Придобивна давност на имот в България – всичко, което трябва да знаете

Какво е придобивна давност и защо е важно да я познаваме?

Придобивната давност е един от основните способи за придобиване на право на собственост и други вещни права в българското законодателство. Тя представлява оригинарен способ, което означава, че правото на собственост възниква за първи път за лицето, което е упражнявало владение, а не се прехвърля от друг правен субект, както е при сделките или наследяването. Разбирането на този институт е от изключително практическо значение, тъй като той дава възможност на лица, които дълго време са се грижили за даден имот като за свой собствен, да узаконят правата си върху него. Същевременно, придобивната давност може да доведе до загуба на собственост за собственици, които не са проявили необходимата грижа и интерес към своите имоти, тъй като тя е винаги неизгодна последица от бездействието на правоимащия.

Институтът на придобивната давност цели да внесе правна сигурност и яснота в отношенията, свързани със собствеността. Той балансира интересите на фактическото положение – дългогодишното, необезпокоявано владение – с формалното право на собственост. По този начин се стимулират собствениците да се грижат активно за имотите си и да не ги оставят без надзор за прекомерно дълги периоди. Когато едно лице явно, трайно и необезпокоявано упражнява фактическа власт върху чужд имот с намерението да го свои, а действителният собственик не предприема никакви действия за защита на правата си в законоустановените срокове, правният ред в един момент дава предимство на фактическото положение. Това е проява на принципа за правна сигурност – след изтичането на определен период от време, фактическото състояние може да се трансформира в правно, което улеснява правния оборот и стопанисването на имотите.

Сложността на материята, свързана с придобивната давност, многобройните законови изисквания и богатата съдебна практика налагат нейното задълбочено познаване. Често в практиката се срещат случаи на изгубени или липсващи документи за собственост, неуредени наследствени имоти или дългогодишно ползване на имот без формално правно основание. В такива ситуации познаването на правилата за придобивната давност е от решаващо значение както за лицата, които владеят имоти, така и за техните собственици, които рискуват да загубят правата си при проявена небрежност. Настоящата статия има за цел да предостави изчерпателна информация относно ключовите аспекти на придобивната давност в България.

Същност на придобивната давност: Основни законови положения

Основната правна уредба на придобивната давност се съдържа в Закона за собствеността (ЗС). Съгласно легалната дефиниция, дадена в чл. 79 ЗС, „Правото на собственост по давност върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години. Ако владението е добросъвестно, правото на собственост се придобива с непрекъснато владение в продължение на 5 години.“.

За да възникне право на собственост по давност, е необходимо кумулативното наличие на два основни елемента:

1. Владение: Съгласно чл. 68, ал. 1 ЗС, владението е „упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи, лично или чрез другиго, като своя“. Този елемент има две страни:

1. • Обективен елемент (corpus possessionis): Това е фактическото, реално упражняване на власт върху имота. То се изразява в действия като държане, ползване, обработване, поддържане, ограждане, строеж или други действия, които демонстрират фактическо господство върху вещта.
   • Субективен елемент (animus possidendi или animus domini): Това е намерението на владелеца да държи вещта като своя, да я свои, да се счита за неин собственик и да не признава правата на други лица върху нея. Именно това намерение отличава владението от обикновеното държане.

2. Изтичане на определен от закона срок: Законът предвижда различни давностни срокове в зависимост от това дали владението е добросъвестно или недобросъвестно, както и от вида на вещта (недвижима или движима). Тези срокове ще бъдат разгледани подробно в следващ раздел.

Фундаментално за разбирането на придобивната давност е разграничението между владение и държане. Чл. 68, ал. 2 ЗС определя държането като „упражняване на фактическа власт върху вещ, която лицето не държи като своя“. Типични примери за държатели са наемателят, арендаторът, заемателят за послужване, управителят на чужд имот. Държателят упражнява фактическата власт за другиго (собственика) и му липсва намерението да свои вещта (animus domini). Поради тази причина, колкото и дълго да продължава държането, то не може да доведе до придобиване на собственост по давност. За да може държателят да започне да владее за себе си и да тече придобивна давност в негова полза, е необходимо да настъпи т.нар. interversio possessionis – промяна на основанието на държане във владение. Тази промяна трябва да бъде обективирана чрез ясни и недвусмислени действия, които да са доведени до знанието на собственика и да демонстрират, че държателят вече не признава неговите права и счита имота за свой.

