Придобиване на общински или държавен имот по давност

Какво е придобивна давност и защо е актуална за общинските имоти?

Придобивната давност е правен институт с дълбоки корени в правото, представляващ първичен способ за придобиване на право на собственост, а също и на други вещни права, чрез продължително и необезпокоявано упражняване на фактическа власт върху даден имот. Основната правна уредба на придобивната давност в българското законодателство се съдържа в чл. 79 от Закона за собствеността (ЗС). Характерно за този способ е, че правото на собственост се придобива самостоятелно от владелеца, то не произтича от правата на предходен собственик, т.е. липсва правоприемство.

Темата за придобиването на общински имоти по давност придоби изключителна актуалност след знаково Решение № 3 от 24 февруари 2022 г., постановено по конституционно дело № 16/2021 г. на Конституционния съд (КС) на Република България. С този акт беше обявен за противоконституционен дългогодишният мораториум върху придобиването по давност на имоти – частна държавна и частна общинска собственост. Тази промяна отвори врати за множество граждани и юридически лица, които са владели такива имоти в продължение на законоустановените срокове, да легитимират своите права. Отмяната на мораториума не е просто техническа корекция в законодателството. Тя представлява възстановяване на нормалното действие на един фундаментален правен институт – придобивната давност – по отношение на категория имоти, за които той беше необосновано ограничен за прекалено дълъг период. Конституционният съд е приел, че продължителното действие на мораториума, надхвърлящо 16 години, е създало неоправдано привилегировано положение за държавата и общините по отношение на техните имоти – частна собственост, което е в разрез с конституционно закрепения принцип за равнопоставеност на субектите в гражданския оборот (чл. 17 и чл. 19 от Конституцията на Република България). Съдът е отчел, че продължителното бездействие на административните органи да инвентаризират, актуват и управляват тези имоти не може да служи като достатъчен аргумент за поддържането на такова ограничение. Следователно, отмяната на мораториума е важна стъпка към нормализиране на правния режим, укрепване на правната сигурност и предвидимостта в гражданските правоотношения.

Във връзка с повишения интерес към тази материя и предвид сложността на казусите, свързани с придобиване на общински имоти по давност, Адвокатска кантора Астакова предоставя настоящото ръководство. Нашата експертиза във вещното право и опитът ни в разрешаването на подобни казуси ни позволяват да предложим задълбочен анализ и практическа помощ. Насърчаваме Ви да се запознаете с основните аспекти на проблема, но и горещо препоръчваме да потърсите професионален юридически съвет, тъй като всеки случай има своите специфики. Очаква се, че повишеният интерес след 2022 г. ще доведе до нарастване на съдебните спорове по тези въпроси. Дългият период на действие на мораториума е „натрупал“ множество потенциални казуси на лица, които са упражнявали фактическа власт върху общински имоти. Отмяната му дава възможност на тези лица да предявят своите претенции. От своя страна, общините вероятно ще оспорват тези искове, за да защитят своята собственост, което неминуемо ще доведе до увеличаване на броя на съдебните дела. Успехът в такива производства зависи от прецизната подготовка, събирането на солидна доказателствена база и изграждането на здрава правна аргументация.

Ключовото разграничение: Публична срещу Частна общинска собственост

При разглеждането на възможността за придобиване на общински имот по давност, от първостепенно значение е да се направи ясно разграничение между публична и частна общинска собственост. Това разграничение е уредено в Закона за общинската собственост (ЗОС), основно в неговите чл. 2 и чл. 3. Неправилното определяне на вида общинска собственост е фундаментална грешка, която може да компрометира целия процес по придобиване и да доведе до напразни усилия и разходи.

