Покупка на имот „на зелено“ в България: Пълно ръководство за рискове и правна защита

Покупката на имот „на зелено“ се превърна в популярна инвестиционна стратегия, особено в динамично развиващи се градове като София. Тази опция привлича с обещания за по-изгодни цени и възможност за персонализиране на бъдещия дом. Въпреки това, тя крие и значителни рискове, които могат да превърнат мечтата за нов дом в скъпоструващ кошмар. Разбирането на тези рискове и познаването на механизмите за правна защита са от решаващо значение за всеки, обмислящ подобна стъпка.

1. Въведение: Какво означава покупка на имот „на зелено“ и защо е привлекателна опция в България?

Покупката на имот „на зелено“ представлява придобиване на недвижим имот, който все още е в процес на строеж или дори само на етап планиране. Сделката се осъществява преди имотът да бъде физически завършен и да е получил разрешение за ползване. Това означава, че купувачът инвестира в нещо, което към момента на сделката съществува предимно на хартия – в архитектурните планове и разрешителните за строеж.

Привлекателност на покупката „на зелено“ – основни предимства:

Въпреки присъщите рискове, покупката „на зелено“ предлага няколко съществени предимства, които я правят атрактивен избор за много купувачи:

• По-ниска продажна цена: Това е може би най-силният магнит за купувачите. Имотите „на зелено“ често се предлагат на цени, които могат да бъдат с 20-30% или дори повече по-ниски от тези на завършените имоти на пазара. Тази разлика в цената обаче не е просто „отстъпка“, а по-скоро компенсация за значително по-високия риск, който купувачът поема, финансирайки на практика част от строителството и изчаквайки неговото завършване.
• Възможност за избор: Особено в ранните етапи на проекта, купувачите имат значително по-голям избор по отношение на етаж, изложение, разпределение на помещенията и гледка. Това им позволява да изберат имот, който максимално отговаря на техните предпочитания.
• Персонализация и промени: Купувачите „на зелено“ често имат възможността да участват в избора на довършителни материали (подови настилки, плочки, цветове на стените) или дори да поискат специфични промени в разпределението на помещенията, ако архитектурният проект го позволява. Това дава усещането за създаване на „дом на мечтите“, съобразен с индивидуалните нужди.
• Гъвкави схеми на плащане: Плащанията обикновено са разсрочени във времето и са обвързани с достигането на определени етапи от строителството (напр. завършен груб строеж, монтирана дограма и т.н.). Това може да бъде финансово по-облекчаващо за купувача в сравнение с необходимостта да плати цялата сума наведнъж. Важно е да се отбележи, че докато гъвкавостта при плащане и персонализацията са предимства, произтичащи от ранното включване на купувача, това също така означава по-дълъг период на ангажираност и несигурност до финализиране на проекта.
• Ново строителство: Купувачът става първи собственик на чисто нов имот, изграден със съвременни строителни технологии и материали, което предполага по-малко разходи за ремонти в близко бъдеще.

Пазарът на недвижими имоти в София е изключително активен, с непрекъснато появяващи се нови строителни проекти. Това прави темата за покупка „на зелено“ особено актуална за жителите и инвеститорите в столицата. Повишеното търсене и популярността на този тип сделки могат да доведат не само до по-голяма конкуренция сред купувачите, но и до появата на пазара на по-малко опитни или дори недобросъвестни инвеститори. Това увеличава общия риск и прави необходимостта от задълбочена правна проверка и консултация още по-критична.

За да се ориентирате успешно в този сложен процес, особено в динамичен пазар като софийския, консултацията с опитен правен експерт от Адвокатска кантора Астакова е ключова стъпка към осигуряване на Вашата инвестиция.

2. Основни рискове, които крие покупката на имот „на зелено“ – Бъдете информирани!

Покупката на имот „на зелено“ е една от най-рисковите сделки в сферата на недвижимите имоти, тъй като в момента на сключване на договора имотът все още не съществува в завършен вид или е в процес на строеж. Липсата на сигурност е основен недостатък, който потенциалните купувачи трябва внимателно да обмислят.