В полза на лицето, което упражнява фактическа власт, законът установява оборима презумпция в чл. 69 ЗС: „Предполага се, че владелецът държи вещта като своя, докато не се докаже, че я държи за другиго“. Тази презумпция има важно процесуално значение, тъй като размества доказателствената тежест. Лицето, което твърди, че е владелец, не е длъжно да доказва своето намерение за своене; то се предполага. Страната, която оспорва владението и твърди, че то е всъщност държане (например на основание на договор за наем), носи тежестта да обори тази презумпция, като докаже, че фактическата власт се упражнява за нея или на друго основание, изключващо animus domini. Без тази презумпция, доказването на субективното намерение за своене, което е вътрешно психическо състояние, би било изключително трудно за владелеца.

Характеристики на владението, годно да породи придобивна давност

За да може упражняваното владение да доведе до придобиване на право на собственост по давност, то трябва да притежава няколко кумулативни характеристики, установени както в закона, така и трайно възприети в съдебната практика. Тези характеристики гарантират, че собственикът е имал реална възможност да научи за неправомерното владение и да предприеме действия за защита на своите права. Липсата на която и да е от тях опорочава владението и го прави негодно да породи придобивна давност.

1. Непрекъснатост: Владението трябва да бъде упражнявано без прекъсване през целия законоустановен давностен срок. Съгласно чл. 81 ЗС, давността се прекъсва с изгубването на владението за повече от 6 месеца. Ако владението бъде прекъснато за такъв период и впоследствие възстановено, започва да тече изцяло нова давност, като изтеклият до прекъсването период губи правното си значение. Нещо повече, съгласно скорошна практика на Върховния касационен съд (ВКС), позоваването на придобивна давност след изгубване на владението за повече от 6 месеца не може да ползва владелеца и неговите правоприемници поради юридическото заличаване с обратна сила на изтеклия период на давностния срок. Това означава, че не е възможно просто „събиране“ на периоди на владение преди и след прекъсването; давностният срок трябва да бъде изпълнен наново отначало. За улеснение на доказването на непрекъснатостта, чл. 83 ЗС въвежда презумпцията, че „Който докаже, че е владял в различни времена, предполага се, че е владял и в промеждутъка, ако не се докаже противното“.
2. Явност: Фактическата власт върху имота трябва да се упражнява открито, по начин, който е видим и известен или може да бъде известен на всички заинтересовани лица, и най-вече на действителния собственик. Владението не трябва да бъде тайно или по скрит начин. Ако владението е скрито, например при съсобственост, когато един съсобственик завладее частите на другите, без да им демонстрира това по явен начин, давностен срок не тече. Явността е гаранция, че собственикът би могъл да узнае за посегателството върху правата си.
3. Спокойствие: Владението не трябва да е установено или поддържано чрез насилие (vis) или по скрит начин (clam) спрямо предишния владелец или собственика. Владение, придобито насилствено, не може да послужи като основание за придобивна давност срещу лицето, спрямо което е употребено насилието.
4. Постоянство (трайност): Упражняването на фактическата власт не трябва да има случаен, инцидентен или епизодичен характер. То трябва да е израз на трайна и постоянна воля на владелеца да държи вещта като своя и да я ползва съобразно нейното предназначение.
5. Несъмненост (недвусмисленост, яснота): Не трябва да съществува никакво съмнение, че владелецът упражнява фактическата власт именно за себе си, с намерението да свои вещта (animus domini). Действията му трябва по недвусмислен начин да манифестират това намерение пред третите лица и най-вече пред собственика. Ако действията на лицето са двусмислени и могат да се тълкуват и като държане за другиго, владението не е несъмнено.

Доказването на тези характеристики в съдебен процес често е предмет на ожесточени спорове. Съдът извършва преценка на всички конкретни факти и обстоятелства по делото, като основна роля играят свидетелските показания, но също така и писмени доказателства, които могат косвено да подкрепят твърденията за начина на упражняване на владението.

Давностни срокове за придобиване на собственост

Законът за собствеността диференцира давностните срокове в зависимост от няколко критерия: вида на вещта (недвижим имот или движима вещ) и характера на владението (добросъвестно или недобросъвестно).

Недвижими имоти:

