да удостовери това.  
• Завещание: Придобили сте имот по силата на завещание. Самото завещание обаче не е документ за собственост и за да се разпореждате с имота, е необходимо да се снабдите с констативен нотариален акт въз основа на него.  

Двата Пътя за Снабдяване с Констативен Акт (чл. 587 ГПК)

Законът предвижда две процедури за издаване на констативен нотариален акт, в зависимост от наличните доказателства:

1. Издаване по документи (чл. 587, ал. 1 ГПК): Това е по-лесният и сигурен вариант. Молителят представя на нотариуса други писмени доказателства, които, макар и да не са нотариален акт, безспорно установяват правото му на собственост. Такива документи могат да бъдат например:
   • Влязло в сила съдебно решение за делба;
   • Договор за продажба на държавен или общински имот, вписан в Имотния регистър;
   • Удостоверение за наследници в комбинация с документ за собственост на името на наследодателя;
   • Обявено саморъчно завещание.  
2. Издаване по обстоятелствена проверка (чл. 587, ал. 2 ГПК): Тази процедура се прилага, когато писмени доказателства изобщо липсват или са недостатъчни. Тя е типична за доказване на придобивна давност. Процесът включва няколко стъпки:
   • Молителят подава молба-декларация до нотариуса.
   • Нотариусът провежда т.нар. „обстоятелствена проверка“, която се състои в разпит на трима свидетели. Това обикновено са съседи на имота, които имат преки и дългогодишни наблюдения. Те трябва да дадат показания под клетва, че познават имота и че молителят го е владял необезпокоявано, явно и несмущавано за изискуемия от закона срок.  
   • Показанията на свидетелите се записват в протокол, който се подписва от тях и от нотариуса.  
   • Въз основа на събраните доказателства (свидетелските показания), нотариусът се произнася с мотивирано постановление, в което анализира фактите и прави извод дали правото на собственост е установено.  
   • Ако постановлението е положително, нотариусът издава констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка.

Разликата между двата вида актове е показател за нивото на риск. Конститутивният акт е резултат от двустранна сделка. Констативният, от друга страна, е резултат от едностранно производство, в което нотариусът не решава правен спор, а прави заключение въз основа на представени от една страна доказателства. Това заключение може да бъде оспорено от всяко трето лице, което претендира за права върху имота. Ето защо, когато купувате имот, е от критично значение да проверите как продавачът се е сдобил със собствеността. Ако той се легитимира с констативен акт, особено такъв по обстоятелствена проверка, това е „червен флаг“, който налага много по-задълбочена правна проверка от страна на опитен адвокат.  

Палитра от Права: Какво Всъщност Може да „Пише“ в Един Нотариален Акт?

Нотариалният акт е просто юридическата „обвивка“. Истинската сложност, стойност и риск се крият в правната „същност“ на сделката, удостоверена в него. Изборът на вида сделка не е формалност, а стратегическо решение с дългосрочни последици. Нека разгледаме най-често срещаните права, които се удостоверяват с нотариален акт.

Прехвърляне на Собственост

Това е най-разпространената категория сделки, при които собствеността върху имот преминава от едно лице към друго.

• Покупко-продажба: Това е класическата възмездна сделка, при която продавачът прехвърля собствеността срещу цена, която купувачът се задължава да плати. За изповядването ѝ пред нотариус е необходим цял набор от документи, включително документ за собственост на продавача, актуална данъчна оценка, кадастрална скица/схема, удостоверение за липса на тежести, удостоверение за семейно положение и други в зависимост от казуса.  
• Дарение: Това е безвъзмездно прехвърляне на имот, мотивирано от щедрост. Макар да изглежда просто, дарението крие сериозен скрит риск. Съгласно Закона за наследството, даренията могат да бъдат атакувани след смъртта на дарителя от неговите наследници със запазена част (деца, съпруг, родители), ако с дарението е накърнена тяхната законово определена част от наследството. Този иск може да бъде предявен в 5-годишен срок от откриване на наследството. Това означава, че ако купувате имот, който преди това е бил дарен, съществува дългосрочен риск да загубите собствеността си в резултат на бъдещ наследствен спор.  
• Замяна: Това е двустранен договор, при който страните си разменят собствеността върху своите имоти. Правилата и изискуемите документи са много сходни с тези при покупко-продажбата.  