• Публична общинска собственост: Съгласно дефиницията в ЗОС, това са имоти, предназначени за трайно задоволяване на обществени потребности от местно значение. Такива са например улиците, площадите, общинските пътища, парковете, зелените площи, сградите, в които се помещават органите на местното самоуправление и местната администрация, училища, детски градини и други обекти, обслужващи обществени нужди. Ключова характеристика на публичната общинска собственост е нейната неотчуждаемост. Съгласно чл. 7, ал. 1 от ЗОС и чл. 86 от ЗС, имотите – публична общинска собственост, не могат да се придобиват по давност. Всякакви опити за придобиване на такъв имот по давност са обречени на неуспех.
• Частна общинска собственост: В категорията на частната общинска собственост попадат всички останали общински имоти и вещи, които не са определени като публична собственост. Това могат да бъдат например изоставени или неизползвани от общината сгради, незастроени парцели, земеделски земи, които не служат пряко за осъществяване на публични функции или за задоволяване на обществени нужди. Именно тези имоти – частна общинска собственост – могат да бъдат обект на придобиване по давност, особено след отмяната на мораториума.

Важно е да се отбележи, че общините, чрез решение на общинския съвет, имат правомощието да променят характера на собствеността от частна в публична, съгласно чл. 6, ал. 2 от ЗОС. Ако такава промяна настъпи преди владелецът да е изпълнил всички законови предпоставки за придобиване по давност и преди да се е позовал на нея, имотът може да стане непридобиваем по давност. Това подчертава необходимостта от своевременни и адекватни правни действия от страна на владелеца, след като са налице условията за придобиване.

• Как да проверим статута на имота? Преди да се предприемат каквито и да било стъпки за придобиване на общински имот по давност, е абсолютно наложително да се извърши щателна проверка на неговия правен статут. Тази проверка включва справки в съответната община (обикновено в отдел „Общинска собственост“ или аналогична структура), в Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК) за актуална скица или схема и данни от кадастралната карта и кадастралните регистри, както и в Имотния регистър към Агенцията по вписванията за наличие на вписани актове за общинска собственост и техния характер. Поради сложността на тези проверки и необходимостта от правилно тълкуване на документите, ангажирането на опитен адвокат е силно препоръчително. Адвокатът може не само да извърши тези справки, но и да анализира съдържанието на актовете за общинска собственост, тъй като е възможно даден имот да е актуван като частна общинска собственост, но по своето естество и фактическо предназначение да отговаря на критериите за публична такава, или обратното. Актовете за общинска собственост, с които се определя видът на собствеността, подлежат на съдебен контрол за законосъобразност.

Для улеснение на читателите, представяме следната сравнителна таблица:

Сравнителна характеристика: Публична vs. Частна общинска собственост

III. Условия за придобиване на общински имот по давност

За да може едно лице да придобие право на собственост върху общински имот (който е частна общинска собственост) по давност, трябва да са налице кумулативно няколко законови предпоставки, свързани с характера и продължителността на владението, както и с отчитане на специфичния правен режим на тези имоти.

• А. Необходимостта от владение (чл. 68 ЗС): Владението е централен елемент на придобивната давност. То се състои от два основни компонента:
  1. Фактическа власт (corpus possessionis): Това е обективният елемент и представлява реалното упражняване на контрол и господство върху имота. Владелецът трябва да третира имота така, както би го правил един собственик – да го стопанисва, поддържа, използва според предназначението му.
  2. Намерение за своене (animus domini): Това е субективният елемент и означава, че владелецът държи вещта „като своя“, т.е. има намерението да я придобие за себе си и не признава правата на други лица върху нея. Именно този елемент разграничава владението от обикновеното държане (detentio), при което лицето упражнява фактическа власт, но за другиго или на правно основание, което не предполага придобиване на собственост (например наемател, заемополучател). Държателят по правило не може да придобие имота по давност, освен ако не промени намерението си (да започне да свои имота) и не манифестира тази промяна по ясен и недвусмислен начин спрямо действителния собственик.

