Имот, придобит по време на брак: кое е общо, кое е лично и как се дели при развод (2026)
Съдържание:
Съгласно българския Семеен кодекс, съществуват три възможни режима, които могат да уреждат имуществените отношения между съпрузите по време на брака. Това дава една широка правна възможност за съпрузите, които могат да изберат техните имуществени отношения, породени от брачната връзка помежду им, да се подчиняват на 1/ законовият режим на имуществена общност /СИО/, 2/ Законов режим на имуществена разделност 3/ Брачен договор /предбрачен договор/.
Кратък отговор: кое имущество е общо и кое лично
Ако не сте избрали друг режим, всичко придобито по време на брака е общо – независимо на чие име е записано. Лично остава имуществото отпреди брака и това, което единият съпруг получи по наследство или дарение. Ето най-честите случаи:
| Как е придобит имотът | Общ или личен? |
|---|---|
| Купен по време на брака (дори само на името на единия съпруг) | Общ – влиза в съпружеската имуществена общност |
| Придобит преди сключването на брака | Личен |
| Получен по наследство или завещание по време на брака | Личен |
| Получен като дарение по време на брака (напр. от родител) | Личен |
| Купен по време на брака изцяло с лични средства (напр. от продажба на личен имот) | Личен – при доказана трансформация по чл. 23 от СК |
| Прехвърлен от родител срещу задължение за издръжка и гледане | Общ |
| Придобит при режим на разделност или по брачен договор | Според режима/договора |
Съпружеска имуществена общност (СИО)
Това е режимът, който се прилага като правило тогава, когато съпрузите не са избрали изрично някой от другите два режима- разделност или договорен.
Принципното положение при съпружеската имуществена общност е, че всички вещи /недвижими имоти и движими вещи/, придобити от съпрузите по време на брака, се считат за обща собственост в резултат на съвместния принос на съпрузите в придобиването им. При съпружеската имуществена общност няма значение на чие име е придобит дадения недвижим имот или автомобил, тоест дори и в нотариалния акт, съотв. договора за покупко-продажба да е посочено името само на единия съпруг, имотът става собственост и на другия съпруг. Това означава, че всякакво разпореждане с имота е невъзможно без участието и на двамата съпрузи- тоест имотът се продава само и единствено от двамата заедно.
Много често се поставя въпроса какво означава „съвместен принос“? Съвместният принос се изразява във влагане на парични средства, на труд, на грижи за благополучието на семейството и отглеждането на родените от брака деца. Съвместният принос винаги се предполага до доказване на противното. Това означава, че ако някой от съпрузите иска да докаже, че другият съпруг няма принос в придобиването на даден недвижим имот, т.нар. иск за липса на съвместен принос съгласно чл. 21, ал. 4 от СК, той трябва да проведе главно доказване в исковото производство и да успее да докаже пред съда, че само и единствено той със собствени средства и труд е придобил недвижимия имот.
Законът изключва от съпружеската имуществена общност тези имоти, които съпрузите са придобили преди датата на сключване на гражданския брак, както и придобитите през време на брака, но по дарение или по наследство недвижими имоти и активи. Тоест ако по време на брака възходящ роднина на единия съпруг му прехвърли недвижим имот чрез нотариален акт за дарение, този имот става изключителна лична собственост и другият съпруг не може да има никакво право на собственост и никакви собственически претенции спрямо дарения имот. Така стоят нещата и ако имотът е придобит по наследство или по завещание.
Но внимавайте със следното: ако Ваш родител реши да Ви прехвърли по време на брака Ви с друго лице, недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане, тогава имотът става общ със съпруга Ви и влиза в съпружеската имуществена общност.
ВАЖНО:
Много често срещана хипотеза в реалния живот е единият съпруг да продаде свой собствен имот – било придобит отпреди брака или придобит по време на брака с дарение или по наследство и с получената сума пари да закупи друг недвижим имот. В този случай новопридобитият имот става съсобствен със съпруга, тъй като е придобит при действието на съпружеската имуществена общност. Тогава за този съпруг възниква правен интерес за трансформация на лично имущество и това е чиста хипотеза на преобразуване на лично имущество, което е основание за изключване на съпружеската имуществена общност. Това е така, защото според закона са лични вещните права /каквото е правото на собственост/, придобити по време на брака изцяло с лично имущество.
Съпружеската имуществена общност се прекратява с прекратяването на брака на някое от предвидените по закон основание- едно от които е разводът. Съществува възможност тя да бъде прекратена и по време на брака, но това се случва само и единствено по съдебен ред при това трябва да са налице наистина важни причини за това, които най-често в практиката са свързани с благополучието и интересите на децата.
Режим на разделност
Това е следващият възможен начин, по който съпрузите биха могли да уредят своите имуществени отношения по повод брака. Преминаването към режим на разделност се извършва с обща декларация между съпрузите, която трябва да бъде заверена от нотариус. След това съпрузите занасят нотариално заверената декларация в общината/района, в която са сключили брак и в която предстои да сключат брак, за отразяване в акта за сключен брак. При действието на този режим, правата, които всеки съпруг придобива, остават за в бъдеще негова лична собственост и другият няма как да има претенции по отношение на собствеността върху имотите, придобити в разделност. Аз лично намирам този режим за доста добър, тъй като съпрузите сте в разделност не само в правата, които придобивате, но и в задълженията, които поемате под формата на потребителски кредити, бързи кредити, лизинги и прочие с предназначение за задоволяване на нужди на семейството. Така реално всеки съпруг бива предпазен от евентуално принудително изпълнение спрямо него за дълг на неговия съпруг, придобит за задоволяване на нуждите на семейството. Да не говорим, че при фактическа раздяла може да се стигне до там единият съпруг изобщо да не знае точния брой на кредити, които другият съпруг е теглил и в един момент, ако съпрузите са в съпружеска имуществена общност някой да остане изненадан от запор върху трудовото му възнаграждение или запор върху суми по банкова сметка.