Подробно разглеждане на потенциалните рискове:

• Забавяне на строителството и неспазване на сроковете: Това е един от най-често срещаните проблеми. Причините могат да бъдат разнообразни: финансови затруднения на инвеститора, който разчита основно на приходите от предварителните продажби за финансиране на строежа , административни пречки и бавно издаване на необходими документи, или проблеми с получаването на разрешение за експлоатация (Акт 16). Последиците за купувача могат да бъдат сериозни – нарушаване на личните и финансови планове, необходимост от продължаване на плащането на наем за друго жилище, както и значителна несигурност относно бъдещето на инвестицията.

• Риск сградата да не бъде завършена (недострояване) или да не бъде въведена в експлоатация (липса на Акт 16): Това е най-лошият сценарий за купувача. Въпреки че се случва сравнително рядко, рискът от фалит на строителя или инвеститора е реален. Дори и строителят да е поел документално задължение да довърши строежа, съществуват законови „вратички“ или непредвидени обстоятелства, които могат да доведат до спиране на проекта. Отказът за издаване на Акт 16, който е необходим за законното ползване на сградата, може да се дължи на липсата на предходните Акт 14 (за груб строеж) и Акт 15 (за установяване годността за приемане), или на съществени несъответствия на строежа с одобрения проект. В такива случаи купувачът може да загуби вложените средства и да се окаже въвлечен в дълги и скъпи съдебни процедури.

• Несъответствие на построеното с одобрения проект и договореното качество: Често се случва крайният продукт да се различава от обещаното в рекламните брошури или дори в предварителния договор. Причините могат да включват използване на по-евтини и некачествени материали с цел намаляване на разходите от страна на строителя, извършване на промени в проекта без знанието и съгласието на купувачите, или неспазване на основни строителни норми и стандарти. Това води до по-ниска пазарна стойност на имота, необходимост от допълнителни инвестиции за ремонти и отстраняване на дефекти, а понякога и до скрити проблеми, които се проявяват след време.

• Финансова нестабилност или фалит на инвеститора/строителя: Финансовото състояние на инвеститора е ключов фактор за успеха на проекта. Лошото финансово управление, прекомерната задлъжнялост към банки или други кредитори, или обща икономическа криза могат да доведат до неплатежоспособност и фалит. Финансовата нестабилност на инвеститора често е първопричина, която може да предизвика верижна реакция от проблеми: забавяне на строежа поради невъзможност да се плаща на работници и доставчици , спиране на проекта, използване на по-нискокачествени материали за икономии , и дори невъзможност за заличаване на ипотеки, ако проектът е финансиран с банков кредит. Последиците за купувача са очевидни – спиране на строежа и потенциална загуба на цялата инвестиция, особено ако вземането на купувача не е обезпечено по подходящ начин.

• Наличие на скрити тежести върху имота: Ако инвеститорът е финансирал проекта с банков кредит, много е вероятно теренът и бъдещата сграда (включително индивидуалните апартаменти) да са ипотекирани в полза на банката-кредитор. Ако инвеститорът спре да обслужва кредита си, банката има право да насочи принудително изпълнение върху ипотекираните имоти, за да удовлетвори вземането си. В такава ситуация купувачът, дори и да е платил част или цялата цена на апартамента, рискува да го загуби или да бъде принуден да плаща чужди задължения, за да запази имота си, ако ипотеката не бъде заличена преди или към момента на нотариалното прехвърляне на собствеността.

• Проблеми със собствеността на земята или правото на строеж: От съществено значение е инвеститорът да притежава валидни права върху земята, върху която строи – или да е неин собственик, или да има надлежно учредено право на строеж (суперфиция). Проблеми могат да възникнат, ако правото на строеж е учредено некоректно, ако има спорове за собствеността на земята, или ако е изтекъл законовият 5-годишен срок за завършване на грубия строеж (Акт 14), което води до погасяване на правото на строеж, ако то не е презаверено (което е възможно само веднъж съгласно Закона за устройство на територията – ЗУТ). Такива проблеми могат да направят целия строеж незаконен и да лишат купувача от възможността да придобие собственост.

Важно е да се осъзнае, че дори сградата да достигне етап „груб строеж“ (удостоверен с Акт 14), това не е гаранция за безпроблемно завършване и получаване на Акт 16. Купувачите могат да се окажат собственици на незавършен имот, който изисква значителни допълнителни инвестиции и усилия за довършване от тяхна страна, както е описано в някои сценарии.