За да доведе до придобиване на собственост, владението трябва да притежава следните характеристики:

• • Явно (открито): Упражняването на фактическата власт не трябва да бъде скрито или потайно. Действията на владелеца трябва да са видими за всички, включително и за действителния собственик (общината), така че той да може да им се противопостави, ако желае.
  • Спокойно (несмущавано): Владението не трябва да е установено или поддържано чрез насилие или други неправомерни действия. То трябва да се осъществява без съпротива от страна на собственика или трети лица, които претендират права върху имота.
  • Непрекъснато: Владението трябва да е упражнявано без прекъсвания за период, по-дълъг от 6 месеца. Съгласно чл. 81 от ЗС, ако владението бъде прекъснато за повече от 6 месеца, изтеклият до този момент давностен срок се заличава и, ако владението бъде възстановено, започва да тече изцяло нов давностен срок. Следва да се отбележи, че към момента на изготвяне на настоящата статия, пред Върховния касационен съд (ВКС) е образувано Тълкувателно дело № 2/2024 г. по въпроса дали може да се направи позоваване на изтекла придобивна давност, ако владението върху имота е изгубено за период, по-дълъг от 6 месеца, след като давностният срок вече е бил изтекъл. Практиката по този въпрос е противоречива и се очаква ОСГК на ВКС да даде задължително тълкуване, което ще внесе яснота.
  • Несъмнено: Действията на владелеца трябва да са такива, че да не оставят съмнение относно намерението му да свои имота.

• Б. Срокове на владение (чл. 79 ЗС): Законът предвижда два основни срока за придобиване на недвижим имот по давност:

• • 10 години при недобросъвестно владение (чл. 79, ал. 1 ЗС): Това е общият и по-често срещан случай, особено при общински имоти. Недобросъвестен е владелецът, който знае, че не притежава валидно правно основание да владее имота като свой, или когато такова основание обективно липсва.
  • 5 години при добросъвестно владение (чл. 79, ал. 2 ЗС): Добросъвестният владелец, съгласно легалната дефиниция в чл. 70, ал. 1 от ЗС, е този, който владее вещта на правно основание, годно по своя характер да го направи собственик (напр. договор за покупко-продажба, дарение), без да знае, че неговият праводател не е бил собственик или че при сключването на сделката не е била спазена предписаната от закона форма. Важно е да се отбележи, че добросъвестността се предполага до доказване на противното (чл. 70, ал. 2 ЗС). Макар и теоретично възможна, хипотезата на добросъвестно владение на общински имот е значително по-рядка в практиката.

Законът допуска и т.нар. присъединяване на владение (чл. 82 ЗС). Това означава, че настоящият владелец може да присъедини към срока на своето владение и срока на владение на своя праводател (например, ако е придобил имота чрез наследяване от лице, което също го е владело).

• В. Мораториумът (2006-2022 г.) и неговата отмяна: Както беше споменато, с §1 от Закона за допълнение на Закона за собствеността (ЗДЗС), обнародван в ДВ, бр. 46 от 06.06.2006 г. и влязъл в сила от 01.06.2006 г., беше спряно течението на придобивната давност за имоти – частна държавна и частна общинска собственост. Този мораториум беше многократно удължаван в продължение на повече от 16 години. В своето Решение № 3/2022 г. Конституционният съд изложи редица аргументи за противоконституционността на този мораториум. Основните сред тях са нарушаването на принципа на равнопоставеност на държавата и общините като субекти на частното право спрямо останалите граждани и юридически лица, създаването на неоправдано привилегировано положение за тях за изключително дълъг период, както и констатацията, че дългогодишното бездействие на администрацията да актува, стопанисва и управлява своите имоти не може да бъде основание за такова драстично ограничаване на права. Според КС, подобно положение противоречи на основни принципи на правовата държава като правната сигурност и предвидимостта на законодателството. В резултат на решението на КС, спряната на 31.05.2006 г. придобивна давност за частни държавни и общински имоти продължи да тече, считано от 08.03.2022 г. (датата на обнародване на решението на КС в „Държавен вестник“ е 04.03.2022 г., а то влиза в сила три дни след обнародването). От съществено значение е, че времето, изтекло до момента на спирането на давността (т.е. до 31.05.2006 г.), се зачита и се прибавя към периода на владение след 08.03.2022 г. Периодът на самия мораториум (от 31.05.2006 г. до 07.03.2022 г.) по правило не се включва в давностния срок, тъй като давността е била спряна. Изключение прави един много кратък период от около 20 дни – между 31.12.2017 г. и 19.01.2018 г. – през който давността е текла поради законодателен пропуск при едно от удължаванията на мораториума, което е признато и от съдебната практика. Този „прозорец“ може да бъде от решаващо значение в някои гранични случаи.
• Г. Изчисляване на давностния срок след отмяната на мораториума: Правилното изчисляване на давностния срок е от ключово значение. Трябва да се прави разлика между „спиране“ и „прекъсване“ на давността. Мораториумът е довел до спиране на давността. При спиране, както вече беше посочено, изтеклият до момента на спирането срок се запазва и след отпадане на пречката за спиране, давността продължава да тече, като се допълва остатъкът от необходимия срок. За разлика от това, при прекъсване на давността (например, ако владелецът е изгубил владението за повече от 6 месеца, съгласно чл. 81 ЗС), целият изтекъл до момента на прекъсването срок се заличава и, ако предпоставките за давност отново са налице, започва да тече изцяло нов давностен срок.