• Недобросъвестно владение (общ случай): За придобиване на недвижим имот чрез недобросъвестно владение е необходимо непрекъснато владение в продължение на 10 години (чл. 79, ал. 1 ЗС). Недобросъвестен е владелецът, който знае, че не е собственик, или владее без правно основание, или знае за пороците на своето правно основание.
• Добросъвестно владение (кратка давност): Ако владението върху недвижим имот е добросъвестно, правото на собственост се придобива с непрекъснато владение в продължение на 5 години (чл. 79, ал. 2 ЗС).
  • Дефиниция на добросъвестен владелец: Съгласно чл. 70, ал. 1 ЗС, „Владелецът е добросъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена.“. За да е налице добросъвестност, трябва да са изпълнени едновременно няколко условия:
    1. Наличие на правно основание, което по своя характер е транслативно (прехвърлително) на собственост – например договор за продажба, дарение, замяна, съдебно решение за обявяване на предварителен договор за окончателен и др. Договор за наем или заем за послужване не са такива основания.
    2. Това правно основание трябва да е годно по принцип да направи владелеца собственик, т.е. да има всички необходими реквизити, освен тези, свързани с правата на праводателя или формата.
    3. Владелецът не трябва да знае (да е в извинително неведение), че неговият праводател не е бил собственик на имота или че при сключването на сделката не е била спазена изискуемата от закона форма (напр. нотариална форма).
    4. Добросъвестността (т.е. незнанието за порока) трябва да е съществувала към момента на възникване на правното основание (сключване на сделката). Последващо узнаване на порока не превръща добросъвестното владение в недобросъвестно за целите на вече започналата да тече кратка давност.
  • Презумпция за добросъвестност: Чл. 70, ал. 2 ЗС установява оборима презумпция, че „Добросъвестността се предполага до доказване на противното“. Това означава, че владелецът, който се позовава на кратката 5-годишна давност, не е длъжен да доказва своята добросъвестност; тя се предполага. Страната, която оспорва добросъвестността, носи тежестта да докаже, че владелецът е знаел за порока в правното си основание.

Движими вещи:

• Съгласно чл. 80, ал. 1 ЗС, правото на собственост върху движима вещ се придобива по давност с непрекъснато владение в продължение на 5 години, независимо дали владението е добросъвестно или недобросъвестно.
• Изключение: Чл. 80, ал. 2 ЗС предвижда, че „Който придобие владението на движима вещ чрез престъпление, не може да придобие нейната собственост по давност“. Тази забрана важи за извършителя на престъплението. Ако обаче откраднатата или присвоена вещ бъде прехвърлена от извършителя на трето лице, което я владее добросъвестно, това трето лице може да я придобие по давност след 5 години. Това правило цели да защити добросъвестния правен оборот, но и да санкционира неправомерното поведение.

Присъединяване на владение:

• Чл. 82 ЗС позволява на владелеца да присъедини към срока на своето владение и срока на владение на своя праводател: „Владелецът може да присъедини към своето владение и владението на праводателя си.“. Праводател може да бъде наследодател, продавач, дарител и др.
• Ако владенията са от различен характер (например владението на праводателя е било недобросъвестно, а на правоприемника е добросъвестно), за да се приложи кратката 5-годишна давност, е необходимо или цялото владение (на праводателя и правоприемника) да е било добросъвестно, или собственото добросъвестно владение на правоприемника да е продължило 5 години. Ако част от необходимия 10-годишен срок е формирана от недобросъвестно владение (било на праводателя, било на правоприемника), тогава се прилага общият 10-годишен срок, като се зачитат и периодите на добросъвестно владение. Не може качеството на владението да се „подобри“ само чрез присъединяване.

За по-голяма яснота, давностните срокове могат да бъдат обобщени в следната таблица:

Специфични случаи на придобивна давност

Освен общите правила, съществуват и някои специфични хипотези на придобивна давност, които заслужават специално внимание поради своята сложност и честото им проявление в практиката.

Придобиване на държавни и общински имоти (които са частна държавна или общинска собственост):

В исторически план е съществувала забрана за придобиване по давност на държавни и общински имоти. Тази забрана е отменена по отношение на имотите – частна държавна или общинска собственост, считано от 01.06.1996 г.. Важно е да се подчертае, че имотите, които са публична държавна или общинска собственост (като улици, площади, паркове, реки, плажове и др., предназначени за обществено ползване), не могат да бъдат придобити по давност.

Правната уредба претърпя развитие, като за определен период (от 31.05.2006 г. до 07.03.2022 г.) давността за придобиване на частни държавни и общински имоти беше спряна. С Решение № 3 от 24.02.2022 г. на Конституционния съд на Република България (обн. ДВ, бр. 18 от 04.03.2022 г., в сила от 08.03.2022 г.) разпоредбите, предвиждащи това спиране, бяха обявени за противоконституционни. Последицата от това решение е, че давността за тези имоти продължава да тече, като се зачита и периодът на владение, изтекъл преди спирането. За придобиването на такъв имот по давност е необходим 10-годишен непрекъснат давностен срок. Изчисляването на този срок изисква внимателно съобразяване на периодите на действие на различните законови режими и периода на спиране, което често налага специализирана юридическа консултация.

Придобивна давност между съсобственици и наследници:

Това е една от най-сложните и често срещани хипотези в практиката. Общият принцип е, че един съсобственик или сънаследник може да придобие по давност идеалните части на останалите съсобственици или сънаследници. Особеността тук произтича от характера на отношенията между тях. Законът и съдебната практика предполагат, че ако един съсобственик (или сънаследник) упражнява фактическа власт върху целия общ имот, той прави това от името и за сметка на всички съсобственици, т.е. той е държател на техните идеални части, а не владелец за себе си. Презумпцията по чл. 69 ЗС (че владелецът държи вещта като своя) тук не намира приложение или се прилага със значителни особености.