Липсата на изрична законова уредба в българското законодателство за договорите „на зелено“ означава, че правата и задълженията на страните се диктуват предимно от съдържанието на самия предварителен договор. Това често поставя купувача в по-неизгодна позиция, особено ако той не разполага със специализирани правни познания и не е консултиран от адвокат. Инвеститорите обикновено изготвят проектодоговори, които защитават предимно техните интереси , което прави внимателния анализ и предоговаряне на клаузите от страна на купувача абсолютно задължително.  

3. Предварителна проверка (Due Diligence) – Вашата първа линия на защита

Преди да се обвържете с предварителен договор и да направите каквито и да било плащания, извършването на обстойна предварителна проверка (due diligence) е най-важната превантивна мярка, която можете да предприемете. Тази проверка има за цел да идентифицира потенциалните рискове и да Ви даде ясна представа за надеждността на инвеститора, правния статут на имота и строителната документация.

Какво да проверите за инвеститора и строителя:

• Юридически статут и финансово състояние: Започнете с проверка на фирмата на инвеститора (ако е различна от строителя, проверете и двете) в Търговския регистър и регистъра на юридическите лица с нестопанска цел. Обърнете внимание на датата на регистрация на дружеството, размера на регистрирания капитал (дали е достатъчен за мащаба на проекта), кои са собствениците и управителите. Изключително важно е да се провери дали срещу фирмата има открити производства по несъстоятелност или ликвидация. Имайте предвид, че някои инвеститори практикуват смяна на фирмата след завършване на конкретен проект, което може да затрудни проследяването и търсенето на отговорност в бъдеще.
• История и репутация: Проучете колко и какви проекти е реализирала компанията до момента. Потърсете информация за качеството на строителството, спазването на сроковете и цялостната коректност на инвеститора/строителя. Отзиви от предишни клиенти могат да бъдат намерени в интернет форуми, социални мрежи или чрез директен контакт с обитатели на вече построени от същия инвеститор сгради. Наличието на награди от браншови организации или положителни медийни публикации също може да е добър знак, но не бива да бъде единствен критерий.
• Разграничение между инвеститор и строител: Често фирмата-инвеститор (възложител на строежа) и фирмата-строител (изпълнител) са различни юридически лица. Строителят може да е нает като подизпълнител. В такъв случай е необходимо да се направи проверка и на двете компании, тъй като отговорността за качеството и сроковете може да е разпределена.
• Начин на финансиране на проекта: Опитайте се да разберете как инвеститорът финансира строителството. Предпочитаният вариант е проектът да се реализира предимно със собствени средства на инвеститора, което е индикация за финансова стабилност. Ако строежът се финансира основно с банков кредит, това увеличава риска от учредяване на ипотеки върху терена и бъдещите обекти в сградата, които могат да засегнат правата на купувачите. Финансово нестабилният инвеститор е по-склонен да разчита на кредити, което от своя страна води до потенциални ипотеки и свързани с тях рискове. Ето защо проверката на финансовото състояние и на източниците на финансиране трябва да се извършват паралелно.

Проверка на земята (терена) и правото на строеж:

• Собственост на терена: Установете дали инвеститорът е собственик на земята, върху която ще се строи, или има учредено в негова полза право на строеж (суперфиция). Това се проверява чрез справка в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Препоръчително е да се проследи историята на собствеността на парцела поне 10 години назад, за да се идентифицират евентуални спорове или неуредени отношения.
• Валидност на правото на строеж: Ако инвеститорът строи на основание учредено право на строеж, проверете неговата валидност. Съгласно Закона за устройство на територията (ЗУТ), разрешението за строеж губи правното си действие, ако в срок от 3 години от издаването му не е започнало строителството, или ако в срок от 5 години от издаването му (или от започването, ако е започнало в 3-годишния срок) не е завършен грубият строеж (достигане на Акт 14). Разрешението за строеж може да бъде презаверявано само веднъж при определени условия.
• Проверка за тежести в Имотния регистър: Това е една от най-важните проверки. Трябва да се установи дали върху земята (а ако сградата е на етап груб строеж – и върху индивидуалните обекти) има вписани ипотеки, възбрани, искови молби или други тежести, които биха могли да възпрепятстват придобиването на „чиста“ собственост.

