„Скрити капани“ при покупка на имот „на зелено“ в София: адвокат Астакова за защита на вашата инвестиция

Треска за нов дом в София – между мечтата и скритите рискове

Придобиването на собствен дом в София е повече от сделка – то е символ на постигнат успех, на сигурност за семейството и на инвестиция в бъдещето. Вълнението от избора на квартал, от визуализацията на интериора и от мисълта за новия живот е напълно разбираемо. В динамичния имотен пазар на столицата обаче, тази мечта често е съпътствана от значително напрежение и невидими рискове, особено когато става въпрос за покупка на имот „на зелено“.

Настоящата пазарна картина в София е белязана от един тревожен парадокс. От една страна, статистиката е категорична: цените на имотите в България са се увеличили със 125% за периода 2010 – 2025 г., като само за първото тримесечие на 2025 г. ръстът е близо 6%. В столицата цените са най-високи, което създава усещане за спешност у всеки потенциален купувач. От друга страна, докато цените растат, предлагането на ново строителство спада драстично – с 35% по площ и 43% по брой започнати жилища в началото на 2025 г. спрямо предходната година. Тази комбинация от растящи цени и свиващо се предлагане създава мощен психологически натиск. Поражда се страх от изпускане на възможност (FOMO – Fear Of Missing Out), който кара много купувачи да взимат прибързани, емоционални решения. Именно тази пазарно индуцирана тревожност е първият и най-опасен капан, защото прави хората уязвими на неизгодни условия и компромиси.  

В този контекст, покупката „на зелено“ – придобиването на имот, който все още не е построен или е в ранен етап на строеж (обикновено преди достигане на етап „груб строеж“ или Акт 14) – изглежда като изключително атрактивна възможност. Предимствата са примамливи: цена, която може да бъде с до 30% по-ниска от тази на завършен имот, възможност за избор на етаж, изложение и разпределение, както и гъвкави схеми за разсрочено плащане.  

Зад тази привлекателна фасада обаче се крият значителни и често сложни за разбиране рискове. Вие не купувате реален апартамент, а поемате обещание за бъдеща собственост. Разликата между успешна инвестиция, която носи радост и сигурност, и финансов кошмар, изпълнен с години на съдебни битки и разочарования, се крие в юридическите детайли на сделката.  

Целта на този наръчник е да освети тези „скрити капани“ и да ви въоръжи със знанието, необходимо за тяхното избягване. Като експерти в областта на вещното право от адвокатска кантора „Астакова“, ние вярваме, че професионалната правна защита не е разход, а най-важната застраховка за вашата инвестиция. Тя е рационалният, успокояващ фактор в един хаотичен пазар, който ви позволява да вземете информирано и сигурно решение.

Анатомия на риска – 7-те ключови „скрити капана“ при покупка „на зелено“

За да се предпазите ефективно, първо трябва да разберете в детайли срещу какво точно се изправяте. Всеки от следващите рискове представлява потенциален капан, който може да компрометира цялата ви инвестиция.

Капан #1: Инвеститорът-фантом и строителят без история

Най-катастрофалният сценарий при покупка „на зелено“ е инвеститорът да обяви фалит или просто да изчезне преди завършването на сградата. В този случай купувачите остават без пари, без жилище и с минимални шансове да си върнат инвестираните средства. Дори и да не се стигне до фалит, работата с финансово нестабилен или неопитен инвеститор може да доведе до замразяване на проекта за неопределено време, използване на нискокачествени материали за спестяване на разходи и пълна липса на комуникация.  

На пазара може да срещнете твърде оптимистични твърдения, че „рисковете не са големи“ и „почти няма случаи, в които да не се довърши започната сграда“. Такива успокояващи послания, често разпространявани с търговска цел, създават фалшиво усещане за сигурност. Те правят купувачите непредпазливи и ги карат да подценят необходимостта от задълбочена проверка. Реалността обаче е, че макар повечето сгради да се завършват, последиците от провал са толкова тежки, че пренебрегването на проверката е недопустим хазарт с бъдещето на вашето семейство.  