За да може един съсобственик/наследник да придобие по давност идеалните части на останалите, е необходимо да настъпи т.нар. interversio possessionis (преобръщане на владението). Това означава, че владеещият съсобственик/наследник трябва да докаже, че е извършил действия, с които по явен, недвусмислен, категоричен и несъмнен начин е демонстрирал спрямо останалите съсобственици/сънаследници своето намерение да владее техните идеални части изключително за себе си, с намерение да ги свои. Такива действия могат да бъдат например изричен отказ да допусне другите до имота, въпреки тяхно искане; изграждане на плътна ограда, която физически ги отделя от имота; писмено уведомление до тях, че счита целия имот за свой и отрича техните права, и други подобни действия, които недвусмислено обективират промяната в намерението. Самото плащане на данъци за целия имот или извършването на ремонти обикновено не се считат за достатъчно основание за interversio, тъй като тези действия могат да бъдат извършени и в интерес на всички съсобственици. Тежестта на доказване на такава промяна в намерението и нейното демонстриране пред останалите е изцяло върху претендиращия придобиване по давност съсобственик/наследник. Изискването за interversio possessionis представлява съществена гаранция за правата на съсобствениците, които не упражняват пряка фактическа власт върху имота, и съдебната практика е последователно строга по отношение на неговото доказване. Често срещаната пасивност на някои наследници по отношение на наследствен имот не означава автоматично съгласие с превръщането на ползващия наследник във владелец на техните части.

Установяване и формализиране на придобитото по давност право на собственост

Самото изтичане на законоустановения давностен срок не води автоматично до придобиване на правото на собственост. Съгласно чл. 84 ЗС, който препраща към чл. 120 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), давността (както придобивната, така и погасителната) не се прилага служебно от съда или друг компетентен орган. Необходимо е лицето, в чиято полза е изтекла давността (владелецът), изрично да се позове на нея. Това позоваване е волеизявление, с което владелецът заявява, че е станал собственик по силата на изтеклата в негова полза придобивна давност.

Съществуват няколко основни начина за позоваване на придобивната давност и формализиране на придобитото право:

1. Чрез снабдяване с констативен нотариален акт за собственост по обстоятелствена проверка (чл. 587 от Гражданския процесуален кодекс – ГПК): Това е най-често използваният извънсъдебен способ. Производството се развива пред нотариус, компетентен по местонахождението на недвижимия имот.

1. • Процедура: Молителят (владелецът) подава молба-декларация до нотариуса, към която прилага изискуемите документи: актуална скица или схема на имота от Службата по геодезия, картография и кадастър (СГКК), удостоверение за данъчна оценка на имота, удостоверение за наличие или липса на тежести върху имота, справка от Имотния регистър, а при възможност – и документи за платени данъци и такси за имота. Ключов елемент от производството е т.нар. „обстоятелствена проверка“, при която нотариусът разпитва поне трима свидетели, посочени от молителя. Тези свидетели трябва да са съседи на имота или други лица, които имат преки и непосредствени впечатления и могат да удостоверят факта на владението – кой, кога, по какъв начин и за какъв период е владял имота.
   • Характер на акта: Ако нотариусът въз основа на събраните доказателства приеме, че са налице предпоставките на придобивната давност, той издава констативен нотариален акт за собственост. Важно е да се знае, че този акт има констатиращо, а не правосъздаващо (конститутивно) действие. Той само удостоверява факта на осъществено владение и извода на нотариуса за настъпила придобивна давност. Поради това, констативният нотариален акт може да бъде оспорван по съдебен ред от всяко лице, което има правен интерес (например действителният собственик или неговите наследници). Срокът за оспорване на такъв акт е 5 години от узнаването за неговото съставяне.

2. Чрез предявяване на положителен установителен иск за собственост по чл. 124, ал. 1 ГПК: Владелецът (в качеството си на ищец) може да предяви иск срещу лицето, което по документи се води собственик на имота (ответник), или срещу неговите наследници, с искане съдът да признае, че ищецът е придобил правото на собственост върху имота по давност.

