Право на преминаване през чужд имот: Ръководство за собственици

Когато имотът ви е “заключен” без достъп до път

Придобиването на недвижим имот е значима инвестиция и събитие в живота на всеки. Представете си обаче следния сценарий: наследявате или закупувате поземлен имот – парцел, нива или вила, само за да установите, че той няма пряк излаз на обществен път, улица или алея. Тази ситуация, често наричана “сляп имот”, може да възникне при делба на по-голям имот, при промени в градоустройствените планове или просто поради историческото разположение на земите. Проблемът е сериозен, тъй като на практика прави имота неизползваем – не можете да стигнете до него, да го обработвате, да строите или да го ползвате по предназначение.  

За щастие, българското законодателство предвижда цивилизовано и законово решение на този казус. То се намира в правния институт на правото на преминаване, известен в юридическата теория и практика като поземлен сервитут. Това е законова възможност, която позволява на собственика на имот без достъп да преминава през съседен имот, за да достигне до своя. Този механизъм е създаден, за да балансира интересите на собствениците и да гарантира, че никой няма да бъде лишен от възможността да упражнява пълноценно правото си на собственост.  

В настоящата статия ще предоставим изчерпателна, ясна и практически насочена информация за правото на преминаване. Ще разгледаме в детайли какво точно представлява сервитутът, какви са стъпките за неговото учредяване – както по доброволен път чрез договор, така и по принудителен административен ред. Ще анализираме какви са правата и задълженията на всички засегнати страни, как се определя справедливо обезщетение за наложената тежест и при какви условия може да бъде прекратено това право. Целта ни е да ви въоръжим със знание, което да ви помогне да защитите ефективно правата си.

Какво представлява сервитутът? Юридическа същност и основни характеристики

За да се разбере механизмът на правото на преминаване, е необходимо първо да се изясни правната фигура на сервитута. Макар понятието да звучи сложно, неговата същност е логична и цели решаването на конкретни практически проблеми, свързани с ползването на недвижими имоти.

Дефиниция на сервитута

В българското законодателство липсва единна и обща уредба на сервитутите, но единствената легална дефиниция, която се приема за универсално приложима, се съдържа в Закона за водите. Според нея: „Поземленият сервитут е тежестта, наложена върху един недвижим имот, наречен служещ имот, в полза на друг недвижим имот, наречен господстващ имот, който принадлежи на друг собственик.“.  

Казано на по-достъпен език, сервитутът е ограничено вещно право. Това означава, че собственикът на единия имот получава конкретно, ограничено право да използва част от друг, чужд имот, за строго определена цел. За да се изясни напълно това правоотношение, се използват следните термини :  

• Господстващ имот: Това е имотът, в чиято полза се учредява сервитутът. В нашия случай, това е вашият имот, който няма достъп до път.  
• Служещ имот: Това е имотът, който е обременен с тежестта, т.е. имотът на съседа, през който ще се преминава, за да се стигне до господстващия имот.  

Институтът на сервитута не е създаден, за да наказва собственика на служещия имот. Той е роден от необходимостта да се намери баланс между два конкуриращи се интереса. От една страна, е правото на собственост на титуляря на господстващия имот, който не може да бъде лишен от възможността да ползва своята собственост. От друга страна, е правото на собственост на титуляря на служещия имот, което е защитено от Конституцията и може да бъде ограничено само доколкото е абсолютно необходимо и срещу справедливо обезщетение. Целият правен механизъм е изграден върху принципите за  

обективна необходимост и налагане на най-малката възможна тежест.  