Ключови дати за изчисляване на давностния срок по отношение на частни общински имоти:

• • 09.11.1999 г.: Датата, от която отпада законовата забрана за придобиване по давност на имоти – частна общинска собственост. Това е резултат от изменението на чл. 7, ал. 1 от ЗОС (обн., ДВ, бр. 96/05.11.1999 г.). Преди тази дата, съгласно действащия от 01.06.1996 г. Закон за общинската собственост, е съществувала забрана за придобиване по давност както на публични, така и на частни общински имоти. Това е изключително важен момент, тъй като означава, че дори владението върху частен общински имот да е започнало преди 09.11.1999 г., давностният срок за него не е могъл да започне да тече по-рано от тази дата. Много източници сочат общо датата 01.06.1996 г. (когато отпада забраната за държавни имоти с изм. на чл. 86 ЗС ), но за общинските имоти релевантната начална дата е по-късна. Този нюанс е критичен за коректното определяне на изтеклия давностен срок.
  • 31.05.2006 г.: Датата, на която е спряно течението на придобивната давност.
  • 31.12.2017 г. – 19.01.2018 г.: Кратък период (около 20 дни), през който давността е текла.
  • 08.03.2022 г.: Датата, от която течението на придобивната давност е възобновено.

Примери за изчисляване (за 10-годишен срок на недобросъвестно владение на частен общински имот):

• 1. Ако владението е започнало на 09.11.1999 г. (или по-късно, но преди 31.05.2006 г.) и е продължило непрекъснато:
     • Изчислява се периодът от началото на владението (но не по-рано от 09.11.1999 г.) до 30.05.2006 г. включително.
     • Към този период се добавя владението след 08.03.2022 г. (и евентуално дните от „прозореца“ 31.12.2017 г. – 19.01.2018 г.), докато общата сума на владението достигне 10 години.
  2. Например, ако владението е започнало на 01.01.2000 г.:
     • До 30.05.2006 г. са изтекли 6 години, 4 месеца и 30 дни.
     • Към този период се добавя евентуално владението през „прозореца“ (31.12.2017 г. – 19.01.2018 г. – около 20 дни).
     • Оставащият период за допълване на 10-годишния срок започва да тече от 08.03.2022 г.

Процедура по установяване на правото на собственост

След като са налице предпоставките за придобиване на частен общински имот по давност, следва процедура по официалното установяване и признаване на това право.