1. • Ответник по иска: Ако собственикът по документи е починал и няма известни наследници, или ако имотът е станал безстопанствен, той може да бъде придобит от общината (чл. 11 от Закона за общинската собственост) или от държавата (чл. 11 от Закона за държавната собственост). В такъв случай искът следва да бъде насочен срещу съответната община или държавата.
   • Доказателства: В рамките на съдебното производство ищецът носи тежестта да докаже всички елементи от фактическия състав на придобивната давност: че е упражнявал владение върху имота, че това владение е притежавало всички необходими характеристики (непрекъснато, явно, спокойно, постоянно, несъмнено) и е продължило през изискуемия от закона срок (5 или 10 години). Като доказателствени средства се използват предимно свидетелски показания, но могат да бъдат представени и писмени доказателства (като документи за платени данъци и такси, сметки за комунални услуги, договори за извършени ремонти и подобрения – те са косвени доказателства за намерението за своене, но сами по себе си не са решаващи ), както и експертизи (например техническа експертиза за идентификация на имота и неговите граници). Доказателствената тежест е изцяло върху ищеца.

3. Чрез възражение в рамките на исков процес, заведен от друго лице: Ако действителният собственик предяви срещу владелеца ревандикационен иск по чл. 108 ЗС (за връщане на имота) или друг иск, оспорващ правата на владелеца, последният може да се защити, като направи възражение, че е придобил собствеността върху имота по давност. Ако възражението бъде уважено от съда, искът на собственика ще бъде отхвърлен.

Изборът на способ за формализиране на правото зависи от конкретната ситуация. Ако не се очаква спор, снабдяването с констативен нотариален акт е по-бърза и по-евтина процедура. Ако обаче има вероятност от оспорване или вече съществува спор, предявяването на установителен иск е по-сигурният път, тъй като постановеното от съда решение се ползва със сила на пресъдено нещо между страните по делото и стабилизира правното положение по категоричен начин.

Предварителен договор за имот се провали? Какви са правата Ви, ако другата страна се откаже

Защо застрахователят Ви изплаща занижено обезщетение след ПТП и как да го оспорите успешно?

Вписване на акта за собственост:

Независимо дали правото на собственост е установено с констативен нотариален акт или със съдебно решение, този акт подлежи на задължително вписване в Имотния регистър към Агенцията по вписванията по местонахождението на имота. Вписването има важно оповестително-защитно действие – то прави придобитото право на собственост противопоставимо на всички трети лица, които по-късно биха придобили и вписали права върху същия имот от същия праводател (ако е имало такъв в хипотезата на добросъвестно владение) или биха оспорили правото на собственост на придобилия по давност. Съдебните решения, с които се признава право на собственост, се отбелязват въз основа на вписана преди това искова молба. Това отбелязване трябва да се извърши в 6-месечен срок от влизане на решението в сила (чл. 115, ал. 2 ЗС). Вписването на самата искова молба за установяване на собственост по давност (чл. 114 ЗС) също има важно оповестително-защитно действие, тъй като евентуални последващи придобивания на имота от трети лица от същия ответник няма да са противопоставими на ищеца, ако неговият иск бъде уважен.

Спиране и прекъсване на придобивната давност

Течението на придобивната давност може да бъде повлияно от определени юридически факти, които водят до нейното спиране или прекъсване. Разграничението между тези два института е съществено:

• Спиране на давността: Означава, че за определен период от време, докато е налице законово предвидена пречка, давността не тече. След като пречката отпадне, давността продължава да тече от момента, в който е спряла, като се зачита изтеклият до спирането срок. Времето, през което давността е била спряна, не се брои към давностния срок.
• Прекъсване на давността: Юридически факт, който заличава изцяло изтеклия до момента давностен срок. След прекъсването започва да тече изцяло нова давност с пълната си законоустановена продължителност. Изтеклият до прекъсването период губи всякакво правно значение.

Съгласно чл. 84 ЗС, правилата относно спирането и прекъсването на погасителната давност, уредени в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), се прилагат съответно и за придобивната давност. Това са разпоредбите на чл. 115 ЗЗД (за спиране) и чл. 116 ЗЗД (за прекъсване). Тези основания са изчерпателно изброени (numerus clausus) и не могат да се тълкуват разширително или да се прилагат по аналогия.

Основания за спиране на придобивната давност (съгласно чл. 115 ЗЗД):

Давността не тече (спира да тече):

• а) Между деца и родители, докато последните упражняват родителски права.
• б) Между лица, намиращи се под настойничество или попечителство, и техните настойници или попечители, докато трае настойничеството или попечителството.
• в) Между съпрузи.
• г) За имоти на лица, чието имущество по закон или по съдебен акт е под управление – срещу управителя, докато трае управлението (по аналогия с вземания).
• д) За имоти на юридически лица – срещу техните управители, докато последните са на служба (по аналогия с вземания).
• е) За имоти на ненавършили пълнолетие и на поставени под запрещение лица за времето, през което нямат назначен законен представител или попечител, и 6 месеца след назначаването на такъв или след прекратяването на недееспособността.
• ж) Докато трае съдебният процес относно правото на собственост върху имота. Това е изключително важно основание. Ако собственикът на имота е предявил иск (например ревандикационен или установителен за собственост) срещу владелеца, давността в полза на владелеца спира да тече от момента на предявяване на иска и до влизане в сила на съдебното решение по спора. Това гарантира, че изходът от делото ще има реален ефект и няма да бъде „изпреварен“ от изтичането на давността.