Ключови характеристики на сервитутното право

Сервитутните права притежават няколко фундаментални характеристики, които ги отличават от други права и са от съществено значение за тяхното разбиране и прилагане:

• Акцесорен характер: Сервитутът не е лично право, обвързано с конкретния собственик, а е право, което принадлежи на самия господстващ имот. Той “следва” имота при всяка промяна на собствеността – било то продажба, дарение, наследство или делба. Новият собственик на господстващия имот автоматично става титуляр на сервитутното право, без да е необходимо сключването на нов договор или издаването на нов акт. Това осигурява правна сигурност и трайност на решението.  
• Неделимост: Сервитутът е неделимо право. Това означава, че той тежи върху всяка част от служещия имот и същевременно е в полза на всяка част от господстващия имот. Ако някой от двата имота бъде разделен (например при делба между наследници), сервитутът продължава да съществува в пълен обем за всички новообразувани имоти.  
• Противопоставимост (Erga Omnes): Веднъж надлежно учреден и, което е от критична важност, вписан в Имотния регистър, сервитутът става противопоставим на всички трети лица. Това означава, че той е задължителен не само за собственика на служещия имот, който го е учредил, но и за всички негови бъдещи собственици, кредитори с ипотека и всяко друго лице.  
• Възмездност (по правило): Макар страните по един договор да могат да се уговорят сервитутът да е безвъзмезден, при учредяването му по административен (принудителен) ред той винаги е възмезден. Собственикът на служещия имот има законово гарантирано право да получи справедливо еднократно обезщетение за наложената му вещна тежест.  

Видове сервитути (кратък преглед)

Макар темата на статията да е правото на преминаване, е полезно да се знае, че сервитутите биват различни видове. Българското право урежда основно положителни сервитути, които дават право на титуляря да извършва активни действия върху служещия имот. Такива са:

• Право на преминаване (за хора, автомобили, животни).  
• Право на водопрекарване (за прокарване на тръбопроводи за вода).  
• Право на прокарване на отклонения от мрежи на техническата инфраструктура (кабели, канализация и др.).  

Тези сервитути се класифицират и като сервитути по необходимост, тъй като без тях ползването на господстващия имот е невъзможно или силно затруднено, за разлика от сервитутите за удобство, които просто улесняват ползването.  

Учредяване на право на преминаване: Стъпка по стъпка

Законът предвижда два основни начина за учредяване на право на преминаване, които следват логиката на доброволността и принудата – първо се опитва с добра воля, а ако това се провали, се намесва държавният орган.

Подход 1: Учредяване по взаимно съгласие (Договорен ред) – Препоръчителният начин

Най-бързият, евтин и цивилизован начин за решаване на проблема с достъпа е постигането на доброволно споразумение със собственика на имота, през който трябва да се преминава.  

• Задължителна форма: Законът е абсолютно категоричен относно формата на такъв договор. Съгласно чл. 192, ал. 1 от Закона за устройство на територията (ЗУТ), правото на преминаване се учредява с писмен договор с нотариална заверка на подписите. Всякакви устни договорки, споразумения без нотариална заверка или дори писмени договори без заверени подписи са   абсолютно невалидни и не пораждат сервитутно право.  
• Ключови клаузи в договора: За да се избегнат бъдещи спорове, е изключително важно договорът да бъде прецизно изготвен и да съдържа следните елементи:
  • Пълна и точна идентификация на страните по договора и на двата имота (господстващ и служещ) с данни от кадастралната карта.
  • Детайлно описание на трасето на преминаване – неговото местоположение, ширина и дължина, най-добре онагледено със скица, приложена към договора.
  • Ясно дефиниран обхват на правото – дали е само за преминаване на хора, за леки автомобили, за тежка селскостопанска техника и т.н.
  • Срок на сервитута – той може да бъде безсрочен или учреден за определен период от време.  
  • Размер и начин на плащане на обезщетението. Страните могат да договорят еднократна сума, периодични плащания или дори да се съгласят правото да се учреди безвъзмездно.  
  • Уговорки относно поддръжката на пътя или трасето – кой носи отговорност и разходи за поддържането му в годно за ползване състояние.
• Критичната роля на вписването: След нотариалната заверка, договорът задължително трябва да бъде вписан в Имотния регистър към Агенцията по вписванията по партидите и на служещия, и на господстващия имот. Това е от фундаментално значение. Без вписване, договорът има сила само между страните, които са го сключили. Ако обаче собственикът на служещия имот го продаде, новият собственик не е обвързан от невписания договор и може да забрани преминаването. Вписването прави сервитута публичен и   противопоставим на всички последващи приобретатели и трети лица, като им дава сигурност и гарантира правото на преминаване в бъдеще.  