Учредяване на Ограничени Вещни Права

С нотариален акт може не само да се прехвърли цялата собственост, но и да се учредят по-ограничени права върху чужд имот.

• Право на строеж (Superficies): Това е вещно право, което позволява на притежателя му (суперфициар) да построи сграда в чужд поземлен имот и да стане изключителен собственик на сградата. Учредява се задължително с нотариален акт. Често се използва при т.нар. строителство срещу обезщетение, където собственикът на земята учредява право на строеж на строителна фирма, а в замяна получава апартаменти или други обекти в бъдещата сграда.   Критична особеност: Правото на строеж се погасява по давност в полза на собственика на земята, ако не бъде упражнено в 5-годишен срок. Счита се за упражнено, когато сградата достигне етап „груб строеж“ (издаден Акт 14).  
• Право на ползване (Usufruct): Това е вещно право, което дава възможност на едно лице (ползвател) да използва имот, който не е негов, и да получава добивите от него (например да го отдава под наем и да прибира наема), без да променя съществено имота. Това право е:
  • Лично: Учредява се в полза на конкретно лице и не може да бъде прехвърляно или наследявано.  
  • Срочно: Може да бъде за определен срок или пожизнено. Ако не е уговорен срок, за физическите лица то се прекратява с тяхната смърт.  
  • Най-често се учредява с нотариален акт при дарение на имот от родители на деца, като родителите си запазват пожизнено право на ползване, за да си гарантират, че ще могат да живеят в имота до края на дните си.  

Обезпечения и Наследство

Нотариалният акт е форма и за други важни правни действия.

Застраховка Живот: Кога наследниците имат право на обезщетение и в кои случаи застрахователят може да откаже да плати?

Брачен договор /предбрачен договор/. Правни аспекти и предимства

• Договорна ипотека: Когато един имот служи като обезпечение за връщането на заем (най-често банков кредит), се учредява ипотека. Договорната ипотека, за разлика от законната, се сключва задължително под формата на нотариален акт между кредитора (банката) и собственика на имота.  
• Нотариално завещание: Това е един от двата вида завещания (другият е саморъчното). То представлява едностранен акт, с който едно лице се разпорежда с имуществото си за след смъртта. Процедурата е строго формална: извършва се лично от завещателя пред нотариус и в присъствието на двама свидетели. Завещателят изявява устно своята воля, нотариусът я записва, прочита я на глас, след което актът се подписва от завещателя, свидетелите и нотариуса.  

Всеки от тези актове има своите специфики, предимства и недостатъци. Често клиентите идват с готова представа, например „искам да прехвърля имота на детето си“, без да осъзнават огромната разлика в правните и данъчни последици между продажба, дарение или дарение със запазено право на ползване. Ролята на адвоката е не просто да помогне за изготвянето на документа, а да консултира клиента кой вид сделка най-добре защитава неговите дългосрочни цели и интереси.

Скритата Сила на Документа: Доказателствена и Изпълнителна Мощ

Повечето хора възприемат нотариалния акт като пасивен документ – доказателство за минало събитие. В действителност обаче той притежава активна правна мощ, която може да бъде задействана с огромни последици. Тази мощ се проявява в две основни направления: доказателствена и изпълнителна сила.

Доказателствена Сила: Повече от Хартия

Като официален документ, нотариалният акт се ползва със специална доказателствена сила, уредена в ГПК.