Ето защо първата и най-важна стъпка е пълната проверка (due diligence) на компаниите зад проекта. Необходимо е да се проучи тяхната история, репутация и финансова стабилност. За целта се използват официални публични регистри:  

• Търговският регистър: Проверката тук може да установи дали срещу дружеството-инвеститор има открито производство по несъстоятелност или ликвидация, какъв е размерът на капитала му и кога е създадено.  
• Централен професионален регистър на строителя (ЦПРС): Този регистър, поддържан от Камарата на строителите в България (КСБ), дава информация дали строителната фирма има лиценз да извършва съответния тип строителство.  

Капан #2: Юридическите мини в терена – тежести и неясна собственост

Когато купувате апартамент „на зелено“, вие придобивате не само обещание за бъдещия имот, но и съответните идеални части от земята, върху която се строи. Ако този терен е обременен с тежести, те автоматично се прехвърлят и върху вашата бъдеща собственост. Това е един от най-подценяваните рискове от купувачите.

Основните видове тежести, които могат да застрашат имота ви, са:

• Ипотека: Инвеститорът може да е ипотекирал земята в полза на банка или друг кредитор, за да финансира строежа. Ако той спре да обслужва дълга си, кредиторът има право да продаде целия имот (включително вашия бъдещ апартамент) на публична продан, за да си възстанови вземането.  
• Възбрана: Това е забрана за разпореждане с имота, наложена по силата на съдебно производство. Тя означава, че срещу собственика на земята се води дело за дългове и имотът служи като обезпечение.  
• Вписана искова молба: Сигнализира за наличието на правен спор относно собствеността върху земята.

Проверката за тези тежести се извършва в Имотния регистър към Агенция по вписванията чрез издаване на Удостоверение за тежести. Тук обаче се крие една съществена сложност, която повечето купувачи не могат да предвидят: много често парцелът, върху който се строи, е образуван от обединяването на множество по-малки парцели. Това налага извършването на отделна, щателна проверка за историята на собствеността и наличието на тежести за всеки един от тези съставни парцели. Това е детективска работа, която изисква специфични юридически познания и опит, и е ярък пример защо подходът „направи си сам“ при имотни сделки е изключително рисков.  

Капан #3: Предварителният договор – вашият капан или вашата крепост?

Предварителният договор е най-важният документ в цялата сделка. Той не е просто формалност, а юридическият инструмент, който определя правата и задълженията ви за години напред. За съжаление, той е и мястото, където се залагат най-много капани. Шокиращата статистика показва, че в над 70% от случаите инвеститорите предлагат проекти на договори, в които тяхната позиция е значително по-привилегирована от тази на купувача.  

Инвеститорът гледа на договора като на инструмент за прехвърляне на целия риск върху вас. Купувачът, от своя страна, често е под пазарен и емоционален натиск и го възприема като последна формалност преди „сделката на живота си“. Подписването на такъв небалансиран, шаблонен договор е събитието, което активира почти всички останали капани. Без силен договор, вие нямате правни лостове за защита.

Ето някои от най-опасните „дяволски“ клаузи, които редовно се срещат в договорите, предоставени от строители :  

• Липса на твърди крайни срокове: Използват се неясни формулировки като „срок за завършване 360 работни дни след откриване на строителна площадка“, което прави почти невъзможно доказването на забава.
• Символични или липсващи неустойки: Дори да има забава, ако неустойката е пренебрежимо малка, строителят няма стимул да спазва сроковете.
• Възможност за едностранно увеличение на цената: Клаузи, които позволяват на продавача да увеличи цената при „повишаване на цените на строителните материали“ или други неясно дефинирани обстоятелства.  
• Неясно описание на степента на завършеност: Какво точно включва „шпакловка и замазка“? Липсата на детайлно техническо описание води до спорове и допълнителни разходи за довършителни работи.  
• Драконовски неустойки за купувача: Предвиждат се огромни неустойки или загуба на всички платени суми, ако купувачът се откаже от договора, дори и при основателна причина.  

Работата на адвоката по договора не е разход, а най-важната застраховка. Инвеститорът ви подава писалка, за да подпишете неговите правила. Адвокатът сяда на масата за преговори, за да напишете правилата заедно.