Един важен аспект, който често се пренебрегва, е историческата еволюция на законодателството. Анализът на съдебната практика показва, че до съществено изменение в ЗУТ през 2003 г., учредяването на право на преминаване върху урегулиран поземлен имот (УПИ) чрез договор или по давност е било практически невъзможно. Единственият предвиден от закона начин е бил административният. Едва след 2003 г. договорният ред става валиден и за имоти в регулация. Това означава, че валидността на всеки договор за сервитут зависи от момента на сключването му и от тогавашния статут на имота (дали е бил в регулация или не).  

Подход 2: Учредяване по принудителен ред (Административна процедура)

Когато добросъседските отношения са невъзможни и не може да се постигне съгласие, законът дава възможност за принудително учредяване на право на преминаване чрез административна процедура. Важно е да се разбере, че този път не е въпрос на избор, а е субсидиарен (вторичен) механизъм. Той е достъпен само ако са налице едновременно две законови предпоставки:  

Пътеводител към Пребиваване в България: Визи A, C, и Ключът към Дългосрочно Установяване – Виза D

Капитал 2.0: Новите пътища за пари и инвестиции в България

1. Липса на постигнато съгласие: Собственикът на господстващия имот трябва да докаже, че е направил опит да уреди отношенията доброволно, но е получил отказ или не е получил отговор. Практически съвет е да се изпрати нотариална покана за сключване на договор, която да служи като доказателство пред административния орган.  
2. Явна икономическа нецелесъобразност на алтернатива: Трябва да се докаже, че няма друго технически възможно решение за осигуряване на достъп (например през друг съседен имот) или ако има такова, то е свързано с непропорционално високи разходи.  

Ако тези две предпоставки са налице, процедурата пред кмета на общината се развива по следния начин:

• Заявление: Собственикът на имота без достъп подава писмено заявление по образец до кмета на общината по местонахождение на имотите, с искане за учредяване на право на преминаване.  
• Комисия и оглед: Кметът назначава експертна комисия, която извършва оглед на място, за да се запознае с фактическата обстановка.  
• Определяне на трасе: Комисията определя най-подходящото трасе за преминаване, като се ръководи от принципа за нанасяне на най-малка вреда и неудобство на служещия имот.  
• Оценка за обезщетение: Същата комисия определя размера на еднократното обезщетение, което заявителят дължи на собственика на служещия имот. Оценката се прави по пазарни цени съгласно критериите в чл. 210 от ЗУТ.  
• Заплащане на обезщетението: Заявителят е длъжен да внесе определената сума по специална сметка на общината, преди кметът да издаде заповедта.  
• Издаване на заповед: След като обезщетението е платено, кметът издава заповед, с която официално учредява правото на преминаване. Тази заповед, заедно с документа за плащане, служи като титул за правото.  
• Вписване: Заповедта на кмета, също както и договорът, подлежи на задължително вписване в Имотния регистър.  

Подход 3: Съдебен контрол и защита

Актът на кмета не е окончателен и безконтролен. Всяка от страните, която е недоволна от заповедта (или от изричния отказ на кмета да издаде такава), може да я обжалва.

• Компетентен съд и срок: Жалбата се подава пред съответния Административен съд по местонахождение на имота в 14-дневен срок от съобщаването на заповедта.  
• Суспензивен ефект: Подаването на жалба спира изпълнението на заповедта. Това означава, че правото на преминаване не може да се упражнява, докато съдът не се произнесе окончателно.  
• Окончателно решение: Една важна особеност на това производство е, че съгласно чл. 215, ал. 7 от ЗУТ, решението на първоинстанционния Административен съд е окончателно и не подлежи на касационно обжалване пред Върховния административен съд (ВАС). Това прави съдебната фаза сравнително бърза.  

В рамките на съдебното производство, съдът извършва пълна проверка за законосъобразност на оспорената заповед. Проверява се дали административният орган е спазил всички процедурни правила и най-вече дали са били налице материалноправните предпоставки за издаването й – липсата на съгласие и явната икономическа нецелесъобразност на друго техническо решение.  

