ДДС при продажба на нов имот от физическо лице през 2026 г.: какво важи и какво се променя от 2027 г.

Актуализация (октомври 2026 г.): какво важи днес и какво се предлага за 2027 г.

Тази статия беше написана по повод законопроекта на Министерството на финансите от началото на 2025 г. Ето накратко актуалното положение към октомври 2026 г.:

• Законопроектът от 2025 г. не беше приет. Физическо лице, което инцидентно продава свой имот – включително ново жилище, – не начислява ДДС. Продажбата се облага по ЗДДФЛ (10% върху печалбата) или е освободена при условията, описани по-долу.
• ДДС се дължи само при независима икономическа дейност – когато лицето купува и продава имоти системно, с цел печалба, и е или трябва да бъде регистрирано по ЗДДС.
• Прагът за задължителна регистрация по ДДС от 01.01.2026 г. е 51 130 евро (досегашните 100 000 лв. (≈ 51 129 €)) облагаем оборот за календарната година.
• На 23.09.2026 г. МФ публикува нов проект на ЗИД на ЗДДС (срок за становища до 23.10.2026 г., вижте Портала за обществени консултации). Според проекта данъчно задължените лица, които доставят нови сгради или части от тях, УПИ или право на строеж, ще трябва да се регистрират по ДДС независимо от оборота и най-късно 7 дни преди сделката. „Нова“ е сграда, за която не са изминали 5 години от разрешението за ползване (Акт 16).
• Проектът предлага и общият праг за регистрация да стане 75 000 евро от 01.01.2027 г.
• Кого засяга новият проект? Според публикациите на МФ промяната е насочена към строители, инвеститори и лица, които купуват и препродават нови жилища или парцели като дейност. Хората, които инцидентно продават собственото си жилище, по принцип остават извън ДДС. Окончателният текст обаче може да се промени при приемането му в Народното събрание.

Какво означава това за Вас: ако планирате продажба на ново жилище, парцел или право на строеж през 2027 г. и вече сте имали подобни сделки, преценете отрано дали дейността Ви може да бъде квалифицирана като независима икономическа дейност. Ние следим законопроекта и ще обновим статията след приемането му. Свържете се с нас за анализ на конкретната сделка.

Буря на хоризонта на имотния пазар в България

Пазарът на недвижими имоти в България през последните години се характеризира с изключителна динамика. В големите градове, и особено в София, се наблюдава устойчив ръст както в броя на сделките, така и в цените, подхранван от висок инвеститорски интерес и желание за придобиване на нов дом. На фона на този активен пазар, в началото на 2025 г. новината за законодателно предложение на Министерство на финансите предизвика вълна от въпроси, несигурност и основателни притеснения сред собственици, купувачи и инвеститори. Става въпрос за идеята физически лица да начисляват 20% Данък върху добавената стойност (ДДС) при продажба на нов имот.  

Много от нашите клиенти се обръщат към нас с въпроса: „Това слух ли е, или е реална заплаха?“. Отговорът е категоричен: това не е спекулация, а реален законопроект, който е бил одобрен от служебното правителство и внесен за разглеждане в Народното събрание. Това му придава значителна тежест и превръща дискусията от хипотетична в изключително актуална. Моментът на внасяне на предложението също не е случаен. Той съвпада с период на пикова пазарна активност, отчетен с ръст на сделките от близо 19% на тримесечна база в София. Това може да се разглежда не само като мярка за увеличаване на фискалните приходи, но и като възможен инструмент за „охлаждане“ на пазара чрез оскъпяване на трансакциите в най-горещия му сегмент – новото строителство.  

Като експерти от Адвокатска кантора Астакова, ние разбираме дълбочината на вашите притеснения. Целта на този материал е да предостави най-изчерпателния и разбираем правен анализ на предложението. Ще разграничим фактите от спекулациите, ще разгледаме в детайли кого засяга промяната, какви биха били икономическите последици и най-важното – ще очертаем практическите стъпки, които можете да предприемете, за да защитите своите интереси.

Данъчната рамка днес – как се облага продажбата на имот в момента?

За да разберем мащаба на предложената промяна, първо трябва да сме наясно с действащия в момента данъчен режим при продажба на имот от физическо лице. Той се регулира основно от два закона – Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) и Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС).

Подробно обяснение на режима по ЗДДФЛ

Към настоящия момент, когато физическо лице продава недвижим имот, то дължи данък върху реализираната печалба, а не върху цялата продажна цена. Данъчната ставка е 10%. Данъчната основа се формира като от продажната цена се извади цената на придобиване на имота (покупната цена, документирана с нотариален акт). Върху така получената положителна разлика (печалба), законът признава и 10% нормативно признати разходи, които допълнително намаляват сумата, върху която се дължи данък.  