Основания за прекъсване на придобивната давност:

1. Специфично основание за придобивната давност – изгубване на владението за повече от 6 месеца (чл. 81 ЗС): Както беше подробно разгледано по-горе, ако владелецът изгуби фактическата власт върху имота за период, по-дълъг от шест месеца, давността се прекъсва и изтеклият дотогава срок се заличава.
2. Основания по чл. 116 ЗЗД, приложими съответно:

1. • а) С признаване на правата на собственика от страна на владелеца (чл. 116, б. „а“ ЗЗД): Ако владелецът по недвусмислен начин признае, че друго лице е собственик на имота, давността се прекъсва. Признанието може да бъде изрично (писмено или устно, адресирано до собственика или негов представител) или чрез конклудентни действия (например започване на плащане на наем на собственика, сключване на договор за ползване с него и др.). Признанието е най-лесният начин за собственика да прекъсне давността, но зависи изцяло от волята на владелеца.
   • б) С предявяване на иск от собственика или направено от него възражение (чл. 116, б. „б“ ЗЗД): Ако собственикът предяви срещу владелеца иск за собственост (ревандикационен по чл. 108 ЗС или установителен по чл. 124 ГПК) или направи възражение за собственост в рамките на друг процес, и този иск или възражение бъдат уважени с влязло в сила съдебно решение, давността се счита за прекъсната от датата на подаване на исковата молба или възражението. Ако искът или възражението бъдат отхвърлени, давността не се смята за прекъсната. Само успешното оспорване на владението или установяването на собственическите права може да заличи ефекта на изтеклата давност.
   • в) С предприемане на действия за принудително изпълнение (чл. 116, б. „в“ ЗЗД): Ако собственикът разполага с изпълнителен лист срещу владелеца (например въз основа на уважен ревандикационен иск) и предприеме действия по принудително отнемане на имота и въвеждането си във владение, това също прекъсва давността.

Как собственикът може да защити имота си от придобиване по давност?

Собствениците на недвижими имоти разполагат с редица правни средства, за да защитят своите права и да предотвратят придобиването на имотите им по давност от трети лица. Ключът към успешната защита е активността и своевременното предприемане на мерки.

Активни действия за прекъсване на давностния срок:

Най-сигурният и ефективен начин за собственика да прекъсне течаща в полза на друго лице придобивна давност е чрез предявяване на съдебен иск. Основните искове, които могат да бъдат използвани, са:

• Ревандикационен иск по чл. 108 ЗС: Това е искът на невладеещия собственик срещу владеещия несобственик, с който се иска предаване на владението върху вещта. Ако този иск бъде уважен, давността се счита за прекъсната от датата на подаване на исковата молба (чл. 116, б. „б“ ЗЗД).
• Установителен иск за собственост по чл. 124 ГПК: С този иск собственикът иска от съда да признае неговото право на собственост спрямо лицето, което го оспорва или владее имота. Успешното провеждане на такъв иск също прекъсва давността.
• Искове за защита на нарушено владение по чл. 75 ЗС или чл. 76 ЗС: Тези искове са насочени към възстановяване на фактическата власт. Искът по чл. 75 ЗС защитава владение, продължило непрекъснато повече от шест месеца, срещу всяко нарушение, а искът по чл. 76 ЗС защитава владелец или държател, от когото вещта е отнета насилствено или по скрит начин. Тези искове също могат да прекъснат давността, ако доведат до възстановяване на владението на собственика, но са обвързани с кратки 6-месечни преклузивни срокове за предявяване.

Ефективност на извънсъдебни действия:

• Нотариална покана: Често собствениците изпращат нотариални покани до владелеца с искане да освободи имота или да признае правата им. Сама по себе си, нотариалната покана обикновено не прекъсва придобивната давност. Съдебната практика, включително решения на ВКС, е последователна, че простото оспорване на правата на владелеца чрез нотариална покана не е достатъчно, ако не е последвано от фактическо отстраняване от имота или от признание на правата на собственика от страна на владелеца (което би било прекъсване по чл. 116, б. „а“ ЗЗД). Нотариалната покана обаче може да бъде полезно доказателство за това, че собственикът е демонстрирал своята воля и е уведомил владелеца за претенциите си, както и може да провокира признание от страна на владелеца.
• Други извънсъдебни действия: Опити за влизане в имота, ограждането му, поставянето на табели „частна собственост“ могат да имат ефект, само ако реално прекъснат владението на другото лице за период по-дълъг от 6 месеца или ако доведат до изрично признание на правата на собственика от страна на владелеца.