• А. Първоначални стъпки:
  • Събиране на доказателства за владението: Това е критичен етап. Необходимо е да се съберат всички възможни доказателства, които установяват факта на владението, неговия характер (явно, спокойно, непрекъснато, с намерение за своене) и неговата продължителност. Основни доказателствени средства са свидетелските показания. Свидетели следва да бъдат лица, които имат преки и непосредствени впечатления от владението на имота от страна на претендиращото лице – най-често това са съседи. Могат да се използват и други документи, ако са налични, като например (макар и по-рядко при общински имоти, владяни без основание) документи за платени такси или данъци за имота (ако по някаква причина са били начислявани на владелеца), снимков материал от различни периоди, показващ състоянието на имота и извършени от владелеца подобрения, декларации и др.
  • Позоваване на изтеклата придобивна давност: Изключително важно е да се знае, че придобивната давност не се прилага служебно от съда или друг орган. Владелецът, в чиято полза е изтекла давността, трябва активно да се позове на нея. Съгласно Тълкувателно решение № 4/2012 г. на Общото събрание на гражданската колегия (ОСГК) на ВКС, позоваването на изтеклата придобивна давност не е елемент от фактическия състав на самото придобивно основание (т.е. не е условие за възникване на правото), а представлява процесуално средство за защита на вече възникналото по силата на закона материално право на собственост. Това означава, че дори всички условия за давността да са били налице и срокът да е изтекъл, ако владелецът не се позове на нея, той няма да бъде признат за собственик в правния мир. Необходимостта от активно позоваване подчертава, че пасивността на владелеца, дори след изтичане на срока, не го прави автоматично собственик.
• Б. Установителен иск пред съда (чл. 124 ГПК): За имоти – частна държавна или частна общинска собственост, придобити по давност, единственият правно признат начин за установяване на правото на собственост след отмяната на мораториума е предявяването на установителен иск пред съда. В правната литература и съдебната практика се приема, че снабдяването с констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка не е приложимо или достатъчно за тези специфични хипотези.
  • Ответник по иска: Съответната община, на чиято територия се намира имотът и която се легитимира като собственик по документи (напр. с акт за общинска собственост).
  • Компетентен съд: Искът се предявява пред районния съд по местонахождението на недвижимия имот.
  • Основни етапи на съдебното производство:
    1. Изготвяне и подаване на искова молба: Исковата молба трябва да бъде прецизно изготвена, като в нея се изложат всички факти и обстоятелства, обосноваващи претенцията за придобиване по давност, и се приложат всички събрани писмени доказателства.
    2. Размяна на книжа: След подаване на исковата молба, препис от нея заедно с приложенията се изпраща на ответната община, която има право да подаде писмен отговор и да изложи своите възражения и доказателства.
    3. Събиране на доказателства в съдебна фаза: В хода на съдебните заседания се извършва разпит на допуснатите от съда свидетели, могат да бъдат назначени и изслушани експертизи (напр. техническа експертиза за идентификация на имота, оценителна експертиза и др.), ако това е необходимо.
    4. Постановяване на съдебно решение: След като събере всички доказателства и изслуша становищата на страните, съдът постановява решение, с което уважава или отхвърля предявения иск.
    5. Влизане в сила на решението: Решението на първоинстанционния съд може да бъде обжалвано пред по-горна инстанция. Едва след изчерпване на възможностите за обжалване или изтичане на сроковете за такова, решението влиза в законна сила.
• В. Обстоятелствена проверка пред нотариус (чл. 587 ГПК): Обстоятелствената проверка е процедура, при която нотариус, въз основа на представени документи и разпит на трима свидетели, издава констативен нотариален акт, удостоверяващ правото на собственост на молителя, придобито по давност. Тази процедура е предназначена за случаи, в които няма спор относно правото на собственост. Неприложимост/Ограничения при частна общинска собственост: Както бе изтъкнато по-горе, за установяване на право на собственост върху частен общински (или държавен) имот, придобит по давност, се изисква предявяване на установителен иск пред съд. Констативният нотариален акт, издаден по реда на обстоятелствената проверка, не се счита за годен способ за легитимация в тези хипотези, особено след отмяната на мораториума. Дори и преди това, практиката на нотариусите е била да изискват удостоверения от общината и областната управа, че имотът не е актуван като държавна или общинска собственост и че за него няма реституционни претенции. Самата Община Шумен, например, в свои разяснения посочва, че процедурата по чл. 587 ГПК се провежда пред нотариус, но подчертава, че общината не е страна по нея и не решава спорове за собственост – те се отнасят към компетентния съд. Това косвено потвърждава, че при наличие на потенциален спор (какъвто е много вероятен, когато се касае за общински имот), съдебният ред е задължителен. Изборът на грешна процедура, като опит за снабдяване с констативен нотариален акт за общински имот вместо завеждане на иск, би бил загуба на време и средства и няма да доведе до стабилен и признат правен резултат. Нотариусът, при стриктно спазване на закона, вероятно би отказал издаването на такъв акт, ако установи, че имотът е общински и се претендира придобиване по давност. Дори и такъв акт да бъде издаден (погрешно), той би бил лесно атакуем от общината и не би осигурил трайна защита на правото на собственост.