Пример: Ако сте закупили апартамент за 80 000 евро и го продадете за 100 000 евро, облагаемата печалба е 20 000 евро. От нея се приспадат 10% разходи (2 000 евро), т.е. данъчната основа става 18 000 евро. Дължимият данък ще бъде 10% от 18 000 евро, което е 1 800 евро.

Анализ на условията за освобождаване от данък по ЗДДФЛ

Най-важният аспект на текущия режим е, че в много случаи физическите лица са напълно освободени от плащане на този 10% данък. Законът предвижда няколко ключови хипотези за освобождаване:

1. Продажба на един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването му и датата на продажбата са изминали повече от три години. Това е най-често срещаният случай, който защитава хората, продаващи основното си жилище.  
2. Продажба на до два недвижими имота, които не са основно жилище, както и на селскостопански и горски имоти (независимо от броя им), ако между датата на придобиване и продажба са изминали повече от пет години.  
3. Продажба на имот, придобит по наследство или завет, без значение колко време е бил притежаван.  

Тези правила ясно показват, че целта на законодателя досега е била да облага спекулативните сделки, а не обикновените граждани, които продават дълго притежаван имот.

Текущият режим по ЗДДС за физически лица

Възможността физическо лице да дължи ДДС при продажба на имот съществува и сега, но тя е по-скоро изключение, отколкото правило. Това се случва само когато лицето извършва „независима икономическа дейност“ по смисъла на ЗДДС. Практиката на Националната агенция за приходите (НАП) често приема, че такава дейност е налице, когато едно лице извършва три или повече продажби на имоти в рамките на 12 последователни месеца. В този случай лицето е длъжно да се регистрира по ЗДДС и да начислява данъка.  

Това разграничение е фундаментално. Сегашният закон се фокусира върху системния характер на дейността – дали продавачът действа като търговец. Предложението за промяна изцяло премахва този критерий за определен клас имоти и превръща дори единичната, инцидентна продажба в облагаема с ДДС доставка.

За да онагледим драстичната разлика, представяме следната сравнителна таблица:

Законопроектът от 2025 г. – детайлен анализ на предложените промени в ЗДДС

Новият законопроект цели да промени из основи правилата на играта. Същността му е, че всяко физическо лице, което продава определен тип „нов“ недвижим имот, ще се третира като данъчно задължено лице по ЗДДС, независимо от това дали извършва тази дейност по занятие или продава за първи и единствен път.  

Ключови дефиниции и обхват

За да разберем кого точно засяга промяната, трябва да изясним няколко ключови дефиниции, заложени в предложението:

Каква е цената за развод според новите адвокатски тарифи?

Ревандикационен иск: Как да защитите собствеността си при отнето владение?

Намаляване на издръжка на дете в България: Кога и как е възможно?

Дело за издръжка на дете: Какви са цените за адвокат, съдебни разходи и необходими документи

Доброволна делба на имот: По-бързият и евтин път спрямо съда

Недопускане до съсобствен имот при делба: Как да получите справедливо обезщетение?

• Какво е „нов“ имот? Дефиницията е широка и обхваща всяка сграда или част от нея (апартамент, офис, гараж), която се продава преди да са изтекли пет години от датата на издаване на разрешение за ползване (по-известно като Акт 16). Важно е да се отбележи, че в обхвата попадат и сгради, които все още са на етап „груб строеж“.  
• Какви имоти са засегнати? Промяната не се ограничава само до апартаменти. Изрично се посочва, че облагането с ДДС ще се прилага и при продажба на урегулирани поземлени имоти (УПИ), както и при прехвърляне на право на строеж от физически лица към инвеститори. Това е изключително важен детайл, тъй като засяга самото начало на строително-инвестиционния процес. Досега, когато строител придобиваше терен от множество собственици-физически лица (често наследници), тези сделки бяха извън обхвата на ДДС. С новите правила, върху цената на земята ще се начислява 20% данък, което неминуемо ще оскъпи първоначалната инвестиция на строителя и в крайна сметка – финалната цена на жилищата.  
• Кой е засегнат? Най-силно засегнати ще бъдат обикновените граждани. Хора, закупили апартамент „на зелено“ с цел инвестиция и бърза препродажба след завършване на сградата. Семейства, които са купили ново жилище, но поради промяна в обстоятелствата (преместване в друг град, нужда от по-голям имот) се налага да го продадат в рамките на първите пет години. Всички те, които досега бяха напълно извън обхвата на ДДС, ще се сблъскат с огромна нова данъчна тежест.  

Тази промяна на практика създава нов клас активи с висок, времево-чувствителен данъчен риск. Законодателят премества фокуса от намерението и дейността на продавача (дали е търговец) към възрастта на самия актив. Всеки имот под 5 години се третира де факто като търговска стока, дори да е единствено жилище. Това поставя „тиктакащ часовник“ върху новите имоти и фундаментално променя калкулацията на всеки, който купува в нова сграда, тъй като той трябва да предвиди тази потенциална 20% данъчна отговорност в следващите 60 месеца.