Анализ на строителната документация:

• Разрешение за строеж: Проверете дали инвеститорът разполага с валидно и влязло в сила разрешение за строеж за конкретния обект. Тази информация може да бъде проверена в съответната общинска или районна администрация, а за по-големите градове като София – и в публични онлайн регистри.
• Одобрени архитектурни проекти: Изискайте достъп до одобрените архитектурни проекти, включително разпределения на апартаментите, обяснителна записка към проекта и таблица за площообразуване. Сравнете дали това, което Ви се предлага, съответства на одобрената документация.
• Други документи: Ако строителството е започнало, от значение са и други документи като виза за проектиране (ако е приложимо), протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво.

Финансовото състояние на инвеститора е динамична величина и може да се промени с течение на времето. Ето защо първоначалната обстойна проверка, макар и изключително важна, не е абсолютна гаранция за бъдещето. Това подчертава необходимостта от сключване на добре структуриран предварителен договор със силни защитни клаузи за купувача. Купувачът не трябва да разчита сляпо на декларациите на продавача за „изрядност“ на документацията или финансовото състояние , а трябва проактивно да търси и проверява информация от независими и официални източници.  

Процесът на предварителна проверка е сложен и изисква специфични юридически и технически познания. Екипът на Правна кантора Астакова в София има богат опит в извършването на такива проверки, като по този начин защитава ефективно интересите на своите клиенти и им помага да вземат информирано решение.

4. Предварителният договор – Ключът към сигурността на Вашата инвестиция

Предварителният договор (ПД) е основополагащ документ при покупката на имот „на зелено“. Той представлява писмено споразумение, с което продавачът (инвеститор/строител) и купувачът поемат взаимно задължение да сключат в бъдеще окончателен договор за покупко-продажба (във формата на нотариален акт) при предварително уговорени условия. Важно е да се разбере, че предварителният договор сам по себе си не прехвърля правото на собственост върху имота, но той има силата на закон между подписалите го страни (съгласно чл. 20а от Закона за задълженията и договорите – ЗЗД) и трябва да се спазва стриктно.

Въпреки че предварителният договор се сключва в обикновена писмена форма (съгласно чл. 19, ал. 1 от ЗЗД) и не изисква нотариална заверка на подписите, неговото значение не бива да се подценява. Той трябва да съдържа всички съществени елементи на окончателния договор (чл. 19, ал. 2 от ЗЗД), като точно описание на имота, цена, срокове и др.. При липсата на специфичен закон, който да урежда детайлно покупките „на зелено“ , предварителният договор се превръща от стандартен документ в основен инструмент за управление на риска и защита на интересите на купувача. Всяка клауза в него е от значение.

Задължителни реквизити и ключови клаузи за защита на купувача:

За да бъде максимално защитен, купувачът трябва да настоява за включването на следните клаузи в предварителния договор:

• Точна идентификация на страните и на имота: Пълни данни за продавача и купувача. Детайлно описание на недвижимия имот, предмет на договора – апартамент, ателие, гараж и т.н., с посочване на неговия идентификатор (ако е наличен), застроена площ, разпределение, етаж, изложение, както и съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж (или от правото на собственост върху земята, ако се прехвърля такова). Описанието трябва да съответства на одобрения архитектурен проект.
• Крайна цена и схема на плащане: Ясно и недвусмислено определена крайна продажна цена на имота, с уточнение дали включва ДДС (ако е приложимо) и дали има други допълнителни такси. От изключителна важност е схемата на плащане да бъде обвързана с реалното достигане на конкретни етапи от строителството (напр. завършен груб строеж – Акт 14, достигнат Акт 15, получаване на Акт 16), а не просто с изтичането на календарни срокове. Препоръчително е по-голямата част от цената да бъде платена при получаване на Разрешение за ползване (Акт 16) или към момента на нотариалното прехвърляне на собствеността.
• Ясно дефинирани срокове:
  • Срок за завършване на всеки ключов етап от строителството (напр. достигане на кота „било“, издаване на Акт 14, издаване на Акт 15).
  • Краен срок за получаване на Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация (Акт 16) на сградата. Купувачът трябва да настоява за посочване на конкретна дата или максимално допустим период, а не за общи и неангажиращи формулировки от типа „продавачът ще положи необходимите усилия“.
  • Срок за сключване на окончателния договор във формата на нотариален акт след изпълнение на определени условия (напр. след Акт 14 или Акт 16). 
  • Трябва да се обърне специално внимание на клаузи, които дават възможност на продавача необосновано да удължава договорените срокове, позовавайки се на форсмажорни обстоятелства или други неясно дефинирани причини.
• Степен на завършеност на имота: Детайлно описание на степента на завършеност, в която имотът ще бъде предаден на купувача. Това включва вида и качеството на използваните материали, изпълнените довършителни работи (шпакловка, замазка, ВиК и ел. инсталации до точка/тапа, монтирана входна врата, дограма и др.). Всяко обещание за допълнително оборудване или екстри трябва да бъде изрично записано.
• Неустойки при неизпълнение или забава от страна на продавача: Това е един от най-важните механизми за защита на купувача. Договорът трябва да предвижда справедливи и достатъчно високи неустойки в тежест на продавача при неспазване на договорените срокове за завършване на етапите на строителство или за сключване на окончателен договор, както и при други форми на неизпълнение. Важно е неустойките да не са едностранни (само в тежест на купувача).
• Гаранции и отговорност за качеството на строителството: Договорът следва да съдържа клаузи относно гаранционната отговорност на продавача/строителя за качеството на извършените строително-монтажни работи, като се позовава на минималните законови гаранционни срокове (съгласно Наредба № 2 от 2003 г.) и се уговори процедура за уведомяване и отстраняване на евентуални дефекти.
• Задължение на продавача да прехвърли имота чист от тежести: Изрична клауза, която задължава продавача да осигури прехвърлянето на собствеността върху имота без наличието на каквито и да било вписани тежести (ипотеки, възбрани, искови молби, договори за наем и др.), освен ако купувачът изрично не се е съгласил с поемането на определени тежести.
• Условия за разваляне на договора от страна на купувача: Ясно регламентиране на хипотезите, при които купувачът има право да развали предварителния договор поради виновно неизпълнение от страна на продавача (напр. значително забавяне на строежа, невъзможност за получаване на Акт 16 в разумен срок) и да получи обратно всички платени суми, ведно с евентуална неустойка.

Инвеститорите и строителите обикновено разполагат с предварително изготвени проекти на договори, които естествено защитават техните интереси. Това създава асиметрия в информацията и преговорната сила. Поради тази причина, преди подписването на какъвто и да е предварителен договор, е абсолютно наложително той да бъде внимателно прегледан и анализиран от опитен адвокат, специализиран в областта на вещното право. Адвокатът може да идентифицира потенциално неравноправни или рискови клаузи и да съдейства за тяхното предоговаряне в интерес на купувача.

Клаузите за срокове, схема на плащане и неустойки са тясно взаимосвързани. Плащанията трябва да бъдат структурирани така, че да съответстват на реалния напредък на строителството, а не да изпреварват значително извършената работа. Неустойките пък трябва да бъдат достатъчно сериозни, за да служат като ефективен стимул за продавача да спазва договорените срокове и качество.

Констативен нотариален акт: Доказване на собственост без документ

Признаване и изпълнение на чуждестранни съдебни решения в България

Често преди сключването на предварителен договор се заплаща т.нар. „стоп капаро“ или депозит за резервация на имота. Важно е да се уговорят писмено условията, при които този депозит се връща на купувача (напр. ако не се стигне до подписване на предварителен договор по вина на продавача или ако проверката на документите разкрие съществени проблеми) и в какъв размер.

5. Етапи на строителството и прехвърляне на собствеността: Акт 14, Акт 15, Акт 16

Процесът на строителство на една сграда преминава през няколко ключови етапа, всеки от които се удостоверява със специфични документи, наречени „актове“. Тези актове се съставят съгласно Наредба № 3 от 31 юли 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството. Разбирането на същността и значението на най-важните от тях – Акт 14, Акт 15 и Акт 16 – е от съществено значение за купувача на имот „на зелено“.