За обща информация, документите, които по принцип се изискват за обстоятелствена проверка (когато тя е приложима), включват: молба-декларация по образец, актуална скица или схема на имота от АГКК, удостоверение за данъчна оценка, удостоверения от общината и областната администрация, че имотът не е актуван като съответно общинска или държавна собственост и че за него няма висящи реституционни претенции, както и данни за трима свидетели (обикновено съседи).

Домашно насилие: Как да се защитим? Пълен наръчник за Вашата безопасност и права

Признаване и изпълнение на чуждестранни съдебни решения в България: Правен анализ

• Г. Вписване на придобитото право на собственост в Имотния регистър: Независимо дали правото на собственост е установено с влязло в сила съдебно решение (при уважен установителен иск) или с констативен нотариален акт (в общия случай, но не и за общинска собственост, придобита по давност), този документ подлежи на вписване в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Вписването има важно оповестително действие спрямо всички трети лица и осигурява публичност на придобитото право.

Следва да се има предвид и предстоящото тълкувателно решение по Тълкувателно дело № 2/2024 г. на ВКС , което ще има съществено значение за казуси, при които владението е било прекъснато за повече от 6 месеца, но давностният срок вече е бил изтекъл преди това прекъсване. Понастоящем съществува противоречива съдебна практика по въпроса дали може да се направи позоваване на вече изтекла давност, ако впоследствие владението е било изгубено за повече от 6 месеца. Едната теза застъпва, че прекъсването по чл. 81 ЗС заличава изтеклия срок с обратна сила, дори давността вече да е била „завършена“. Другата теза е, че ако давността е изтекла, правото е придобито, и последваща загуба на владение не влияе на вече придобитото право, а само на възможността за владелческа защита. Решението на ВКС по това тълкувателно дело ще уеднакви практиката и ще даде яснота по този важен процесуален въпрос, който може да е релевантен за много владелци. Дотогава съществува известна правна несигурност по този аспект.

За по-голяма яснота, предлагаме следната таблица, сравняваща основните процедури:

Процедури за установяване на собственост по давност върху частен общински имот

Специфики при придобиване на общински имоти в Столична община

Придобиването на общински имоти по давност на територията на Столична община (СО) следва общите законови разпоредби, но е полезно да се разгледа дали местната Наредба за общинската собственост на Столична община (НОС на СО) въвежда някакви специфики.

Прегледът на наличните извадки от НОС на СО и свързани документи показва, че те се фокусират предимно върху аспекти като:

• Управлението на общинския жилищен фонд, включително условията за настаняване под наем и целевите групи.
• Процедури за отдаване под наем на свободни нежилищни имоти или части от тях.
• Управлението на т.нар. безстопанствени имоти от страна на самата община. Например, чл. 66а от НОС на СО предвижда, че след изтичане на десетгодишен срок от издаване на заповед за завладяване на безстопанствен имот, кметът на района внася доклад до Столичния общински съвет (СОС), който с решение прогласява придобивната давност по отношение на завладения безстопанствен имот. Важно е да се подчертае, че това е процедура, инициирана от общината за нейно собствено придобиване на имоти, които тя е завладяла като безстопанствени, а не процедура, по която граждани или юридически лица могат да придобият общински имоти.
• Разпореждане с движими вещи, получени от дейности по третиране на битови отпадъци.
• Общият принцип за определяне на данъчната оценка при придобиване на имот по давност (към момента на издаване на акта, удостоверяващ правото на собственост).