Новите административни задължения

Освен чисто финансовия аспект, предложението налага и значителна административна тежест върху физическите лица, които нямат нужния опит и познания. Процесът, който продавачът ще трябва да премине, включва:

1. Задължителна регистрация по ЗДДС: Лицето трябва да подаде заявление за регистрация по ДДС в НАП преди да извърши продажбата.  
2. Начисляване на 20% ДДС: Данъкът се начислява върху цялата продажна цена.
3. Издаване на данъчен документ: Продавачът ще трябва да издаде фактура на купувача.
4. Внасяне на данъка в бюджета: Начисленият ДДС трябва да бъде внесен в държавния бюджет в законоустановените срокове.
5. Подаване на ДДС декларации: След регистрацията, лицето ще има задължението да подава месечни справки-декларации по ЗДДС.

Тази сложна процедура, която досега беше присъща само за фирмите, ще се превърне в задължение за хиляди граждани, което неминуемо ще доведе до нужда от счетоводни и правни услуги.  

Ефектът на доминото – какви ще са последствията за пазара и участниците в него?

Въвеждането на подобна мащабна промяна ще предизвика верижна реакция с дълбоки и многостранни последици за всички участници на пазара.

За Продавача: Повече от просто данък

За физическото лице, което продава нов имот, последствията са директни и изключително тежки.

• Пряко оскъпяване и намалена конкурентоспособност: Представете си, че искате да продадете апартамент и реалната сума, която искате да получите, е 150 000 евро. За да се случи това по новия закон, ще трябва да обявите имота на цена от 180 000 евро, за да можете след това да внесете 30 000 евро ДДС в бюджета. Това автоматично прави вашия имот с 20% по-скъп и неконкурентоспособен спрямо аналогичен апартамент в съседната сграда, чийто Акт 16 е издаден преди 5 години и 1 месец.
• Феноменът „Двойно ДДС“ – данъчен абсурд: Тук се крие най-критичният и несправедлив аспект на предложението. Когато физическо лице купува апартамент от строителна фирма, то плаща цена с включен ДДС. Например, ако крайната цена е 120 000 евро, в нея се съдържат 20 000 евро ДДС, които строителят внася в бюджета. Ако след 3 години собственикът реши да продаде същия апартамент за 150 000 евро, той ще трябва да начисли нови 20% ДДС върху цялата сума (т.е. 25 000 евро). Ключовият проблем е, че физическото лице няма право на данъчен кредит – то не може да приспадне тези 20 000 евро ДДС, които вече е платило веднъж при покупката. Резултатът е, че държавата получава ДДС два пъти върху голяма част от стойността на един и същ актив. Това е в пълен разрез с фундаменталната логика на ДДС като данък върху добавената, а не върху натрупаната стойност. Това не е просто данъчен проблем, а криза на паричния поток за продавача. При печалба от 30 000 евро (продажба за 150 000 при покупка за 120 000), данъчното задължение от 25 000 евро на практика конфискува почти цялата капиталова печалба, създавайки огромен стимул за избягване на сделки и потенциално „замразяване“ на голяма част от новия жилищен фонд.  

За Купувача: Скритите разходи на мечтата за нов дом

Макар на пръв поглед данъкът да е задължение на продавача, в крайна сметка тежестта се прехвърля върху купувача.

• Рязко покачване на крайните цени: Пазарът на „вторично ново строителство“ (имоти до 5 години) ще претърпи ценови шок, като цените ще скочат с до 20%. Това ще направи достъпа до модерни, качествени жилища много по-труден за младите семейства и всички купувачи.  
• Влияние върху ипотечното кредитиране: По-високата продажна цена пряко влияе върху условията за банково финансиране. Банките обикновено изискват минимум 15-20% самоучастие. Ако имотът струва 150 000 евро, купувачът трябва да осигури 30 000 евро. Ако цената скочи на 180 000 евро заради ДДС, необходимото самоучастие нараства до 36 000 евро. Тази разлика от 6 000 евро може да се окаже непреодолима пречка за много домакинства.  

За Имотния пазар: Преструктуриране и нови рискове

В макроикономически план, промяната ще доведе до сериозни изкривявания на пазара.