Капан #4: Безкрайното чакане – забавяне на строежа и пропуснати срокове

Това е най-често срещаният проблем при покупките „на зелено“. Дори при добросъвестни строители, забавянето с месеци, а понякога и с години, е по-скоро правило, отколкото изключение. Причините могат да бъдат най-различни – от недостатъчно финансиране и административни спънки до лоша организация на строителния процес.  

За купувача последиците са опустошителни. Той е принуден да плаща наем за настоящото си жилище, докато едновременно с това изплаща и вноски по ипотечен кредит за имот, който все още не може да ползва. Това води до огромно финансово натоварване и емоционален стрес.

Единствената реална правна защита срещу този риск е предварително договорената в договора клауза за неустойка при забава. Тази клауза трябва да е ясно формулирана, да предвижда значителен размер на обезщетението (например, процент от цената на имота или сума, съизмерима с пазарния наем за подобно жилище) и да е обвързана с конкретни, неизменими крайни срокове. Без такава клауза, правото на обезщетение е почти илюзорно.  

Капан #5: Качеството, което не получихте – разминаване с проекта и скрити дефекти

Често се случва крайният резултат да се разминава съществено с обещаното по проект. Рисковете тук са два основни типа:

1. Съществени отклонения от одобрения проект: Това може да включва промяна в разпределението на стаите, различно изложение, намаляване на квадратурата на помещенията или общите части. В най-тежките случаи, такива отклонения могат да направят строежа незаконен по смисъла на чл. 225 от Закона за устройство на територията (ЗУТ), което е директна пречка пред въвеждането на сградата в експлоатация.  
2. Ниско качество на изпълнение и скрити дефекти: За да максимизира печалбата си, строителят може да използва по-евтини и некачествени материали от уговорените в проекта. Това води до проблеми като лоша топло- и шумоизолация, течове, проблеми с ВиК и ел. инсталациите, които често се проявяват месеци след нанасянето.  

Правната защита отново се корени в предварителния договор. Опитният адвокат ще настоява за включването на детайлно техническо описание на имота, с изрично упоменаване на вида и класа на материалите, които ще бъдат вложени. Могат да се договорят и клаузи, които дават право на купувача или на упълномощен от него технически експерт да извършва проверки на качеството на определени етапи от строителството.  

Спечелихте обществена поръчка? Правни аспекти и капани при сключване и изпълнение на договора

Работодателят не плаща заплатата Ви? 3 стъпки, които можете да предприемете веднага

Капан #6: Административният лабиринт и липсващият Акт 16

Физическото завършване на сградата не означава, че можете да живеете в нея законно. За тази цел е необходимо тя да бъде въведена в експлоатация, което се удостоверява с издаването на Разрешение за ползване (по-известно като Акт 16). Понякога, дори сградата да е напълно построена, тя не може да получи този финален документ поради административни неуредици – липсващи разрешителни, несъответствия с одобрения проект, проблеми с присъединяването към комуналните мрежи и др..  

Последиците за купувача са изключително тежки. Без Акт 16 имотът:

• Не може да се ползва законно.
• Не може да бъде прехвърлен с окончателен нотариален акт.
• Не може да бъде ипотекиран.
• Не могат да бъдат открити индивидуални партиди за ток, вода и отопление (използва се скъп промишлен ток).

Купувачът се оказва в правен вакуум – платил е за имот, който не може да притежава и ползва пълноценно. Защитата тук е изцяло превантивна. Преди подписването на какъвто и да е договор, адвокатът трябва да извърши щателна проверка на цялата налична строителна документация (разрешение за строеж, одобрени инвестиционни проекти, влязъл в сила подробен устройствен план), за да се увери, че няма потенциални пречки пред бъдещото въвеждане в експлоатация.

Капан #7: Финансовите „изненади“ – небалансирани плащания и скрити разходи

Схемата на плащане е ключов елемент от договора, който определя баланса на силите между вас и продавача. Много инвеститори настояват за плащането на голяма част от цената (например 50-70%) още в най-ранните етапи на строежа, преди достигане на Акт 14. Това е изключително рисково за купувача. Ако платите по-голямата част от сумата предварително, вие губите основния си лост за влияние върху строителя. Той вече е получил парите ви и има по-малък стимул да бърза или да се съобразява с вашите изисквания за качество.  