От наличната информация не се установяват специфични разпоредби в Наредбата за общинската собственост на Столична община, които да уреждат по различен или облекчен начин (спрямо общия законов ред) процедурата по придобиване на общински имоти по давност от страна на граждани или юридически лица. Следователно, за такива случаи се прилагат общите правила, установени в Закона за собствеността, Закона за общинската собственост и Гражданския процесуален кодекс, които бяха разгледани в предходните раздели. Липсата на специфични облекчени процедури в местната наредба означава, че владелците на имоти на Столична община трябва да разчитат изцяло на общата законова уредба, която, както стана ясно, е сложна и по правило изисква воденето на съдебен процес. Това обстоятелство допълнително засилва необходимостта от квалифицирана правна помощ, тъй като не съществуват „местни“ улеснения или алтернативни пътища.

Практически съвети за взаимодействие с администрацията на Столична община:

• Подаване на заявления за справки: Заявленията за издаване на удостоверения относно статута на имота (дали е актуван като общинска собственост, какъв вид – публична или частна, има ли реституционни претенции и др.) обикновено се подават до съответната районна администрация по местонахождение на имота и/или до централната администрация на Столична община (напр. Дирекция „Общинска собственост“). За актуални скици и схеми компетентна е Службата по геодезия, картография и кадастър – София.
• Точна идентификация на имота: От изключителна важност е имотът да бъде точно идентифициран съгласно действащия кадастрален и регулационен план, за да се избегнат грешки при справките и в последващите процедури.
• Възможни предизвикателства: Казусите за придобиване по давност на общински имоти в столицата могат да бъдат особено предизвикателни. Това се дължи на няколко фактора: големият обем и разнообразие на общинска собственост в София; по-активната позиция на Столична община в защита на своите имотни права в сравнение с някои по-малки общини; и по-добре развитите административни механизми за управление и контрол на собствеността. Всеки опит за придобиване по давност на общински имот в София почти сигурно ще бъде посрещнат със сериозна правна съпротива от страна на общината. Това налага исковете да бъдат изключително добре подготвени, с изчерпателни и убедителни доказателства и солидна правна аргументация. Опитният адвокат може да бъде незаменим помощник в навигирането през тези административни и съдебни процедури.

Защо Ви е необходим адвокат при придобиване на общински имот по давност?

Процесът на придобиване на общински имот по давност е сложен и изпълнен с множество юридически нюанси и потенциални пречки. Ангажирането на квалифициран адвокат не е просто препоръчително, а често пъти е решаващо за успеха на начинанието.

• Сложност на правната уредба и процедурите: Както стана ясно от предходните раздели, материята се регулира от редица законови и подзаконови нормативни актове, включително Закона за собствеността, Закона за общинската собственост, Гражданския процесуален кодекс, а в някои аспекти и от местни наредби. Правилното им тълкуване и прилагане изисква задълбочени правни познания. Освен това, съдебната практика, включително решенията на Конституционния съд и Върховния касационен съд, е от съществено значение за изясняване на спорни въпроси и има задължителен или най-малкото силно насочващ характер. Динамиката в законодателството, илюстрирана най-ярко със скорошната отмяна на мораториума, също налага постоянно актуализиране на знанията.
• Рискове от грешки и пропуски: Липсата на специализирани правни познания може да доведе до сериозни грешки и пропуски с фатални последици за изхода на процедурата. Такива могат да бъдат:
  • Неправилно определяне на статута на имота (дали е публична или частна общинска собственост), което, както видяхме, е от критично значение.
  • Грешно изчисляване на давностния срок, особено предвид спецификите на периода на мораториума и началната дата за течение на давността спрямо общински имоти.
  • Пропуски в събирането на пълни и относими доказателства за владението или неправилното им представяне пред съда.
  • Избор на неправилен процесуален ред – например, опит за снабдяване с констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка, когато законът изисква предявяване на установителен иск.
  • Пропускане на законоустановени срокове за извършване на определени процесуални действия.
• Ролята на адвоката: Опитният адвокат по вещно право може да предостави неоценима помощ на всеки етап от процеса:

• 1. Първоначална консултация и анализ на казуса: Адвокатът ще извърши обстоен преглед на представената от Вас информация и документи, ще оцени фактическата обстановка и ще даде предварително становище относно шансовете за успех и възможните правни действия. Често пъти, инвестицията в една квалифицирана правна консултация може да спести значителни бъдещи разходи и години на административни и съдебни трудности. Адвокатът може да играе и важна превантивна роля, като още в самото начало Ви посъветва дали изобщо имате основания да претендирате за придобиване по давност. Не всяко продължително ползване на имот отговаря на законовите изисквания за владение, годно да доведе до придобиване на собственост. Обективният правен анализ може да разкрие липсата на ключови предпоставки (например, владението не е било с намерение за своене, срокът не е изтекъл, имотът е публична собственост). Такъв ранен съвет, макар и понякога разочароващ, е изключително ценен, защото Ви предпазва от ангажиране в безсмислени и скъпоструващи процедури.
  2. Проверка на правния статут на имота: Адвокатът ще извърши всички необходими справки в общинската администрация, АГКК, Имотния регистър и други институции, за да установи с точност собствеността и характера на имота.
  3. Събиране и структуриране на доказателства: Ще Ви даде указания какви доказателства са необходими, ще съдейства за тяхното осигуряване и ще подготви свидетелите за предстоящия им разпит пред съда, така че техните показания да бъдат максимално ясни и убедителни.
  4. Изготвяне на искова молба и всички необходими документи: Адвокатът ще изготви професионално исковата молба, съобразявайки я с всички законови изисквания и спецификите на Вашия казус, както и всички други съпътстващи документи.
  5. Процесуално представителство пред съда: Ще защитава Вашите интереси компетентно и аргументирано на всички етапи на съдебното производство, включително пред всички съдебни инстанции, ако се наложи обжалване.
  6. Съдействие при вписване на правото на собственост: След успешно приключване на делото и получаване на влязло в сила съдебно решение, адвокатът ще Ви окаже съдействие за вписването му в Имотния регистър.

• Как Адвокатската кантора на Росица Астакова може да Ви съдейства: Ние разполагаме със задълбочен опит и експертиза в областта на вещното право, включително и по сложни казуси, свързани с придобиване на държавни и общински имоти по давност. Ние прилагаме персонализиран подход към всеки клиент и казус, като се стремим да осигурим най-високо ниво на правна защита и да постигнем най-добрия възможен резултат за нашите клиенти. Инвестицията в квалифицирана правна помощ, макар и представляваща разход, в дългосрочен план често се оказва значително по-малка от стойността на имота, който може да бъде придобит, и от потенциалните загуби (финансови и времеви), които биха възникнали при неуспешен опит за самостоятелно водене на процедурата или при допуснати грешки.

Заключение

Възможността за придобиване на частни общински имоти по давност в България, включително и в София, е реална и законово уредена, особено след отмяната на дългогодишния мораториум с Решение № 3/2022 г. на Конституционния съд. Този процес обаче е изключително сложен, изисква стриктно спазване на множество законови условия и преминаване през специфични процедури, най-често съдебни.

Критично важно е точното разграничаване между публична и частна общинска собственост, тъй като публичните общински имоти са изключени от приложното поле на придобивната давност. Установяването на фактическото владение с всички негови характеристики (явно, спокойно, непрекъснато, с намерение за своене) и точното изчисляване на законоустановения давностен срок (5 или 10 години), като се отчетат периодите на спиране и възобновяване на давността, са ключови предпоставки за успех.

За имоти – частна общинска собственост, основният и практически единствен път за легитимиране като собственик по давност е предявяването на установителен иск пред компетентния районен съд срещу съответната община.

Предвид сложността на материята, множеството законови изисквания и потенциалните правни спорове, настоятелно препоръчваме да не предприемате действия по придобиване на общински имот по давност без предварителна и задълбочена консултация с опитен адвокат по вещно право. Всеки казус има своите индивидуални особености и изисква специфичен правен анализ и стратегия.

Ако сте владели общински имот на територията на град София или в страната в продължение на дълъг период от време и смятате, че може да имате основания да го придобиете по давност, не се колебайте да се свържете с Адвокатска кантора Астакова. Ние ще анализираме внимателно Вашия случай, ще Ви предоставим компетентно правно становище и ще Ви предложим най-добрия възможен път за защита на Вашите права и законни интереси.