Баланс на интереси: Права и задължения на собствениците

Учредяването на сервитут създава едно сложно правоотношение, в което правата на единия собственик са задължения за другия. Основополагащият принцип, който трябва да ръководи поведението и на двете страни, е този за упражняване на правото по най-щадящия начин, така че да се причиняват възможно най-малко вреди и неудобства на служещия имот.  

Права и задължения на собственика на господстващия имот (в чиято полза е сервитутът)

• Права:
  • Основното му право е да преминава свободно през определеното със сделката или заповедта трасе, за да достига до своя имот.  
  • Има право да извършва необходимите дейности за поддържане на трасето в годно за ползване състояние (например почистване, заравняване, дребни ремонти), освен ако в договора не е уговорено друго.
  • При възпрепятстване на правото му, той може да търси защита по съдебен ред чрез специални вещни искове (например владелчески иск по чл. 75 от Закона за собствеността или осъдителен иск).  
• Задължения:
  • Основно задължение при принудително учредяване е да заплати еднократното справедливо обезщетение.  
  • Длъжен е да упражнява правото си щадящо, като избира начин, който е най-малко неудобен за собственика на служещия имот.  
  • Трябва да използва сервитута само и единствено за нуждите на своя господстващ имот, а не за обслужване на други имоти или за цели, излизащи извън обхвата на учреденото право.  
  • Няма право едностранно да променя или разширява трасето на преминаване.
  • По правило, той поема разходите по поддръжката на сервитутното трасе, освен ако в договора не е предвидено друго.  

Права и задължения на собственика на служещия имот (който е обременен)

• Права:
  • Основното му право е да получи справедливо еднократно обезщетение за наложената тежест и причинените вреди.  
  • Запазва правото си да използва пълноценно целия си имот, включително и частта, заета от сервитута, стига с действията си да не пречи и да не възпрепятства преминаването. Например, може да преминава през пътя, да го пресича и т.н..  
  • Има право да иска прекратяване на сервитута по съдебен ред, ако необходимостта от него е отпаднала.  
• Задължения:
  • Основното му задължение е да търпи преминаването през имота му по установеното трасе.  
  • Длъжен е да се въздържа от всякакви действия, които биха затруднили, възпрепятствали или направили невъзможно упражняването на сервитутното право. Такива действия са например изграждането на ограда или постройка върху трасето, складиране на материали, засаждане на трайни насаждения, които пречат на видимостта или преминаването.  
  • Няма право едностранно да премества трасето на сервитута на друго място в имота си, дори то да му е по-удобно.  

За по-голяма яснота, тези взаимоотношения могат да бъдат синтезирани в следната таблица:

Определяне на обезщетението: Финансовият аспект на сервитута

Финансовата компенсация е ключов елемент от механизма на сервитута, тъй като тя е инструментът за възстановяване на баланса, нарушен от налагането на тежестта върху служещия имот.

Правна уредба и принцип

Основната правна уредба се съдържа в чл. 210 от ЗУТ. Принципът е, че собственикът на служещия имот трябва да бъде справедливо компенсиран както за пряко заетата площ, така и за всички ограничения в ползването и за цялостното намаляване на пазарната стойност на имота му в резултат на сервитута.  

Критерии за изчисляване на обезщетението

При доброволна договорка, страните сами определят размера на обезщетението. При административната процедура обаче, законът и утвърдената съдебна практика очертават следните основни критерии, които комисията към общината или вещото лице в съда трябва да вземат предвид:  

1. Справедлива пазарна оценка: Това е водещият критерий. Определя се каква е пазарната цена на имота или на онази част от него, която попада в границите на сервитута, като се сравнява с цени от реални сделки със сходни имоти в същия район.  
2. Площ на имота, заета от сервитута: Изчисляват се конкретните квадратни метри, които се засягат пряко от трасето за преминаване.
3. Видове ограничения на ползването: Оценява се не само правото на преминаване, но и всички съпътстващи ограничения – например, ако сервитутът включва и забрана за строеж или засаждане на висока растителност в определена зона около трасето.  
4. Срок на ограничението: Взема се предвид дали сервитутът е безсрочен (което предполага по-високо обезщетение) или е учреден за определен срок.