Сигурната и препоръчителна схема на плащане е тази, която е строго обвързана с реално достигнатите етапи на строителство. Един балансиран модел изглежда така :  

• 10-20% при подписване на предварителен договор.
• 20-30% при достигане на Акт 14 (завършен груб строеж).
• 30-40% при достигане на Акт 15 (сградата е напълно завършена).
• Остатъкът от 10-20% при издаване на Акт 16 и нотариално прехвърляне на собствеността.

Тази структура гарантира, че вашите плащания следват реалния напредък и поддържа мотивацията на строителя да завърши обекта качествено и в срок. При покупка с ипотечен кредит, банките също са наясно с този риск и обикновено отпускат финансиране на траншове, изисквайки минимум достигнат Акт 14. Ролята на адвоката е да синхронизира клаузите в предварителния договор с изискванията на финансиращата банка.  

Вашият правен щит – Как адвокат от кантора Астакова защитава вашата инвестиция стъпка по стъпка

Разбирането на рисковете е първата стъпка. Втората, решаваща стъпка, е предприемането на конкретни правни действия за тяхното неутрализиране. Ето как екипът на адвокатска кантора „Астакова“ изгражда вашия правен щит през целия процес на покупка.

Стъпка #1: Дълбочинна проверка (Due Diligence) – Гледаме под повърхността

Преди да се обвържете с какъвто и да е договор, ние извършваме изчерпателна проверка, която обхваща три ключови области:

• Проверка на „играчите“: Извършваме детайлно проучване на инвеститора и строителя. Това включва проверка в Търговския регистър за финансово състояние и евентуални производства по несъстоятелност, както и в регистъра на КСБ за валидността на техния лиценз и професионална квалификация. Проучваме и тяхната публична репутация и история на завършени обекти.  
• Проверка на „терена“: Правим пълна проверка за тежести в Имотния регистър. Както беше отбелязано, това не се ограничава само до основния парцел, а включва проследяване на историята на всички по-малки имоти, от които той е образуван, за да се елиминира всякакъв риск от скрити ипотеки, възбрани или съдебни спорове.  
• Проверка на „правилата“: Анализираме цялата строителна документация – от разрешението за строеж и одобрените архитектурни проекти до подробния устройствен план (ПУП). Целта е да се уверим, че проектът е законосъобразен и няма административни пречки пред успешното му завършване и въвеждане в експлоатация.

Стъпка #2: Изковаване на „железен“ предварителен договор – Преговори и защита

Ние никога не приемаме шаблонния договор, предложен от строителя, като окончателен. Вместо това, влизаме в активни преговори с цел редакция на неизгодните клаузи и добавяне на такива, които защитават вашите интереси. Нашият опит показва, че в повечето случаи добросъвестните инвеститори са склонни на разумен диалог и компромиси.  

Някои от задължителните клаузи, за чието включване настояваме, са:

• Фиксирана крайна цена без възможност за едностранна промяна от страна на продавача.
• Конкретни календарни дати (а не срокове в „работни дни“) за достигане на етапите Акт 14, Акт 15 и Акт 16.
• Значителни и ефективни неустойки за всеки ден забава, които реално да компенсират купувача за причинените вреди (например пропуснати ползи от наем).
• Детайлно техническо описание на имота, степента на завършеност и спецификация на материалите, които ще бъдат вложени.
• Балансирана схема на плащане, стриктно обвързана с реалния напредък на строителството.
• Право на достъп и контрол от страна на купувача или упълномощен от него експерт по време на строежа.
• Ясни условия за разваляне на договора от страна на купувача при виновно неизпълнение от продавача, с клауза за връщане на всички платени суми заедно с неустойка.