• Пазарна сегментация: Ще се формира рязко разделение между два пазара: имоти „под 5 години“ и имоти „над 5 години“, с огромна и нелогична ценова разлика между тях. Това ще намали ликвидността на по-новите имоти и ще създаде странни пазарни ситуации, в които собственици ще изчакват с месеци, за да прескочат 5-годишния праг.
• Стимулиране на сивия сектор: Вместо да се бори със сивия сектор, както твърдят вносителите, законът рискува да го стимулира. Ще се засилят опитите за избягване на данъка чрез схеми като изписване на по-ниска цена в нотариалния акт и доплащане „в брой“. Трябва да подчертаем, че участието в такива сделки крие огромни правни и финансови рискове и за двете страни.  
• Въздействие върху строителния сектор: Въпреки данните за растеж в строителството , в дългосрочен план секторът може да бъде засегнат. Голяма част от купувачите „на зелено“ са инвеститори, които разчитат на бърза препродажба с печалба. Новият данък прави тази стратегия почти невъзможна, което ще намали търсенето на имоти в начален етап на строеж и може да забави стартирането на нови проекти.  

Навигация в новата реалност – стратегически съвети от Адвокатска кантора Астакова

Преминаваме от анализ към конкретни, практически съвети, за да ви помогнем да се ориентирате в усложнената обстановка и да вземете информирани решения.

За собственици на имот под 5 години

Ако притежавате имот, който попада в обхвата на новите правила, и обмисляте продажба, имате няколко стратегически възможности:

• Стратегия „Изчакване“: Най-очевидният и безрисков подход, ако обстоятелствата го позволяват, е да изчакате изтичането на 5-годишния срок. Той започва да тече от датата на издаване на разрешението за ползване (Акт 16). Прецизното изчисляване на този срок е от ключово значение.
• Данъчно планиране: Ако продажбата е неотложна, предварителната консултация с адвокат и данъчен експерт е абсолютно задължителна. Необходимо е да се анализира в детайли вашият казус и да се структурира сделката по начин, който да минимизира негативните ефекти в рамките на закона.
• Ускорена продажба: Тъй като законопроектът все още не е влязъл в сила, съществува прозорец от възможности за реализиране на сделка по старите правила. Собствениците на имоти на 3-4 години, които са планирали продажба, са силно мотивирани да ускорят процеса. Това може да доведе до временно насищане на пазара с атрактивни оферти, но изисква бързи и решителни действия.

За купувачи на имоти „на зелено“ или ново строителство

Ако планирате покупка на нов имот, вашият подход също трябва да се промени:

• Дю дилиджънс на бъдещата данъчна тежест: Когато оценявате даден имот, вече не е достатъчно да гледате само покупната му цена. Трябва да калкулирате и потенциалната 20% ДДС тежест, която бихте дължали, ако се наложи да го продадете в рамките на първите 5 години.
• Преговори с продавача и предварителен договор: При покупка „на зелено“ е критично важно предварителният договор да съдържа ясни клаузи, които уреждат кой поема риска от подобни законодателни промени. Експертно изготвеният договор може да ви спести десетки хиляди евро в бъдеще.

За всички участници на пазара

В такава сложна и динамична правна среда, опитите за самоинициатива или разчитането единствено на съвети от брокери крият огромни финансови рискове. Ролята на квалифицираната правна консултация става по-важна от всякога. Адвокат, специалист по вещно и данъчно право, може да:

• Направи точен и персонализиран анализ на вашия конкретен казус.
• Извърши пълна проверка на документите на имота и да идентифицира потенциални рискове.
• Предложи най-изгодната правна и данъчна структура на сделката.
• Съдейства с цялата административна процедура по регистрация по ЗДДС, ако такава се налага, като ви спести време, нерви и възможни грешки.

Бъдете информирани, бъдете подготвени

Предложението за въвеждане на 20% ДДС при продажба на нов имот от физическо лице е реалност, която има потенциала да преобърне пазара. Това не е козметична промяна, а фундаментална реформа с мащабни последици за стотици хиляди български граждани. Тя създава данъчни абсурди като феномена „двойно ДДС“, налага тежка административна тежест и изисква коренно различен подход при планирането и осъществяването на сделки с нови имоти.

Най-добрата защита срещу финансови загуби в такава ситуация е информираността и навременната експертна помощ. Несигурността може и трябва да бъде управлявана чрез правилна стратегия и професионален съвет.

Пазарът на имоти в София и страната е напът да се промени из основи. Не позволявайте Вашата инвестиция или бъдещ дом да станат жертва на законодателна несигурност. Екипът на Адвокатска кантора Астакова е на Ваше разположение, за да предостави персонализиран правен и данъчен анализ на Вашия казус и да защити Вашите интереси. Свържете се с нас още днес, за да запазите час за консултация в кантората ни в София и да си осигурите спокойствие и сигурност във Вашата сделка.

Свързани теми

• Правна помощ: Имотни дела
• Данъчна ревизия на физическо лице: колко години назад, начално салдо и как да се защитите
• Данък при продажба на имот през 2026 г.: кога дължите и кога не
• Дарение или Продажба: Как най-сигурно да прехвърлим имот на децата си?