• Формална доказателствена сила (чл. 180 ГПК): Тази сила се отнася до авторството и автентичността на документа. Нотариалният акт доказва, че изявленията в него са направени от посочените лица, пред посочения нотариус, на посочената дата. Тази сила може да бъде оборена само чрез доказване на неистинност (подправка) на документа.  
• Материална доказателствена сила (чл. 179 ГПК): Тази сила се отнася до верността на съдържанието. Нотариалният акт, като официален свидетелстващ документ, доказва с обвързваща сила за всички (включително за съда), че удостоверените от нотариуса факти и действия действително са се осъществили така, както са описани.  

Тук обаче се крие един от най-важните и сложни правни дебати, разрешен от Върховния касационен съд (ВКС) с Тълкувателно решение № 11 от 2012 г. Дебатът е свързан с доказателствената сила на констативните нотариални актове по чл. 587 ГПК. ВКС постановява следното :  

• Констатацията на нотариуса за принадлежността на правото на собственост (т.е. изводът му, че молителят е собственик) не се ползва с пълната материална доказателствена сила по чл. 179 ГПК, защото това е правен извод, а не директно възприет факт.
• Въпреки това, тази констатация има обвързваща (легитимираща) сила.

Какво означава това на прост език? Съдът и всички трети лица са длъжни да приемат, че лицето, посочено в констативния нотариален акт, е собственик, докато някой не докаже противното. С други думи, констативният акт преобръща тежестта на доказване. Не титулярът на акта трябва да доказва, че е собственик, а всеки, който оспорва правата му, трябва да докаже, че титулярът не е собственик. Това е огромно процесуално предимство.  

Изпълнителна Сила (чл. 417 ГПК): Нотариалният Акт като Оръжие

Може би най-недооценената, но и най-опасна сила на нотариалния акт е неговата функция на изпълнително основание.

Законът предвижда ускорена процедура, наречена заповедно производство по чл. 417 от ГПК. Тя позволява на кредитор, който разполага с определени „сигурни“ документи, да се сдобие с изпълнителен лист срещу своя длъжник изключително бързо, без да води пълно и дълго исково производство.  

Нотариалният акт, както и договорите с нотариална заверка на подписите, са точно такъв „сигурен“ документ, изрично посочен в чл. 417, т. 3 от ГПК.  

Какви са последиците? Представете си нотариален акт за покупко-продажба, в който е записано, че част от цената ще бъде платена разсрочено. Ако купувачът не плати дори една вноска, продавачът може да представи нотариалния акт в съда и да поиска издаване на заповед за незабавно изпълнение. Съдът издава заповедта и изпълнителен лист, често в рамките на дни. Въз основа на този лист, кредиторът (продавачът) може веднага да образува изпълнително дело при съдебен изпълнител и да запорира банковите сметки, трудовото възнаграждение и да наложи възбрана върху имотите на длъжника (купувача).  

Най-важното е, че възражението на длъжника, че не дължи сумата, не спира автоматично принудителното изпълнение. То вече е започнало и ще продължи, докато длъжникът или не плати, или не предостави скъпо обезпечение пред съда.  

Това показва, че всяка клауза за парично задължение в един нотариален акт не е просто договорка. Тя е потенциален спусък за незабавно принудително изпълнение. Това е огромна асиметрия в силата, която един опитен адвокат трябва да разясни на своя клиент и да балансира чрез прецизно изготвени клаузи, които да го защитават.

Подводните Камъни: Рискове, Спорове и Вашата Правна Защита

Въпреки своята официалност, нотариалният акт не е непробиваема броня. Той може да бъде атакуван, а сделките с имоти крият множество рискове. Разбирането на тези рискове и разграничаването на ролите на нотариуса и адвоката е ключът към вашата сигурност.