Стъпка #3: Съдействие и контрол до финала – От подпис до ключ

Нашата работа не приключва с подписването на договора. Ние оставаме до вас през целия процес, за да гарантираме, че вашите права се спазват:

• Координация с банката: Ако покупката се финансира с ипотечен кредит, ние съдействаме в комуникацията с банката, като осигуряваме пълно съответствие между условията в предварителния договор и договора за кредит.  
• Текущ контрол: Наблюдаваме спазването на договорените срокове и етапи на строителство и при необходимост изпращаме официални напомнителни писма и покани до строителя.
• Финална права: Представляваме ви при съставянето на протоколи за приемане на имота (например Акт 15) и при финалното нотариално изповядване на сделката, като се уверяваме, че всички условия по предварителния договор са изпълнени преди да прехвърлите собствеността.

Когато нещата вече са се объркали – Вашите законови права и как да ги отстоявате

Понякога клиенти се обръщат към нас, когато вече са подписали неизгоден договор и са се сблъскали с проблеми. Дори в такава ситуация, законът предоставя механизми за защита, макар пътят да е по-труден.

Изискване на неустойки за забава – стъпка по стъпка

Ако строителят е в забава и в договора ви има клауза за неустойка, вие имате пълното право да я изискате. Процедурата обикновено е следната:

1. Писмена покана: Първата стъпка е изпращането на официална нотариална покана до строителя с искане за доброволно заплащане на дължимата неустойка.  
2. Съдебен път: Ако строителят откаже да плати доброволно, единственият път е завеждането на съдебно дело. В зависимост от конкретния казус, може да се използва по-бързото заповедно производство или стандартното исково производство.  
3. Обезпечение на бъдещ иск: Преди завеждане на делото е силно препоръчително да се поиска от съда налагане на обезпечителни мерки (например възбрана върху други имоти на строителя или запор на банковите му сметки). Това гарантира, че дори да спечелите делото, ще има откъде да съберете вземането си.  

Тук е изключително важно да се обърне внимание на един ключов срок. Исковете за неустойки имат 3-годишен давностен срок. Това означава, че ако не предприемете съдебни действия в рамките на 3 години от момента, в който неустойката е станала дължима (т.е. от датата на изтичане на крайния срок), рискувате да загубите правото си да я търсите по съдебен ред.  

Рекламации и гаранционна отговорност след Акт 16

След като сградата бъде въведена в експлоатация и вие станете собственик, строителят продължава да носи отговорност за евентуални дефекти, проявили се в определен период. Тази отговорност се нарича гаранционна и е уредена в Закона за устройство на територията (ЗУТ) и специална Наредба № 2 от 2003 г.. Гаранционните срокове започват да текат от деня на издаване на Разрешението за ползване (Акт 16).  

Ако в рамките на тези срокове откриете дефект (теч, пукнатини, проблем с инсталация и др.), трябва да уведомите писмено строителя и да поискате неговото отстраняване за негова сметка. Ако той откаже, можете да предявите иск по съдебен ред.  

Не рискувайте най-голямата си инвестиция. Осигурете си спокойствие днес

Покупката на имот „на зелено“ в София може да бъде отлична възможност, но само при условие на пълна и професионална юридическа подготовка. Рисковете са реални, многобройни и потенциално опустошителни за вашите финанси и спокойствие. Както показа този наръчник, те са скрити в детайлите – в историята на собствеността на земята, във финансовото състояние на инвеститора и най-вече в клаузите на предварителния договор.

Добрата новина е, че с правилния правен партньор до себе си, всички тези рискове са напълно управляеми. Един опитен адвокат по вещно право превръща несигурността в сигурност, като превантивно идентифицира и неутрализира капаните, преди те да са се задействали.

Не оставяйте бъдещето на вашия дом и спестяванията на цял живот в ръцете на случайността или на шаблонни договори, създадени да защитават чужд интерес. Инвестицията в правна защита е несравнимо малка в сравнение с потенциалните загуби и главоболия, които може да ви спести.

Свържете се с екипа на адвокатска кантора Астакова в София още днес. Запазете час за първоначална консултация в София, за да обсъдим вашия конкретен казус и да направим първата стъпка към сигурната и спокойна покупка на мечтания от вас имот. Ние сме тук, за да защитим вашата инвестиция и вашето бъдеще.