• Акт Образец 14 (Акт за приемане на конструкцията):

  • Значение: Този акт удостоверява, че конструкцията на сградата е изпълнена съгласно одобрените инвестиционни проекти и че сградата е достигнала етап „груб строеж“. „Груб строеж“ означава сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или с различна степен на изпълнени довършителни работи (§ 5, т. 46 от ДР на ЗУТ). С издаването на Акт 14 и съответното удостоверение от общинската (районната) администрация по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ, правото на строеж се счита за реализирано и от този момент нататък могат да се извършват сделки за прехвърляне на собствеността върху самостоятелни обекти в сградата (апартаменти, ателиета, гаражи и др.) чрез нотариален акт.
  • Важно за купувача: Въпреки че след Акт 14 имотът може да бъде закупен нотариално, сградата все още не е годна за обитаване. Рискът от незавършване на довършителните работи или от възникване на проблеми с издаването на Акт 15 и Акт 16 остава. Акт 14 е важна контролна точка, но не е гаранция за безпроблемно финализиране на проекта.

• Акт Образец 15 (Акт за установяване годността за приемане на строежа):

  • Значение: Акт 15 е констативен акт, който се съставя след пълното завършване на всички строително-монтажни работи (СМР) по сградата. С него се удостоверява, че строежът е изпълнен съобразно одобрените проекти, условията на договора за строителство, изискванията на нормативните актове и техническите спецификации. Проверява се наличието на екзекутивна документация (отразяваща действително извършените СМР, ако има отклонения от проекта), договори с експлоатационните дружества за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура (ВиК, електроразпределение, топлофикация, газ и др.). На практика, с Акт 15 строителят предава завършения строеж на възложителя (инвеститора).
  • Важно за купувача: Акт 15 е необходима предпоставка за преминаване към процедурата по въвеждане на сградата в експлоатация. Той показва, че сградата е технически завършена, но все още не е разрешено нейното ползване.

• Акт Образец 16 (Удостоверение за въвеждане в експлоатация / Разрешение за ползване):

  • Значение: Това е финалният и най-важен документ, който удостоверява, че сградата е годна за ползване по предназначение и отговаря на всички законови изисквания за безопасност, функционалност и достъпност. В зависимост от категорията на строежа (определена в ЗУТ), този документ може да бъде Удостоверение за въвеждане в експлоатация (за строежи от IV и V категория, каквито са повечето жилищни сгради), издавано от главния архитект на общината/района, или Разрешение за ползване (за строежи от I, II и III категория), издавано от Дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК).
  • Важно за купувача: Едва след получаването на Акт 16 (или съответния документ за въвеждане в експлоатация) имотът може законно да бъде обитаван и използван. До този момент нанасянето в сградата е неправомерно и може да носи рискове.

Кога се прехвърля собствеността нотариално:

Най-честата практика е собствеността върху индивидуалния обект да се прехвърли на купувача с нотариален акт след достигане на етап „груб строеж“ и издаване на Акт 14 и удостоверението по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ. Това е така, защото от този момент вече съществува юридически обособен обект, който може да бъде предмет на вещно-правна сделка. Възможно е, макар и по-рядко, страните да договорят прехвърлянето на собствеността да стане едва след получаването на Акт 16, което би било по-сигурно за купувача, но често не е предпочитано от инвеститорите.

Трябва да се прави разлика между момента на юридическото прехвърляне на собствеността (което може да стане на Акт 14) и момента, в който имотът става фактически годен за живеене и законно ползване (след Акт 16). Периодът между тези две събития може да бъде изпълнен с несигурност и потенциални рискове за купувача, който вече е собственик „на хартия“, но все още не може да ползва имота си.

Протокол за предаване на владението върху обекта:

При фактическото получаване на ключовете и достъпа до имота (което обикновено става след Акт 16 или съгласно уговорките в предварителния договор), е изключително важно да се състави и подпише двустранен протокол за предаване и приемане на владението. В този протокол трябва подробно да се опише състоянието на имота към момента на предаването, степента на завършеност съгласно договора, както и всички видими недостатъци, дефекти или възражения от страна на купувача. Този протокол служи като важно доказателство за състоянието на имота и е основа за предявяване на евентуални претенции по отношение на качеството или за отстраняване на дефекти в рамките на гаранционните срокове. Без такъв детайлен протокол, за купувача би било значително по-трудно да докаже, че даден дефект е съществувал към момента на предаването, а не е причинен от него впоследствие.