Оспорване на Нотариален Акт

Всеки нотариален акт може да бъде оспорен по съдебен ред. Основанията за това са различни:

• Нищожност: Това е най-тежкият порок. Нищожният акт се счита за несъществуващ от самото си начало и не поражда никакви правни последици. Основанията за нищожност са изрично посочени в закона и включват:
  • Нарушение на закона или добрите нрави.
  • Издаване на акта от некомпетентен нотариус (например извън неговия район на действие).
  • Неспазване на формата, например липса на лично явяване на страните пред нотариуса, липса на подпис или прочитане на акта.  
• Унищожаемост: Унищожаемият акт е валиден и поражда правни последици, докато не бъде унищожен с влязло в сила съдебно решение. Основанията са свързани с пороци във волята на някоя от страните към момента на сключване на сделката, като например тя да е сключена поради:
  • Измама
  • Заплаха
  • Крайна нужда при явно неизгодни условия
  • Грешка в съществени елементи на договора.  
• Отмяна на констативен акт: Както беше споменато, констативният акт по чл. 587 ГПК може да бъде оспорван от всяко лице с правен интерес, което твърди, че титулярът по акта не е собственик. Ако това лице успее да докаже в съда своите права (например, че то е истинският собственик), съдът ще отмени констативния нотариален акт.  

Специфични Рискове и Имотни Измами

Освен общите основания за оспорване, съществуват и специфични рискове, за които трябва да сте особено внимателни:

• Рискът „Констативен акт“: Покупката на имот от продавач, който се легитимира с констативен акт (особено по обстоятелствена проверка), е високорискова. Винаги съществува опасност да се появи трето лице (истинският собственик или неговите наследници) и успешно да оспори акта. В такъв случай купувачът рискува „съдебно отстраняване“ – да загуби имота, за който е платил.  
• Имотни измами: За съжаление, те не са рядкост. Най-честите схеми включват използване на фалшиви лични документи, подправени пълномощни (особено от възрастни хора или лица в чужбина) или дори изцяло фалшифицирани нотариални актове за продажба на чужд имот.  

Ролята на Адвоката срещу Ролята на Нотариуса: Вашият Щит в Сделката

Именно тук се проявява фундаменталната разлика между нотариуса и адвоката. Наемането на адвокат при имотна сделка не е лукс, а основен инструмент за управление на риска. Цената на адвокатската услуга трябва да се разглежда не като разход, а като застрахователна премия срещу потенциалната загуба на стотици хиляди левове и години съдебни битки.

Нотариусът е безпристрастен арбитър. Адвокатът е Вашият пристрастен защитник.  

Проверките, които те извършват, са коренно различни. Нотариусът формално проверява представените му документи. Адвокатът извършва задълбочен правен анализ (due diligence), който включва:

• Проследяване на цялата история на собствеността („веригата на собствеността“), за да се идентифицират слаби звена като стари констативни актове или рискови дарения.  
• Проверка на строителните книжа при покупка на ново строителство.
• Проверка за висящи съдебни дела, които могат да засегнат имота или собственика.
• Анализ на всички скрити рискове и изготвяне на индивидуални клаузи в предварителния и окончателния договор, които да защитават клиента.  

Следващата таблица ясно онагледява разликата в ролите:

Инвестирайте в Сигурност, а не в Риск

Нотариалният акт е много повече от лист хартия. Той е мощен, многолик и сложен правен документ, който стои в основата на правото на собственост в България. Неговото разбиране, правилното му изготвяне и адекватното му използване са от решаващо значение за защитата на вашите права и имущество.

Както видяхме, съществуват различни видове актове с различни функции и различна степен на сигурност. Разграничението между конститутивен и констативен акт е фундаментално, а скритата изпълнителна сила на документа може да го превърне в мощно оръжие.

Най-важният извод обаче е, че ролята на безпристрастния нотариус и ролята на вашия личен адвокат са напълно различни и взаимно се допълват. Не подценявайте сложността на имотните сделки. Най-скъпата грешка е тази, която е могла да бъде избегната с навременна и професионална правна консултация.

За да сте сигурни, че вашата сделка е не само законосъобразна, но и напълно защитава Вашите интереси, свържете се с нас. Екипът на адвокатска кантора Астакова в София е на Ваше разположение за консултация, на която ще анализираме Вашия казус и ще изградим най-добрата стратегия за Вас. Не оставяйте най-голямата си инвестиция на случайността. Обадете ни се днес и си осигурете спокойствие и правна сигурност.