Превантивни мерки (как да не се стига до придобиване по давност от трети лица):

Пасивността на собственика е най-големият рисков фактор. За да се избегнат ситуации, при които трето лице може да придобие имот по давност, собствениците следва да предприемат следните превантивни мерки:

• Редовно упражняване на собственическите правомощия: Това включва периодично посещаване на имота, неговото поддържане съобразно предназначението му, заплащане на дължимите данъци и такси. Макар само по себе си плащането на данъци да не е решаващо за доказване на владение или за прекъсване на чуждо такова, то е важна индикация за проявен интерес от страна на собственика и може да бъде косвено доказателство в евентуален спор.
• Периодични проверки на имота: Особено важно е за имоти, които не се ползват постоянно от собственика, като например наследствени имоти, ваканционни имоти, земеделски земи и гори. Тези проверки помагат за своевременно установяване на евентуално неправомерно ползване от трети лица.
• Сключване на писмени договори при предоставяне на имота за ползване: Ако имотът се предоставя за ползване на трети лица (роднини, наематели, арендатори), е изключително важно това да става въз основа на писмен договор (договор за наем, аренда, заем за послужване и др.). В тези договори трябва ясно да е посочено, че лицето е само държател, а не владелец, и че признава правото на собственост на предоставилия имота. Наличието на такъв договор елиминира субективния елемент на владението (animus domini) у ползвателя и го прави държател, който не може да придобие имота по давност, докато действа договорът.
• Ограждане на имота и поставяне на обозначителни знаци: Физическото ограждане на имота (където е приложимо) и поставянето на табели „Частна собственост“ или „Влизането забранено“ могат да служат като ясна демонстрация на собственическите претенции и да затруднят установяването на необезпокоявано и явно владение от страна на трети лица.

В крайна сметка, най-добрата защита за собственика е да бъде активен и грижовен стопанин на своя имот и да не допуска продължително неправомерно ползване от трети лица без негово знание и съгласие.

Често срещани практически въпроси и казуси (с оглед съдебната практика)

Институтът на придобивната давност е източник на множество правни спорове. Разглеждането на някои типични казуси и разрешенията, давани от съдебната практика, може да бъде от полза за по-доброто разбиране на материята.

Спорове относно характера на владението:

• Скрито или неявно владение: Често се спори дали упражняваното владение е било достатъчно явно, за да може действителният собственик да узнае за него. Например, ако се касае за епизодично ползване на обширна земеделска земя, която не е оградена, или за ползване на малка, незначителна част от голям имот без видими външни белези, съдът може да приеме, че владението не е било явно. Съдебната практика последователно изисква владението да е обективирано по начин, който го прави известно на заинтересованите лица, и особено на собственика. Скритото владение не поражда придобивна давност.
• Липса на намерение за своене (animus domini): В много случаи фактическата власт върху имота се упражнява, но липсва ключовият субективен елемент – намерението за придобиване на собствеността. Типични примери са:
  • Ползване по търпимост от собственика: Когато собственикът е разрешил на друго лице (често роднина или приятел) да ползва имота му безвъзмездно, без да е сключен формален договор. В такива случаи се приема, че ползвателят е държател, а не владелец, тъй като упражнява властта със знанието и съгласието на собственика и не демонстрира намерение да свои.
  • Ползване от член на семейството: Когато един член на семейството живее в имот, съсобствен с други членове, или в имот на свои родители, се предполага, че той ползва имота от името на всички или със съгласието на собствениците, освен ако не докаже interversio possessionis (преобръщане на владението) спрямо тях по недвусмислен начин. Съдът преценява наличието на animus domini въз основа на всички конкретни обстоятелства по делото, като изследва поведението на лицето, неговите изявления и действията му спрямо имота и спрямо трети лица, включително собственика.

Доказателствена стойност на плащането на данъци, комунални сметки, извършване на ремонти:

Често в дела за придобивна давност владелецът представя документи за платени от него данъци за имота, сметки за ток, вода, отопление, както и фактури или договори за извършени ремонти и подобрения. Тези действия могат да бъдат косвена индикация за намерение за своене и за упражняване на фактическа власт, но сами по себе си не са достатъчни, за да докажат придобивна давност, ако не са придружени от други действия, които недвусмислено демонстрират явно, спокойно и непрекъснато владение с намерение за своене. Съдебната практика, особено на ВКС, е категорична, че плащането на данъци не установява автоматично намерение за своене и не е решаващо доказателство, особено в случаи на съсобственост, където един от съсобствениците може да плаща данъците за целия имот от името на всички. Тези документи се ценят в съвкупност с всички останали доказателства по делото.