Решението на комисията за размера на обезщетението, също както и самата заповед за учредяване, може да бъде обжалвано по реда на Административнопроцесуалния кодекс. В съдебната практика е обичайно да се назначават съдебно-технически и оценителски експертизи, които да дадат обективно и мотивирано заключение за справедливия размер на обезщетението.  

Прекратяване на правото на преминаване

Сервитутът не е непременно вечно право. Той е създаден, за да служи на определена необходимост, и когато тази необходимост отпадне, отпада и основанието за неговото съществуване. Законът и правната теория предвиждат няколко основания за неговото прекратяване:

• Отпадане на необходимостта: Това е най-често срещаното и логично основание. Ако за господстващия имот се осигури друг, нормален и постоянен достъп до обществен път (например при прокарване на нова улица съгласно влязъл в сила Подробен устройствен план), нуждата от сервитута отпада и собственикът на служещия имот може да иска неговото прекратяване по съдебен ред. Тук е мястото да се отбележи важната константна практика на Върховния касационен съд (ВКС), според която, ако нов устройствен план влезе в сила, но той   реално не предвижда или не осигурява осъществим изход на имота към улица, съществуващото право на преминаване не се погасява. Самото наличие на план на хартия не е достатъчно; трябва да има реално осигурен достъп.  
• Погасяване по давност: Ако правото на преминаване не бъде упражнявано в продължение на 5 години, то се погасява по силата на погасителна давност. Това е важна защитна възможност за собственици на служещи имоти, през които от дълги години никой не е преминавал и не е проявявал интерес.  
• Сливане (Consolidatio): Сервитутът се прекратява автоматично, когато собствеността върху господстващия и служещия имот се обедини в едно и също лице. Това е така, защото никой не може да има сервитут върху собствен имот – той упражнява всички права по силата на правото си на собственост.  
• Изтичане на срока: Ако сервитутът е учреден с договор за определен срок, той се прекратява с изтичането на този срок.  
• Отказ от право: Титулярят на сервитутното право може да се откаже от него. За целта е необходимо едностранно волеизявление в писмена форма с нотариална заверка на подписа, което трябва да се впише в Имотния регистър, за да има действие спрямо всички.  
• Погиване на имота: При пълно физическо унищожаване на служещия или господстващия имот, което прави упражняването на правото обективно невъзможно.

Важно е да се отбележи, че самото настъпване на основание за прекратяване (с изключение на сливането) не заличава автоматично сервитута от правния мир. Собственикът на служещия имот трябва да предприеме активни действия – обикновено предявяване на иск в съда – за да бъде установено прекратяването и да се заличи вписването в Имотния регистър.

Практически съвети и кога да потърсите адвокат

Правото на преминаване е сложен, но ефективен правен инструмент за решаване на един от най-неприятните имотни казуси – липсата на достъп. Ключът към успешното справяне със ситуацията се крие в познаването на законовите процедури и баланса на правата и задълженията.

Като обобщение, най-важните стъпки са: първо, опитайте да разрешите проблема доброволно чрез преговори и сключване на прецизен договор; ако това е невъзможно, преминете към административната процедура пред кмета, като сте подготвени за евентуален съдебен контрол. Винаги помнете, че всеки акт, с който се учредява сервитут – било то договор или заповед – трябва да бъде в писмена форма с нотариална заверка (за договорите) и задължително вписан в Имотния регистър.

Най-добрият съвет обаче е превантивният: винаги правете щателна проверка за наличие на вещни тежести, включително сервитути, в Имотния регистър, преди да закупите недвижим имот. Това може да ви спести много бъдещи главоболия, време и средства.  

Правото на преминаване е материя, в която всеки детайл – от датата на учредяване до точната дума в договора или заповедта – е от критично значение. Ако сте изправени пред имотен спор, свързан с достъп до имот, ако се нуждаете от съдействие за изготвяне на договор за учредяване на сервитут или ако правата ви са нарушени, не рискувайте собствеността си. Свържете се с екипа на адвокатска кантора Астакова за професионална консултация и ефективна защита на вашите интереси.