6. Механизми за правна защита на купувача при проблеми

Въпреки най-добрата предварителна проверка и внимателно изготвен предварителен договор, понякога при покупката на имот „на зелено“ възникват проблеми. Българското законодателство предвижда редица механизми за защита на правата на купувача в такива ситуации. Докато предходните раздели се фокусираха върху превенцията, този разглежда реактивните мерки, когато проблемът вече е налице. Разбира се, идеалният сценарий е превенцията да е толкова ефективна, че да не се налага прибягването до тези мерки.

• Право на разваляне на предварителния договор при неизпълнение от продавача (чл. 87 ЗЗД): Ако продавачът не изпълни свои съществени задължения по предварителния договор (напр. не спази драстично сроковете за строителство, не построи имота съгласно договореното или откаже да сключи окончателен договор без основателна причина), купувачът има право да развали договора.

  • Основания: Неизпълнението трябва да е съществено с оглед интереса на купувача.
  • Процедура: Развалянето се извършва с писмено изявление от купувача до продавача. Препоръчително е това изявление да бъде направено чрез нотариална покана, за да има сигурно доказателство за неговото изпращане и получаване. Ако договорът е сключен в писмена форма, предупреждението също трябва да е писмено.
  • Последици: При разваляне на договора поради вина на продавача, той е длъжен да върне на купувача всички получени суми (напр. платените вноски по цената). Купувачът има право и на обезщетение за претърпените вреди от неизпълнението, както и на уговорената неустойка, ако такава е предвидена в договора.
  • Важно: Развалянето на предварителен договор се извършва извънсъдебно. Съдебен ред за разваляне е предвиден за окончателни договори (сключени във формата на нотариален акт).

• Иск за обявяване на предварителния договор за окончателен (чл. 19, ал. 3 ЗЗД): Това е специфично и мощно средство за защита, което позволява на изправната страна по предварителния договор (в случая купувача) да придобие собствеността върху имота по съдебен ред, ако другата страна (продавачът) неоснователно отказва да сключи окончателен договор във формата на нотариален акт.

  • Условия: Купувачът трябва да е изпълнил или да е готов да изпълни своите задължения по предварителния договор (напр. да плати остатъка от цената).
  • Действие на съдебното решение: Ако съдът уважи иска, неговото решение замества нотариалния акт и служи като основание за вписване на правото на собственост на купувача в Имотния регистър.
  • Значение на вписването на исковата молба: От изключителна важност е исковата молба за обявяване на предварителния договор за окончателен да бъде вписана в Имотния регистър по партидата на имота. Това вписване има оповестително-защитно действие и прави правата на купувача противопоставими на трети лица, които биха придобили права върху имота от същия продавач след датата на вписването. Без такова вписване, ако продавачът междувременно продаде имота на друго добросъвестно лице, купувачът по предварителния договор може да не успее да придобие собствеността.
  • Давностен срок: Общият давностен срок за предявяване на такъв иск е 5 години, считано от датата, на която е трябвало да бъде сключен окончателният договор, освен ако в самия предварителен договор не е уговорен друг (обикновено по-кратък) срок.

• Претендиране на неустойки и обезщетения за вреди: Ако в предварителния договор са уговорени неустойки за конкретни видове неизпълнение от страна на продавача (напр. за забава в сроковете, за некачествено строителство, за отказ да се сключи окончателен договор), купувачът има право да ги претендира. Предимството на неустойката е, че тя се дължи в уговорения размер, без да е необходимо купувачът да доказва точния размер на претърпените вреди. Ако обаче реално претърпените вреди надхвърлят размера на уговорената неустойка, купувачът може да търси обезщетение и за разликата, но тогава ще трябва да докаже техния размер.

• Гаранционни срокове съгласно Наредба № 2 от 31.07.2003 г. и отговорност на строителя за дефекти: Защитата на купувача не приключва с получаването на Акт 16 и нанасянето в имота. Законодателството предвижда минимални гаранционни срокове за извършените строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти. Тези срокове са уредени в Наредба № 2 от 31.07.2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти.