Спорове за граници на имоти и придобиване по давност на реално определена част от имот:

Нерядко възникват спорове между съседи относно точните граници на техните имоти. Възможно е един съсед да е завладял и да ползва част от имота на другия (например чрез преместване на ограда или обработване на ивица земя отвъд действителната граница). В такива случаи, за да се придобие по давност тази реално определена част от чуждия имот, е необходимо да се докаже явно, недвусмислено и непрекъснато владение именно върху тази конкретна спорна част, с намерение тя да бъде своята, и то за целия законоустановен давностен срок.

Оспорване на констативни нотариални актове, издадени въз основа на обстоятелствена проверка:

Както беше посочено, констативните нотариални актове по чл. 587 ГПК могат да бъдат оспорвани. Основанията за оспорване обикновено са свързани с твърдения, че не са били налице предпоставките за придобивна давност – например, че свидетелските показания пред нотариуса са били неверни, че молителят не е упражнявал реално владение или то не е отговаряло на изискванията за явност, непрекъснатост и т.н., или че давностният срок не е изтекъл. При оспорване на такъв нотариален акт, той се ползва с обвързваща доказателствена сила относно констатациите на нотариуса до доказване на противното с влязло в сила съдебно решение. Това означава, че тежестта на доказване е върху страната, която оспорва акта (ищеца). Тя трябва да проведе пълно обратно доказване, като опровергае фактите, въз основа на които нотариусът е приел, че е налице придобивна давност. Срокът за оспорване на констативен нотариален акт е 5 години от момента, в който заинтересованото лице е узнало за неговото съставяне.

Голяма част от споровете по дела за придобивна давност се концентрират върху доказването на субективния елемент – намерението за своене (animus domini), и върху характеристиките на владението, тъй като обективният елемент (фактическата власт) и изтичането на срока са относително по-лесно установими. Съдебната практика е развила специфични критерии за преценка на владението при различни хипотези, които не винаги са изрично формулирани в закона, а са изведени по тълкувателен път, което прави познаването на актуалната практика изключително важно.

Кога да потърсите квалифицирана правна помощ?

Придобивната давност е сложен правен институт с потенциално сериозни последици както за лицата, които владеят имоти, така и за техните собственици. Разпоредбите на Закона за собствеността, Закона за задълженията и договорите и Гражданския процесуален кодекс, заедно с богатата и понякога противоречива съдебна практика, налагат внимателен и индивидуален анализ на всеки конкретен казус.

Навременната и компетентна правна консултация може да спести значителни бъдещи проблеми, финансови разходи и дори загуба на ценни имотни права. Често хората се обръщат към адвокат твърде късно, когато правното положение е вече силно усложнено и възможностите за защита са ограничени. Превантивните действия, предприети след консултация със специалист по вещно право (като например правилно структуриран договор за наем или своевременно предприети действия за прекъсване на давността), са много по-ефективни и по-малко затратни от последващото водене на тежки и продължителни съдебни дела за собственост.

Консултацията с адвокат, специализиращ в областта на вещното право, е силно препоръчителна или дори наложителна в следните ситуации:

• Ако считате, че сте придобили недвижим имот по давност и желаете да узаконите своите права чрез снабдяване с констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка или чрез предявяване на установителен иск за собственост.
• Ако сте собственик на имот и имате основателни притеснения, че друго лице може да го придобие по давност, или ако вече е налице такова неправомерно владение.
• При възникнали спорове за собственост, в които се релевира придобивна давност, особено в сложни казуси, свързани със съсобственост, наследствени имоти или спорове за реални граници на имоти.
• Ако е необходимо да оспорите по съдебен ред констативен нотариален акт за собственост, издаден в полза на друго лице въз основа на придобивна давност.
• За изготвяне или преглед на договори (за наем, аренда, заем за послужване и др.), с цел да се предотвратят бъдещи проблеми, свързани с евентуално придобиване на имота по давност от ползвателя.
• При необходимост от предприемане на действия за спиране или прекъсване на течаща придобивна давност.

Сложността на съдебната практика и необходимостта от събиране и представяне на специфични и често пъти косвени доказателства (особено за установяване на намерението за своене и характеристиките на владението) правят самостоятелната защита или опитите за узаконяване на права по давност изключително рискови за лица без задълбочена юридическа подготовка.

Адвокатската кантора на Росица Астакова разполага с експертиза в областта на вещното право и може да Ви предостави компетентно правно съдействие по всички въпроси, свързани с придобивната давност на имоти. Ако имате нужда от консултация или правна помощ по конкретен казус, не се колебайте да се свържете с нас.