От друга страна, винаги когато съпрузите искат да придобият даден недвижим имот заедно, те биха могли да го направят при действието на режима на разделност, просто като се впишат и двамата като съсобственици при равни дялове в нотариалния акт.
Брачен договор /предбрачен договор/
Това е третият вариант, съгласно който съпрузите могат да уредят имуществените отношения помежду си. Брачният договор може да бъде сключен и преди датата на гражданския брак, когато той се явява предбрачен договор, но има действие от датата на брака за в бъдеще.
Формата, в която се сключва договорът е винаги нотариална със заверка на подписите и съдържанието.
В брачния или предбрачния договор съпрузите са свободни да уредят всякакви лични и имуществени последици, произтичащи от брачната връзка между тях, включително и в случай на развод или смърт. Разбира се, съдържанието на брачния договор и в частност договорките между съпрузите не могат да противоречат на закона или да го заобикалят.
Моята лична позиция е, че брачният договор е най-подходящият способ за делба на придобитото по време на брака между съпрузите недвижимо имущество и движими вещи.
Това е най-добрият начин за извънсъдебна делба, чрез който съпрузите, още по време на брака и без да е необходимо да се развеждат, да уредят разпределението на собствеността върху недвижимите имоти, които са придобили в съпружеска имуществена общност. Няма пречка чрез брачен договор да се направи делба още на придобитите по време на брака автомобили.
Казвам, че това най-добрият начин за извънсъдебна делба с оглед на обстоятелството, че при него се заплащат възможно най-ниските такси като данъци и нотариални такси и да не забравяме, че при брачния договор въпросните такси се изчисляват по данъчната оценка на имотите, съответно по застрахователната стойност на автомобилите, а не по тяхната пазарна оценка. Именно оттук идва съществената разлика в това, което ще платите като разходи, ако използвате брачния договор като способ за делба и ако използвате съдебната делба, при което таксите и данъците са по пазарната оценка на имотите.
За това брачният договор се утвърждава като предпочитан от съпрузите способ за уреждане на собствеността върху придобитото по време на брака имущество. И именно това е способът, който аз като специалист в бракоразводните и имотните дела, препоръчвам във всеки случай на всички мои клиенти.
Кантората предлага още и услугата събиране на необходимите за изповядването на брачния договор документи- така, че да бъде удобно за вас и да не се разкарвате излишно по институции, което в крайна сметка е част от нашата работа и нашия ангажимент по вашия случай.
Как се дели общото имущество при развод
При прекратяване на съпружеската имуществена общност – най-често с развода – дяловете на двамата съпрузи са равни, независимо кой колко е вложил и на чие име е имотът. Делбата може да стане доброволно (със споразумение при развода или с брачен договор) или по съдебен ред.
- По-голям дял. Съдът може да присъди по-голям дял на съпруга, който докаже значително по-голям принос, или на съпруга, при когото остават децата, ако делбата би му създала особени затруднения (чл. 29 от СК). Вижте подробно: Мога ли да получа по-голям дял от общото имущество при развод?.
- Имот, купен с лични пари. Ако сте вложили средства от продажба на личен имот, можете да поискате имотът (или част от него) да бъде признат за Ваш личен – какво се случва с имота при развод, ако е придобит с лични средства и трансформация по чл. 23 от СК.
- Разходи. При брачен договор таксите и данъците се изчисляват по данъчната оценка на имотите, а при съдебна делба – по пазарната им стойност, затова доброволното уреждане обикновено е значително по-евтино.
Често задавани въпроси
Наследствен имот, придобит по време на брака, общ ли е?
Не. Имот, получен по наследство или по завещание, е лична собственост на наследилия съпруг, дори да е придобит по време на брака. Другият съпруг няма права върху него.
Дарен имот по време на брака на кого принадлежи?
Имот, дарен на единия съпруг (например от негов родител), е негова лична собственост. Различно е, ако имотът е прехвърлен срещу задължение за издръжка и гледане – тогава той става общ.
Може ли единият съпруг сам да продаде общ имот?
Не. Разпореждането с общ недвижим имот се извършва от двамата съпрузи заедно. Ако единият продаде имота сам, другият може да оспори сделката пред съда в 6-месечен срок от узнаването, но не по-късно от 3 години от сделката (чл. 24, ал. 4 от СК).
Имотът е записан само на мое име. Значи ли, че е мой?
Не непременно. При режим на общност няма значение на чие име е нотариалният акт – имотът, купен по време на брака, е общ. За да бъде признат за личен, трябва да докажете, че е платен изцяло с лични средства.
Как да избегнем спор за имуществото?
Чрез брачен договор (включително по време на брака) или чрез избор на режим на разделност. Повече за режимите вижте в пълния справочник за имуществените режими. За конкретния Ви случай свържете се с кантората.
Свързани теми
- Правна помощ: Развод
- Родителите ми остаряват: Уреждане на имуществото и бъдещата им грижа
- Подялба на имущество при развод – какво трябва да знаете за нея?
- Режим на имуществени отношения в България: Пълен справочник и сравнение с Германия, САЩ, Великобритания и Гърция