  • Минимални срокове: Например, за всички видове новоизпълнени строителни конструкции на сгради и съоръжения, включително и за земната основа под тях, минималният гаранционен срок е 10 години. За хидроизолационни, топлоизолационни, звукоизолационни и антикорозионни работи в неагресивна среда – 7 години, а в агресивна – 5 години. За всички видове други строителни, монтажни и довършителни работи (подови и стенни покрития, тенекеджийски, железарски, дърводелски и др.) – 5 години. За вътрешни инсталации на сгради при ново строителство – 7 години.
  • Начало на сроковете: Гаранционните срокове започват да текат от деня на въвеждането на строителния обект в експлоатация (т.е. от датата на издаване на Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация – Акт 16).
  • Права на купувача: Ако в рамките на тези гаранционни срокове се появят скрити дефекти, които не са могли да бъдат установени при приемането на имота, купувачът има право да изисква от строителя (или от инвеститора, ако той е поел такава отговорност) да ги отстрани за своя сметка. Това е важна дългосрочна защита за стойността на инвестицията.

  Таблица 1: Основни рискове при покупка „на зелено“ и мерки за превенция/защита

• Ролята на адвоката в защитата на Вашите права: При възникване на спор или необходимост от защита на правата Ви, Адвокат Росица Астакова и нейният екип могат да Ви предоставят компетентно правно съдействие, да анализират казуса Ви, да подготвят необходимите документи и да Ви представляват ефективно пред съда или в преговори с другата страна.

• Защита на потребителите съгласно Закона за защита на потребителите (ЗЗП) и ролята на Комисията за защита на потребителите (КЗП): Макар и да няма специфични разпоредби в ЗЗП, изрично насочени към покупките „на зелено“, общите принципи на закона са приложими. Купувачите на имоти „на зелено“, когато действат като физически лица за задоволяване на лични нужди, се считат за потребители. Те имат право на защита срещу нелоялни търговски практики (напр. заблуждаваща реклама, агресивни продажби) и неравноправни клаузи в договорите. Комисията за защита на потребителите (КЗП) е органът, към който могат да се подават жалби при нарушения на потребителските права. Макар КЗП да може да съдейства при определени проблеми, свързани с търговската страна на сделката, по-сложните вещно-правни или строително-технически спорове обикновено изискват намесата на съда или други специализирани органи.

• Възможности за извънсъдебно разрешаване на спорове (медиация): Медиацията е доброволен и поверителен процес, при който неутрален трета страна (медиатор) помага на спорещите страни да достигнат до взаимно приемливо споразумение. Тя може да бъде значително по-бърз, по-евтин и по-гъвкав начин за решаване на спорове в сравнение със съдебния процес, особено при имотни казуси. Медиацията може да се проведе както преди завеждане на съдебен иск, така и по време на вече висящ съдебен спор.

Заключение: Инвестирайте разумно и защитено с професионална правна помощ

Покупката на имот „на зелено“ в София и като цяло в страната може да бъде изгодна инвестиция и стъпка към мечтания дом, но само ако се подходи с необходимата доза предпазливост и информираност. Ключът към минимизиране на значителните рискове се крие в няколко основни стъпки: извършване на изключително обстойна предварителна проверка на инвеститора, строителя, земята и цялата документация; настояване за сключване на детайлен и балансиран предварителен договор, който защитава Вашите интереси; и добро познаване на законовите Ви права като купувач на всеки етап от процеса.

Незаменима в този сложен процес е ролята на компетентната юридическа консултация. Опитният адвокат по вещно право не е просто лице, което преглежда документи. Той е Ваш стратегически партньор, който може да Ви преведе през лабиринта от правни и технически детайли, да идентифицира скритите рискове, да води преговори за по-добри условия по договора и да Ви представлява ефективно, ако се стигне до спор. Инвестицията в квалифицирана правна помощ още в самото начало е инвестиция във Вашата сигурност, спокойствие и в крайна сметка – в успешното финализиране на сделката.

Покупката „на зелено“ е дългосрочен ангажимент, който може да продължи години – от подписването на предварителния договор до изтичането на последните гаранционни срокове. Ето защо е важно да имате доверен правен съветник до себе си.

За индивидуална консултация и професионално съдействие при покупка на имот „на зелено“ в България, не се колебайте да се свържете с екипа на Адвокатска кантора Астакова. Ние сме на Ваше разположение, за да Ви помогнем да вземете най-доброто решение и да защитим Вашите права и интереси на всеки етап от сделката.